imetništvo stanovanjske pravice na več (dveh) stanovanjih - uporaba več stanovanj - prenehanje stanovanjskega razmerja
Dejanska neuporaba stanovanja, na katerem ima (je imel) nekdo stanovanjsko pravico (pogoj iz 58. člena ZSR) ob hkratni izjavi v pravdi, da ima stanovanjsko pravico na stanovanju, v katerem stanuje (13. člen ZSR) pomeni odpoved stanovanjske pravice na prejšnjem stanovanju.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - zapadlost zahteve za odkup - podstanovalska razmerja
Po določbah SZ so morali lastniki stanovanj prodati stanovanje le imetnikom stanovanjske pravice in še to le tistim, ki so na dan uveljavitve SZ to pravico še imeli (1. odstavek 117. člena SZ). Na dan uveljavitve SZ tožnika nista bila imetnika stanovanjske pravice (tudi sama v reviziji zatrjujeta da sta bila na dan uveljavitve SZ le podstanovalca), zato tudi pravice do odkupa spornega stanovanja nista mogla pridobiti. Pravno stališče sodišča druge stopnje, da se je moral rok iz 3. in 4. odstavka 50.člena prejšnjega zakona o stanovanjskih razmerjih izteči vsaj ob uveljavitvi SZ, je pravilno, saj za pravno stališče prvostopnega sodišča, da se je ta rok lahko iztekel tudi kasneje ( v obravnavanem primeru npr. šele takrat, ko sta tožnika vložila obravnavano tožbo ), v določbah SZ, ki pridobitve stanovanjske pravice ( kot tudi stanovanjske pravice nasploh ) na podlagi nezakonite vselitve v stanovanje več ne pozna, ni nobene pravne podlage.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaško stanovanje - stanovanje, ki je predmet denacionalizacijskega postopka - enakovredno stanovanje
Kar zadeva materialnopravno plat spora je poudariti, da sta sodišči prve in druge stopnje pravilno izhajali iz stališča, da Poveljstvo garnizije, stanovanjski organ L. po 25.6.1991 ni bilo več upravičeno razpolagati s stanovanji iz stanovanjskega sklada bivše JLA, da je zato toženkina vselitev na podlagi odločbe vojaškega poveljstva z dne 16.8.1991 nezakonita ter dalje, da toženka zaradi sporne nezakonite dodelitve drugega stanovanja in vselitve vanj, ni mogla izgubiti stanovanjske pravice na prejšnjem stanovanju. Ob takem stanju sta sodišči druge in prve stopnje pravilno odločili, da je toženka dolžna izprazniti sporno stanovanje ob hkratni obveznosti tožnice, da ji izroči prejšnje stanovanje ali drugo enakovredno stanovanje. Okolnost, da se toženkino prejšnje stanovanje nahaja v hiši, ki je predmet denacionalizacijskega postopka, na drugačno odločitev, kot je to pojasnilo že sodišče druge stopnje, ne more vplivati. Toženki gre namreč pravica le do vselitve v njeno prejšnje stanovanje, pri čemer (lastninski) status tega stanovanja ni pomemben. Ne glede na to, da je varstvo bivših imetnikov stanovanjske pravice v denacionaliziranih stanovanjih urejeno (v 125. členu stanovanjskega zakona, naprej SZ), so toženkini v reviziji izraženi pomisleki neutemeljeni, ker je njena izselitev iz spornega stanovanja pogojena s tem, da ji tožnica da na razpolago prejšnje njeno stanovanje ali pa temu drugo enakovredno stanovanje. Kakšno mora biti drugo stanovanje, da odgovarja pravnemu standardu enakovredno, pa je prav tako predpisano v že citiranem 125. členu SZ. Revizijsko sodišče na podlagi povedanega zaključuje, da toženkina revizija ni utemeljena niti v smeri očitane zmotne uporabe materialnega prava.
Ne glede na različno imenovanje stanovanjske pravice na hišniškem stanovanju, pa so vsakokrat veljavni stanovanjski predpisi vsebinsko enako opredeljevali to pravico in sicer tako, da je bila strogo vezana na osebo, ki je opravljala hišniška, kurjaška ali podobna dela. Bistvena značilnost je bila, da te pravice ni bilo mogoče prenesti na uporabnike in da zaradi tega, ker je hišnik morebiti prenehal opravljati hišniška oziroma kurjaška opravila, stanovanje ni spremenilo lastnosti hišniškega stanovanja.
