lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - najpotrebnejši prostori
Pojem stanovanja je določal prvi odstavek 4.člena zakona o stanovanjskih razmerjih (naprej ZSR), pojem najpotrebnejših prostorov pa je opredelil v drugi odstavek 7.člena ZSR. Po izrecni določbi tretjega odstavka 7.člena ZSR pa na najpotrebnejših prostorih ni mogoče pridobiti stanovanjske pravice, medtem ko uporabniki takih prostorov uživajo varstvo, kot ga imajo imetniki stanovanjske pravice. Varstvo pomeni stanovanjsko zaščito, ki je lahko takšna, kot je to varstvo imetnikov stanovanjske pravice po določbah ZSR. Stanovanjski zakon je dal pravico do odkupa stanovanj po prvem odstavku 117.člena le tistim imetnikom stanovanjske pravice, ki so ta položaj imeli po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih. Če je stanovanjski zakon dal določenim kategorijam stanovalcev kakšne pravice, pa je to v stanovanjskem zakonu izrecno predpisal (npr.v tretjem odstavku 129.člena, v 149.členu itd).
Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi ugotovitve, da je tožnik dobil sporne prostore kot najpotrebnejše prostore in iz tega izvirajočega zaključka, da je bil njegov položaj dejansko izenačen s pravicami imetnika stanovanjske pravice, presodili, da je tožnikov tožbeni zahtevek utemeljen. Taka odločitev je po oceni revizijskega sodišča pravno zmotna.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - podstanovalska razmerja - pravice podstanovalcev
Stanovanjski zakon je v določenih primerih legaliziral prejšnje nezakonito stanje in priznal podstanovalcem upravičenje do sklenitve najemne pogodbe ali nakupa po določbah o privatizaciji. Predpisani pogoji pa so morali biti izpolnjeni ob uveljavitvi zakona. Kdor je v tem trenutku izpolnjeval pogoje po 149.čl. stanovanjskega zakona, je pridobil pravice prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. Čas po uveljavitvi zakona pa prejšnjemu podstanovalcu ne koristi več. To bi bilo v nasprotju s smislom in dikcijo določbe 149.čl, posebno pa še z naravo in pomenom prehodnih določb zakona.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - ugotovitev pridobitve stanovanjske pravice - mešano lastništvo na stanovanju
Tožba na odkup solastninskega deleža na stanovanju je vložena po določbah stanovanjskega zakona. Ta zakon pa za uporabo 117. člena ne predvideva samostojnega zahtevka na ugotovitev stanovanjske pravice. Obstoj tega statusa je le podlaga za utemeljenost zahtevka za odkup stanovanja, ki jo je sodišče dolžno ugotoviti pred odločitvijo o zahtevku.
SZ člen 111, 112, 113, 114, 117, 117/5, 123, 128, 128/4, 148, 148/4.ZOR člen 183.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - zapadlost zahteve za odkup - rok za uveljavljanje zahteve za odkup - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - odgovornost v zvezi z obveznostjo sklenitve pogodbe
V 128. členu SZ je res določeno, da odloča v primeru spora o upravičenosti zavrnitve sklenitve prodajne pogodbe v postopku za privatizacijo stanovanj sodišče v pravdnem postopku (tretji odstavek tega člena) in da postopek sproži prejšnji imetnik stanovanjske pravice v petnajstih dneh po zavrnitvi (četrti odstavek). Vendar pri slednjem ne gre za prekluzivni, marveč le za instrukcijski rok.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe
Določba drugega odst. 148.čl. stanovanjskega zakona daje pravico lastniku, da pod določenimi pogoji odkloni sklenitev prodajne pogodbe. To pravico ima lastnik nasproti vsakomur, ki bi bil sicer na podlagi 117.čl. upravičen zahtevati sklenitev pogodbe.
pridobitev stanovanjskih pravic - odločba o dodelitvi stanovanja - nezakonita vselitev - vojaška stanovanja
Toženec ni dokazal, da se je v sporno stanovanje vselil v skladu s tedaj veljavnim zakonom o stanovanjskih razmerjih. Stanovanje mu tedaj ni bilo dodeljeno, zato ni pridobil stanovanjske pravice (10. in 35.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih). Zato ni točna revizijska trditev, da se toženec ni vselil nezakonito. Do uveljavitve stanovanjskega zakona (19.10.1991) nista potekli dve leti, ko bi zaradi neaktivnosti stanodajalca toženec lahko pridobil stanovanjsko zaščito (50.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih).