Za razsojo ni bistvenega pomena, ali prenova že teče in ali sedaj obnavljajo vso stavbo ali samo njen del. Bistveno je, da bo prenova zajela celo stavbo in s tem tudi sporno stanovanje.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - hiša, predvidena za rušenje - službeno stanovanje
Golo zatrjevanje lastnika, da je stanovanje, glede katerega se zahteva privatizacija, predvideno za rušenje, še ni podlaga za odklonitev prodaje po 129. členu stanovanjskega zakona.
vročanje - način vročanja - vročanje vabila stranki, ki ima pooblaščenca - zaslišanje strank - lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa
Za vročitev velja v primerih, ko ne gre za izvedbo dokaza z zaslišanjem strank po 268. členu ZPP, stranka pa ima pooblaščenca, specialna določba 138. člena ZPP. Zato z vročitvijo vabila pooblaščencu sodišče tožniku ni vzelo možnosti obravnavanja pred sodiščem, in s tem torej ni storilo kršitve po 7. točki drugega odstavka 354. člena ZPP.
Če je eden od prejšnjih zakoncev med trajanjem nepravdnega postopka sklenil kupoprodajno pogodbo po SZ, pogodba zato še ni nična. Njena veljavnost je bila v času sklenitve odvisna od tega, ali bo tisti, ki je stanovanje kupil, postal oziroma ostal imetnik stanovanjske pravice.
Po določbi 4. odst. 148.čl. Stanovanjskega zakona pa je breme uveljavljanja sklenitve najemne pogodbe na prejšnjem imetniku stanovanjske pravice. Kadar lastnik zavrne zahtevo imetnika stanovanjske pravice na sklenitev najemne pogodbe, si lahko imetnik stanovanjske pravice zagotovi položaj najemnika po Stanovanjskem zakonu tako, da sproži postopek po 4. odst. 148.čl. Stanovanjskega zakona. Če je tožen na izpraznitev stanovanja iz razloga, ker nima najemne pogodbe, se lahko izpraznitvenemu zahtevku upre samo na opisan način.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - privolitev za odkup ožjemu družinskemu članu
Privolitev po 117. členu SZ vsebinsko ne predstavlja prenosa pravice do odkupa, kar nadalje pomeni, da lahko tisti, ki se svoji prednosti odreče, sam ne izpolnjuje pogojev za pridobitev lastninske pravice.
odpoved stanovanjskega razmerja - primerno stanovanje - kdo so uporabniki stanovanja - upoštevanje vseh stanovanjskih razmer imetnika stanovanjske pravice in uporabnikov
Pravnemu standardu primernosti stanovanja sta dali sodišči pravo vsebino, ker sta zajeli vse takratne relevantne okoliščine. Tako sta utemeljeno upoštevali vse tedanje stanovanjske razmere toženca in njegovih ožjih družinskih članov - uporabnikov.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - zapadlost zahteve za odkup - določitev vrednosti stanovanja - cena - zamuda upnika - kdaj pride upnik v zamudo
Ker je toženka s pogodbo z dne 18.11.1991 ponudila tožniku znotraj 30 dnevnega roka (iz petega odstavka 117. člena SZ) prodajo spornega stanovanja celo pod ugodnejšimi pogoji (za 334.504,00 SIT od ocenjene vrednosti 836.261,00 SIT) kot pa jih je iztožil tožnik po spremenjenem tožbenem zahtevku (ki mu je bilo ugodeno s sodbo sodišča prve stopnje 4.5.1994 in po katerih je znašala kupnina 362.430,00 SIT od ocenjene vrednosti stanovanja 906.075,00 SIT), toženka ni bila v zamudi s svojo izpolnitvijo (kot sta pravno zmotno presodili sodišči druge in prve stopnje). Tožnik je namreč novembra 1991 neutemeljeno odklonil toženkino pravilno izpolnitev. Tožnik kot upnik oziroma upravičenec do nakupa je prišel zaradi svojega ravnanja v zamudo (325. člen ZOR). Zato tožnika zadenejo posledice zamude, ki so po učinku obratne kot pa v primeru, ko je v zamudi lastnik stanovanja s tem, da ne sklene pogodbe najpozneje v 30. dneh po vloženi zahtevi (v smislu petega odstavka 117. člena SZ). Sodna praksa se je izrekla, da v primerih, ko lastnik stanovanja ne sklene kupoprodajne pogodbe najpozneje v 30. dneh po vložitvi zahteve, imetnik stanovanjske pravice zaradi tega ne sme biti prikrajšan, če je to svojo pravico uspel pozneje iztožiti s tožbo. Prikrajšan pa ni mogel biti le na ta način, da se mu je zagotovilo, da kupi stanovanje pod pogoji, ki bi jih imel, če lastnik z izpolnitvijo svoje zakonske obveznosti ne bi odlašal. Zato mora lastnik prodati stanovanje za kupnino, ki vsebuje vrednost točke na 30. dan od vložene zahteve.