odpoved najemne pogodbe - nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja
Toženca sta se v sporno stanovanje vselila brez veljavnega pravnega naslova, torej nezakonito, dejanske ugotovitve, sprejete na nižjih stopnjah pa ne omogočajo sklepanja o morebitnem saniranju takšne vselitve. Tako je pravna ocena izpodbijane sodbe, temelječa na določbi 58. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91), sprejemljiva. Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, to stanovanje uporablja nezakonito. Lastnik (tožeča stranka) je zato utemeljeno vložil proti tožencema tožbo na izpraznitev.
lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - upravičenec do odkupa - garaža
Če sporna garaža ni pomožni prostor tožnikovega stanovanja, za pravni promet z njo ne veljajo privatizacijske določbe SZ. Zato tožnik ni upravičen do ugodnosti, ki jih je bil po SZ deležen pri nakupu stanovanja.
Nobene pravne in dejanske podlage ni, da je garaža naknadno postala del stanovanja. Do tega bi lahko prišlo le takrat, če bi garaža bila že od vsega začetka predvidena kot pomožni prostor določenega stanovanja, pa bi le zaradi časovnega zamika pri gradnji prišlo do poznejše dodelitve. Ob nespornem dejstvu, da je v bloku 25 stanovanj in le 4 garaže, ne gre za takšen primer.
odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - krivdni razlogi - rok za izselitev
Sodišči prve in druge stopnje sta presodili, da je tožničin izpraznitveni zahtevek utemeljen po določbah SZ (pri čemer sodišče druge stopnje izrecno navaja določilo 58. člena). Po presoji revizijskega sodišča sta sodišči prve in druge stopnje pravilno odločili, ko sta naložili tožencu, da mora izprazniti sporne prostore. Njegovo bivanje v tožničini hiši sicer ni bilo nezakonito zato, ker stanovanjske pogodbe s tožnico ni sklenil. Te so namreč po določilih 147. člena SZ lahko sklenili le tisti stanovalci, ki so imeli ob uveljavitvi stanovanjskega zakona status imetnika stanovanjske pravice. Toženec pa je imel ob uveljavitvi stanovanjskega zakona zgolj status uporabnika in to za čas, dokler mu tožnica ne bi priskrbela najpotrebnejše prostore, ko bi se moral izseliti. Vendar pa je bila toženčeva pravica kot uporabnika tožničinega stanovanja najmanj omejena z vsemi tistimi prepovedmi, ki veljajo za najemnike stanovanj. In če se najemniku lahko odpove najemna pogodba ter zahteva njegova izselitev, kadar so podani razlogi iz 53. člena SZ (ki predstavljajo t.im. krivdne razloge za odpoved najemne pogodbe), ni nobenih pravnih razlogov, da ne bi veljala izselitvena dolžnost tudi za tistega stanovalca, ki uporablja stanovanje le kot uporabnik v smislu določb prejšnjega zakona o stanovanjskih razmerjih. Razlika med takim stanovalcem in najemnikom je zgolj ta, da formalna odpoved v takih primerih kot je toženčev, ne pride v poštev, ker najemne pogodbe ni.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa
Po določilu 117. člena stanovanjskega zakona (naprej SZ) so od lastnikov lahko zahtevali prodajo stanovanj imetniki stanovanjske pravice, ki so tako pravico imeli na dan uveljavitve SZ (to je 19.10.1991). Sodišči prve in druge stopnje sta tožničin tožbeni zahtevek za prodajo spornega stanovanja zavrnili, ker sta ocenili, da tožnica na dan uveljavitve stanovanjskega zakona ni bila imetnica stanovanjske pravice in zato ni imela pravice do nakupa stanovanja. Tak zaključek sta sprejeli na podlagi ugotovitev: da je bilo tožničinemu možu kot imetniku stanovanjske pravice pravnomočno odpovedano stanovanjsko razmerje z odločbo Sodišča združenega dela z dne 16.11.1988 (ki je pravnomočna in po kateri je bil ta dolžan izprazniti stanovanje, ko bi mu toženka priskrbela najpotrebnejše prostore); in da je bil pozneje, to je 4.1.1989, na prošnjo bivšega imetnika stanovanjske pravice, sklenjen sporazum med njim in sedanjo tožnico na eni strani, ter toženko na drugi strani, s katerim je toženka obema dovolila še nadaljnje bivanje v spornem stanovanju do njune smrti, a pod določenimi pogoji (tč. 4 sporazuma), pri čemer sta stranki v 5. točki izrecno dogovorili, da bo toženka v primeru kršitve sporazuma s strani zakoncev zahtevala izvršbo odločbe Sodišča združenega dela v izvršilnem postopku.