Kadar pa so razlogi za nesklenitev prodajne pogodbe po 117. členu SZ na strani imetnika stanovanjske pravice, ker je terjal nižjo pogodbeno ceno (kupnino) kot pa je veljala na 30. dan od vložitve njegove zahteve, v poznejši pravdi pa se to (da je neutemeljeno terjal nižjo kupnino) potrdi, sme lastnik zahtevati za prodano stanovanje kupnino, ki vsebuje vrednost točke na dan odločitve sodišča. Namreč elementi kupne pogodbe se v takem primeru ugotovijo (določijo) šele s sodno odločbo sodišča prve stopnje, do česar pa je prišlo zaradi ravnanj tožnika.
nezakonita vselitev - nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja
Toženka se je vselila v sporno stanovanje, ko je še veljal zakon o stanovanjskih razmerjih. Ta je določal v 76. členu, da se šteje za podstanovalca, ki ostane v stanovanju po izselitvi imetnika stanovanjske pravice, da nezakonito zaseda te prostore in da se zato lahko zoper njega uvede postopek za izselitev po 50. členu istega zakona. Uporaba stanovanja brez naslova pa je nezakonita tudi po določbah stanovanjskega zakona (člen 58). Izpraznitveni zahtevek tožeče stranke je bil zato utemeljen.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - rok za uveljavljanje zahteve za odkup - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - odpoved stanovanjskega razmerja
Glede na gornje ugotovitve je zaključiti, da v času uveljavitve stanovanjskega zakona ni obstajal noben razlog za odklonitev prodaje spornega stanovanja po drugem odstavku 128. člena SZ. Ti razlogi bi morali biti podani že ob uveljavitvi novega zakona. Spremenjene okoliščine v teku dvoletnega odkupnega roka po 123. členu SZ bi lahko pomenile oviro za prodajo le v primeru, če bi šlo za zlorabo pravic. Toda ta zloraba bi morala izvirati iz okoliščin, ki so obstajale v času uveljavitve stanovanjskega zakona oziroma tedaj, ko je tožnica pridobila pravico do odkupa po 117. členu SZ. Doslej ugotovljene okoliščine pa na tako zlorabo ne kažejo. Poleg tega pa sta sodišči druge in prve stopnje delno zmotno interpretirali tudi termin "uporabe stanovanja za zadovoljevanje osebnih in družinskih stanovanjskih potreb". Ta termin je namreč uzakonjal drugi odstavek 1. člena zakona o stanovanjskih razmerjih, ki pa je vseboval oziroma zagotavljal tudi trajnost stanovanjske pravice. Trajno pa stanovanjska pravica ni bila zagotovljena imetnikom pravice na službenih stanovanjih, ker so na njih pridobili zgolj pravico do začasne uporabe. Na podlagi povedanega je mogoče zaključiti, da tožnici ne bi bilo mogoče odpovedati stanovanjskega razmerja po določbah ZSR v času njegove veljavnosti, kar pomeni, da v tem primeru ne bi šlo za primer, ko bi bilo mogoče tožnici odpovedati stanovanjsko razmerje v smislu drugega odstavka 128. člena SZ in v katerem primeru lastnik spornega stanovanja ne bi bil dolžan le-tega prodati imetniku stanovanjske pravice oziroma tožnici. Zato na tožničino pravico do odkupa ne bi mogla vplivati okoliščina, da živi z družino od začetka 1993 v moževem službenem stanovanju.
tožba na izpraznitev stanovanja - vojaško stanovanje - dodelitev po 25.6.1991 - ugotovitev pravice do večjega stanovanja
Stanovanjsko pravico je bilo tudi po predpisih (nekdanje zvezne države) o vojaških stanovanjih mogoče pridobiti z odločbo. Tako odločbo je pomenil le akt, v katerem je bilo navedeno konkretno stanovanje in konkreten imetnik stanovanjske pravice. Sklepa z dne 4.11.1988 sodišči prve in druge stopnje pravilno nista šteli za takšno odločbo. Prav tako pa tega sklepa ni mogoče šteti za fazo uvedenega in še ne končanega postopka za dodelitev (večjega)
stanovanja tožencu. Zato tudi uporaba 1. odstavka 8. člena UZITUL ne pride v poštev.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - privolitev, dana ožjemu družinskemu članu - tuj državljan
Imetnik stanovanjske pravice, ki je tuj državljan, lahko veljavno privoli, da stanovanje po določilih 117. člena SZ odkupi ožji družinski član, ki izpolnjuje pogoj državljanstva RS.
Za sum v veljavnost pogodbe ne zadošča le trditev osebe, ki ni stranka pogodbe, da je pogodba nična. Oseba, ki ni stranka pogodbe in ki uveljavlja ničnost te pogodbe, mora najprej izkazati pravni interes za ugotovitev ničnosti in nato zatrjevati pravno odločilne okoliščine, ki bi bile lahko podlaga za presojo sodišča, da je pogodba nična.
Ugotavljanje ničnosti po uradni dolžnosti pa je omejeno le na primere, ko sodišče iz podatkov (trditev) v spisu ugotovi, da so bile storjene tako hude kršitve pravnega reda (prisilnih predpisov ali morale), da mora tožeči stranki odreči pravico do sodnega varstva (primerjaj 104. člen zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR) oziroma ne dovoliti razpolaganja s tožbenim zahtevkom, ki temelji na teh kršitvah (3. odstavek 3. člena in 4. odstavek 7. člena ZPP).
Za ničnost pogodbe ne zadošča trditev, da sporna nepremičnina ni bila navedena v zapisniku o vrednotenju stanovanja.
Ugovor, da tretja tožena stranka ni lastnica spornega prostora, prav tako ne vodi k ugotovitvi ničnosti pogodbe. Po 460. členu ZOR prodaja tuje stvari veže pogodbenika. Kupec, morebitni lastnik ali oseba, ki ima drugo močnejšo pravico na stvari, imajo z zakonom določena pravna sredstva, s katerimi lahko dosežejo razdrtje pogodbe ali le izročitev stvari njim. Toda šele potem, ko dokažejo, da imajo lastninsko ali drugo močnejšo pravico na stvari.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe
Tožnik ne izpodbija dejstva, da mu je bilo stanovanjsko razmerje odpovedano s pravnomočno sodbo in da na podlagi nje nima več statusa imetnika stanovanjske pravice. Takšen status tožnika pa je predpogoj za obveznost tožene stranke, da po 117. členu stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91 in 21/94, v nadaljevanju SZ) tožniku proda sporno stanovanje. Če pa obveznosti tožene stranke ni, to je, če tožena stranka ni zavezanec po SZ, pa tožnik ne more izsiliti prodaje s tožbo.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - izpodbijanje pogodbe o privatizaciji - aktivna legitimacija
Za izpodbijanje pogodbe, sklenjene po 117. čl. stanovanjskega zakona, bi bil tožnik legitimiran le, če bi spadal v krog upravičencev za privatizacijo. Tožnik pa tega ne zatrjuje. Zato ne more imeti pravnega interesa za uveljavljanje ničnosti te pogodbe, kajti tudi če bi bila pogodba nična, ne bi mogel doseči, da bi prva tožena stranka stanovanje ponudila njemu v nakup.
ZPP (1977) člen 332, 332/1-4, 354, 354/2-6.SZ člen 117, 121.
sodba zaradi izostanka - sklepčnost zahtevka - utemeljenost dejstev v tožbi - bistvena kršitev določb pravdnega postopka - lastninjenje in privatizacija stanovanj - določitev vrednosti stanovanj - sistem točkovanja
Tožeča stranka v tožbi števila točk ni navedla in tako sodišče ni moglo z izračunom ugotoviti, če v tožbenem zahtevku navedena kupnina ustreza predpisom, po katerih je bila tožena stranka dolžna prodati stanovanje. Ker tožbeni zahtevek v tem delu ni bil sklepčen, že iz tega razloga ni bilo pogojev za izdajo sodbe zaradi izostanka. Sodišče prve stopnje je s tem, da je sodbo izdalo, storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 6.tč. 2.odst. 354.čl. ZPP.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita vselitev - vojaško stanovanje
V postopkih na drugi in prvi stopnji je bilo ugotovljeno, da je tožnica živela pred vselitvijo v sporno stanovanje v vojaškem hotelu P. v L.. Po ugotovitvah istih sodišč tožnica med postopkom ni dokazala, da bi v hotelski sobi navedenega hotela pridobila kakšne stanovanjske pravice. Zato sta sodišči nižje stopnje utemeljeno zavrnili tudi preostali del tožničinega zahtevka, da ji mora toženka predati v posest enosobno stanovanje na naslovu T., Ljubljana, podrejeno pa drugo primerno stanovanje. Glede na ugotovljeno dejansko stanje namreč ni podana pravna podlaga, po kateri bi bila toženka obvezana k sporni izpolnitvi. Taka podlaga bi bila podana le v primeru, če bi se tožnica preselila v sporno sobo iz prostorov, v katerih bi imela stanovanjsko zaščito po določbah preje veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih ali če bi prostor zasedala na podlagi naslova, ki bi ji dajal stanovanjsko varstvo.