temeljne določbe - odločanje v mejah postavljenega tožbenega zahtevka - tožba na izpraznitev stanovanja - vojaško stanovanje
Tožeča stranka zmotno trdi, da bi toženec moral postaviti nasprotni tožbeni zahtevek zato, da bi lahko dosegel vrnitev v prejšnje stanje. Zmotno pa je tudi stališče sodišč, da bi morala tožeča stranka zahtevek tako prilagoditi, da bi bila vrnitev v prejšnje stanje mogoča. Revizijsko sodišče ugotavlja, da bi sodišče v takšnem primeru moralo v okviru postavljenega tožbenega zahtevka odločiti tudi o tem, ali je vrnitev v prejšnje stanje upravičena ali ne. S tem sodišče ne bi odločalo preko meja postavljenega tožbenega zahtevka (2. člen ZPP), saj bi na ta način zahtevano brezpogojno izselitev omejilo z dolžnostjo tožeče stranke, da pred izselitvijo omogoči tožencu preselitev v prejšnje stanovanje oziroma, če bi ugotovilo, da to ni možno, z dolžnostjo, da zagotovi tožencu drugo (prejšnjemu stanovanju) enakovredno stanovanje. Če pa gre za odločanje v mejah tožbenega zahtevka, zadošča že ugovor tožene stranke, in nasprotni tožbeni zahtevek ni potreben.
odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - dolžnost izpolnitve obveznosti - izpolnitev dolžnika ali tretjega
Pravno odločilni za razsojo spora sta bili ugotovitvi nižjih sodišč, da se je toženka z izjavo z dne 19.2.1992 zavezala, da bo sporno stanovanje kot dotedanja imetnica stanovanjske pravice izpraznila do 31.3.1992 in da te obveznosti ni izpolnila. Taka ugotovitev je utemeljevala sprejeto odločitev sodišč prve in druge stopnje, ki je očitno oprta poleg na določili 17. in 296. člena zakona o obligacijskih razmerjih, tudi na določilo 58. člena stanovanjskega zakona (ki utemeljuje izpraznitveni zahtevek v primerih, ko kdo uporablja stanovanje brez naslova to je nezakonito). V času, ko se je toženka zavezala izprazniti sporno stanovanje, ni več veljal zakon o stanovanjskih razmerjih (ki je določal, da lahko imetnik stanovanjske pravice odpove stanovanjsko razmerje vselej), pač pa je veljal stanovanjski zakon (po katerem je lahko najemnik odpovedal najemno pogodbo prav tako vselej - 52. člen). Toženka se je zato lahko pravnoveljavno zavezala, da bo stanovanje izpraznila ter so revizijski pomisleki o tem neutemeljeni.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - določitev vrednosti stanovanja
Tožnica bi imela pravico sklicevati se na cenitev gradbene vrednosti stanovanja (4. odst. 121.čl. stanovanjskega zakona), vendar samo pred sklenitvijo pogodbe. Tožnica pa je podpisala pogodbo potem, ko je že vedela za drugačno cenitev. S sklenitvijo pogodbe je realizirala svojo pravico iz 117.čl. stanovanjskega zakona in s tem izgubila možnost zahtevati sklenitev druge pogodbe pod drugačnimi prodajnimi pogoji.
privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - izplačilo ob izselitvi
Lastnik stanovanja lahko zavrne plačilo odpravnine, če je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje ali mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih (3. odst. 126.čl. in 1. odst. 148.čl. SZ). Razlogi za odpoved stanovanjskega razmerja pa so upoštevni, če obstajajo v času začetka veljavnosti stanovanjskega zakona. Odločilno je stanje ob uveljavitvi zakona.
privatizacija stanovanj - upravičenec za odkup - ožji družinski član - garaža kot pritiklina stanovanja
Izjava o privolitvi, da stanovanje odkupi ožji družinski član, ne pomeni prenosa pravice, ampak pomeni le to, da imetnik stanovanjske pravice, ki ima prednostno pravico, svoje prednosti ne bo izkoristil. Zato lahko izkoristi pravico do nakupa njegov ožji družinski član, ki pa mu to pravico daje zakon, le da jo lahko uresniči šele, če je ne uresniči imetnik stanovanjske pravice. Privolitev po 117.čl. stanovanjskega zakona torej ne pomeni prenosa pravice in zato ni treba, da tisti, ki se odreče svoji prednosti, sam izpolnjuje pogoje za pridobitev lastninske pravice.
Prostori, ki jih lastnik stavbe v skladu s sprejetim pravilnikom uporablja kot prostore, zgrajene za nastanitev posameznikov (kot samski dom), na katerih njihovi uporabniki niso pridobili stanovanjske pravice, ampak so jim bili ti poslovni prostori dodeljeni s sklepi za začasno bivanje v samskem domu - kot podstanovalsko razmerje, se po SZ ne štejejo za stanovanja.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - prodaja stanovanja ožjemu družinskemu članu imetnika stanovanjske pravice - posledica pisne privolitve
Pisna privolitev, določena v 1. odstavku 117. člena SZ, predstavlja enostransko izjavo volje, katere vsebino in posledice določa že sam zakon. Na podlagi izjave s takšno vsebino, ki jo je tožnik dal prvotoženki, jo podpisal in dal podpis overiti, zato ne more postavljati trditve, da je pričakoval, da bo on postal lastnik stanovanja, ne pa prvotoženka, ki je stanovanje kupila. To bi pomenilo, da je tožnik naložil prvotoženki obveznost, kar pa ni mogoče storiti z enostransko izjavo volje.
nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja - vojaško stanovanje - dodelitev po 25.6.1991
S strani toženca zatrjevani namen preselitve iz prejšnjega v sporno stanovanje, ki naj bi bil v razreševanju stanovanjske stiske štiričlanske družine (pri tem se nekorektno sklicuje na odločbo v zadevi II Ips 157/93, kjer je bila navedena okoliščina relevantna le v zvezi z ugotovitvijo obsega pravic nezakonito vseljenega na prejšnjem stanovanju, na katerem naj bi imel stanovanjsko pravico, oziroma v zvezi z vprašanjem, ali mu je ta pravica prenehala iz kakšnega od razlogov po ZSR, ne pa zaradi preselitve v nezakonito dodeljeno stanovanje iz bivšega vojaškega stanovanjskega sklada) in njegovo sklicevanje na pravilnik o službenih stanovanjih tožeče stranke, ki konkretizira pojem primernega stanovanja za štiričlansko družino, sta za odločitev povsem nerelevantni okoliščini. Bistveno je le, da je odločba vojaškega organa z dne 16.8.1991 brez učinka in ne more biti temelj pridobitvi imetništva stanovanjske pravice D. Ž. na spornem stanovanju. Zato je potrebno šteti, da ga zaseda brez veljavnega pravnega naslova oziroma nezakonito in ga je dolžan izprazniti (58. člen Stanovanjskega zakona, Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94 - v nadaljevanju SZ). Če pa je tako, ga tudi odkupiti ne more (1. odstavek 117. člena SZ).
Tožniku ni prenehalo stanovanjsko razmerje in tudi ni bilo podlage za odpoved stanovanjskega razmerja brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih (148.čl. stanovanjskega zakona). Navedene ugotovitve so pomembne za odločitev v tej zadevi, kajti o tem, da je tožnik stanovanje tožene stranke izpraznil in ji ga izročil (126.čl. stanovanjskega zakona), ni bilo spora.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - ožji družinski člani
Lastnikova dolžnost prodaje zasedenega stanovanja nastopi, ko to zahteva katera izmed oseb, naštetih v 117. členu SZ, ki lahko pridobi lastninsko pravico na stanovanju in ki se izkaže s pisno privolitvijo imetnika stanovanjske pravice. Ta s pisno privolitvijo ne prenaša svoje pravice do odkupa temveč odloči le o tem, kateri izmed upravičencev do privatizacije ima pravico do odkupa stanovanja po 117. in naslednjih členih SZ. Zato dejstvo, da tožnikov oče, ki je imetnik stanovanjske pravice ni državljan RS, ne more vplivati na tožnikovo pravico do odkupa stanovanja. Razloženi pomen pisne privolitve imetnika stanovanjske pravice iz prvega odstavka 117. člena SZ tako izključuje uporabo načela, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam.