razpolaganje z vojaškimi stanovanji po 25.6.1991 - zamenjava stanovanj - obe stanovanji iz stanovanjskega sklada JLA
Če ni bilo soglasja stanodajalca za zamenjavo stanovanja, to ni imelo za posledico nezakonitosti pogodbe o zamenjavi, kot to zatrjuje tožeča stranka. Med imetnikoma stanovanjske pravice je bila pogodba veljavna, stanodajalec pa je imel v takem primeru legitimacijo za izpodbijanje pogodbe (5. odstavek 25. člena ZSR). S tožbo je moral stanodajalec kot toženca zajeti obe pogodbeni stranki, zahteval pa je lahko le vzpostavitev stanja pred izpolnitvijo pogodbe, ne pa izpraznitve stanovanja. Glede na navedeno izpraznitvenemu zahtevku tožeče stranke, ki med postopkom tudi nikoli ni zatrjevala, da naj bi bili podani razlogi za odklonitev soglasja po 3. odstavku 23. člena ZSR, ni bilo mogoče ugoditi.
ZZ člen 65.ZOR člen 50, 61, 103.SZ člen 4, 4/2, 4/2-2, 40, 62.
najemna pogodba - stanovanjska najemnina - kdaj je predmet določljiv - bistvena zmota - ničnost
S tem, ko je drugotožena stranka kot upravljalec stanovanjskega sklada v lasti ustanovitelja oziroma prvotožene stranke (65. člen ZZ), sklenila s tožnikom, ki mu je bila s sklepom njenega organa naložena izpraznitev stanovanja, najemno pogodbo za določen čas in za neprofitno najemnino, zagotovo ni kršila njegove interese. Pogodbe se sklepajo, da bi se z njimi dosegli učinki oziroma posledice, ki jih pogodbeniki hočejo. Navedena pogodba pa dosega natanko tisti rezultat, ki ga je tožnik s svojo prošnjo za podaljšanje izselitvenega roka hotel, zato je ni upravičen izpodbijati. Enaki razlogi veljajo tudi glede revizijske navedbe, da predstavlja obravnavana najemna pogodba razpolaganje v nasprotju z interesi delavcev zavoda in da je zato v nasprotju z določilom 65. člena ZZ. Z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, so določene vse kalkulativne osnove za izračun najemnine. Tožnikovo kasnejše spoznanje, da bi prišlo po uveljavitvi SZ, v primeru, če sklepa svojega delodajalca o prenehanju stanovanjskega razmerja ne bi spoštoval in se ne bi izselil, pa tudi ne zaprosil za podaljšanje roka izselitve, do legalizacije njegovega protipravnega položaja (kar je pravzaprav v ozadju sprožitve te pravde), ne more biti pravno upoštevana napaka volje oz. zmota.
SZ člen 117, 128, 128/2, 148, 148/2. ZSR člen 7, 7/1, 60, 60/3.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prazna družinska hiša - porušena hiša - hiša v tuji državi
Ob dejanskih ugotovitvah, da je tožničina novogradnja zaradi vojnih dogodkov povsem uničena, vrhu tega pa še začeta na območju, ki je s tožničinega vidika pod oblastjo tuje države, takšno stanje pa je bilo v času, ko je tožnica podala zahtevo za odkup stanovanja po privatizacijskih predpisih, nikakor ni mogoče šteti, da bi šlo za nedograjeno stanovanjsko hišo niti ne, da je hiša sploh v gradnji. Čim ni tega pogoja, seveda ne gre za to, da bi bilo mogoče tožnici odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov po določbah ZSR.
pridobitev imetništva stanovanjske pravice - nezakonita vselitev - imetništvo stanovanjske pravice na dveh stanovanjih
Z nezakonito vselitvijo tudi po preteku roka iz 50.čl. ZSR ni mogoče pridobiti pravic, glede katerih ima zakon posebne omejitve. Čeprav se po izteku roka iz 50.čl. ZSR položaj nezakonito vseljene osebe izenači s položajem imetnika stanovanjske pravice, pa to ne velja, kadar bi na ta način kdo pridobil stanovanjsko pravico na dveh ali več stanovanjih - ali kadar bi kot uporabnik enega stanovanja (1. odstavek 5. člena ZSR) na ta način pridobil še stanovanjsko pravico na drugem stanovanju (2. odstavek 12. člena ZSR).
SZ člen 123, 125, 125/5. ZPP (1977) člen 333, 333/2.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - rok za uveljavljanje zahteve za odkup - pravnomočno razsojena stvar
Novela 125. člena SZ ne omejuje pravice do odkupa le na stanovanja iz 2. odstavka 113. člena SZ. Zakon govori o "vseh razpoložljivih zasedenih in nezasedenih stanovanjih", katerih lastnik je zavezanec. Mednje zato sodijo tudi druga, še ne privatizirana stanovanja, v katerih prebivajo prejšnji imetniki stanovanjske pravice, sedaj najemniki, ki se niso odločili za odkup v prvotnem roku iz 123. člena SZ, čeprav so to pravico po 117. členu SZ imeli.
Istovetnost tožbenega zahtevka je odvisna od dejanske in pravne podlage spora. Tudi če bi bila pravilna presoja, da se tožnik neutemeljeno sklicuje na zatrjevano pravno podlago, sodišče samo zato tožbe ne bi smelo zavreči, temveč bi lahko tožbeni zahtevek le zavrnilo. To velja tudi v primeru, če sodišče ugotovi, da bi lahko bila pravno utemeljena le tista podlaga, ki jo je tožnik uveljavljal v drugem, prej začetem pravdnem postopku.
Socialni element lastninske pravice, ki je bil prisoten pri privatizaciji stanovanj, ne velja tudi za garaže, razen, če so bile del stanovanj. Tudi če do privatizacije garaže še ni prišlo (list. št. 11 spisa), to dejstvo samo po sebi na najemno razmerje med pravdnima strankama ne vpliva. Prejšnji imetnik pravice uporabe na nepremičnini (tožeča stranka) je pravico do razpolaganja z nepremičnino izgubil le, če je to zakon posebej določil. Takšne prepovedi toženec ni dokazal, revizijsko sodišče pa je v okviru materialnopravne pravilnosti presoje na prvi in drugi stopnji tudi ni ugotovilo.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami
Za presojo utemeljenosti tožnikovega zahtevka za odkup stanovanja pod pogoji iz Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94, v nadaljevanju SZ) je odločilno le to, ali je bil tožnik v času uveljavitve tega zakona, to je 19.10.1991, imetnik stanovanjske pravice ali ne. Ni pravno pomembno, ali je tožena stranka drugim prodajala stanovanja pod pogoji iz SZ ali ne. Privatizacijske določbe SZ (od 117. do 133. člena) so za zavezanca kogentne narave le v tem pomenu, da upravičencu iz 117. člena mora prodati stanovanje, če ta odkup zahteva in če so izpolnjeni pogoji po tem zakonu. Če niso, obveznosti prodaje ni. Če zavezanec kljub izpolnjenim pogojem po SZ upravičencu stanovanja noče prodati, lahko upravičenec prodajo iztoži. Sodišče zahtevku ugodi potem, ko presodi, da so vsi pogoji po SZ izpolnjeni. Če pogoji niso izpolnjeni, mora tožbeni zahtevek zavrniti. Sodišče le na ta način ravna v skladu z zakonom in le na ta način postavlja vse upravičence v enak položaj pred zakonom.
Privatizacijske določbe SZ omejujejo zavezanca pri razpolaganju z njegovo lastnino. Zato SZ tudi natančno določa pogoje, kdaj je dolžnost prodaje za zavezanca (iztožljiva) obveznost in kdaj ne. Ko ni, pa to še ne pomeni, da zavezanec ne sme prodati stanovanj tudi tistim, ki sicer niso upravičenci po 117. členu SZ. Promet s temi stanovanji je prost (16. člen SZ) in od volje prodajalca je odvisno, ali bo stanovanje prodal ali ne. To pa pomeni, da ga s tožbo k prodaji ni mogoče prisiliti.
Po določbi prvega odstavka 109. člena ZOR pazi sodišče na ničnost po uradni dolžnosti in se nanjo lahko sklicuje vsaka zainteresirana oseba. Tožnica je lahko aktivno legitimirana za spor o ničnosti pobijane pogodbe le v primeru, če dokaže, da je zainteresirana oseba. Toda zgolj okoliščina, da obstaja možnost, da bi tožnica lahko zahtevala nakup spornega stanovanja po določbah 149. člena stanovanjskega zakona (SZ), ni zadosti. Ker v danem primeru po ugotovitvah sodišča prve stopnje tožnica sploh nima pravice do odkupa spornega stanovanja, sodišče druge stopnje pa je izrazilo dvome v take ugotovitve (in zato med drugim razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje v delu, s katerim je to zavrnilo tožničin zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe), ni bilo mogoče materialnopravno pravilno odločiti o tožbenem zahtevku, da je sporna pogodba nična (tožnična aktivna legitimacija je podana le, če je zainteresirana oseba po določilu prvega odstavka 109. člena ZOR).
lastninjenje in privatizacija stanovanj - podstanovalska razmerja - pravice podstanovalcev
Dejstvo, da je tožnica več let uporabljala stanovanje v celoti z dovoljenjem druge toženke dopušča opredelitev, da je šlo za podnajemno razmerje za celo stanovanje. To po Zakonu o stanovanjskih razmerjih sicer ni bilo dovoljeno, je pa Stanovanjski zakon v 149.čl. tak položaj legaliziral s tem, da je pod določenimi pogoji priznal podstanovalcu enake pravice, kot jih ima po tem zakonu imetnik stanovanjske pravice, torej tudi pravico do privatizacije.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - zavezanec za prodajo stanovanja - zadružna lastnina - družbena lastnina
Revizijsko sodišče nima pomislekov proti zaključku sodišč prve in druge stopnje, da je stanovanje prešlo v premoženje zadruge kot družbena lastnina. V času, ko se je tožena stranka oblikovala kot zadruga, je bil v veljavi Zakon o zadrugah (Ur.l. SFRJ, št. 3/90), ki je v 4.odst. 15.čl. določal, da se zemljišča in druga sredstva v družbeni lastnini lahko prenesejo na zadrugo kot sredstva v družbeni lastnini. Da je za taka sredstva veljal poseben režim, izhaja m.dr. iz določb 20.čl., po katerih se ob prenehanju zadruge sredstva v družbeni lastnini, ki jih je zadruga uporabljala, niso smela razdeliti med zadružnike (tako kot sredstva v zadružni lastnini), ampak so se dala v upravljanje občini.
Tožnik je bil kot imetnik stanovanjske pravice ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona upravičen do nakupa stanovanja ob pogojih, ki jih določa 117.čl. in nasl. zakona. Njegova upravičenja se s tem, da je stanovanje pred tem kot družbena lastnina prešlo na kmetijsko zadrugo, niso spremenila.
SZ člen 117, 128, 128/2, 148, 148/2. ZSR člen 7, 7/1, 60, 60/1, 60/3.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - nedograjena hiša - čas za njeno dograditev
Iz zakonskih določb, da lastnik stanovanja lahko odkloni sklenitev prodajne pogodbe (drugi odstavek 128. člena SZ) po predpisih o privatizaciji stanovanj (117. in naslednji členi SZ), če ima imetnik stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ v lasti nedograjeno družinsko stanovanjsko hišo (tretji odstavek 60. člena ZSR), če je ta primerna (prvi odstavek 7. člena ZSR), ko bo dograjena, in če bi jo glede na njeno dograjenost in svoje zmožnosti lahko dogradil, pri čemer so slednje pomembne le glede časa, za katerega naj bi bila sklenjena najemna pogodba, če jo želi imetnik skleniti (drugi odstavek 148. člena SZ).
razpolaganje z vojaškimi stanovanji po 25.6.1991 - nezakonita uporaba stanovanja - preselitev v manjše stanovanje
Iz navedenih dejstev izhaja, da bi toženec, v primeru, če ne bi prišlo do zamenjave, lahko ostal v stanovanju po očetovi izselitvi (2. odstavek 19. člena ZSR) in kot uporabnik pridobil stanovanjsko pravico (3. odstavek 19. člena ZSR). Zaradi pridobljenega pravnega položaja uporabnika na prejšnjem stanovanju z navedenimi pravicami, ki izhajajo iz tega položaja, mu ni mogoče odreči stanovanjske zaščite na spornem (manjšem) stanovanju. Drugačna materialnopravna razlaga bi pomenila, da bi toženec, v primeru, če bi ostal v prejšnjem večjem stanovanju, pridobil stanovanjsko pravico, ker pa se je izselil v manjše, prejšnje pa prepustil stanodajalcu, naj bi ostal brez vsakega stanovanja. Res je, da toženec za uporabo spornega stanovanja ni dobil tudi formalne podlage z odločbo stanodajalca (odločba z dne 29.8.1991 je nezakonita, ker jo je izdal organ, ki takrat ni bil več stanodajalec), vendar pa je izpolnjeval vse pogoje za takšno deklaratorno odločbo, ki bi mu jo do 25.6.1991 lahko izdal prejšnji stanodajalec, oziroma po navedenem datumu njegov pravni naslednik - to je tožeča stranka.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - dolžnost, omogočiti nakup drugega primernega stanovanja
Ker je tožeča stranka pridobila stanovanjsko pravico na stanovanju, ki je opredeljeno kot službeno stanovanje, ji mora tožena stranka omogočiti nakup drugega primernega stanovanja pod pogoji, ki so določeni za privatizacijo.
pridobitev lastninske pravice - način pridobitve - odločba državnega organa - vojaško stanovanje
Tekom celotnega postopka pred nižjima sodiščema in še sedaj v revizijskem postopku, tožena stranka odreka tožeči stranki aktivno legitimacijo z utemeljitvijo, da tožeča stranka sodišču ni predložila listine, ki bi dokazovala, da je lastnik spornega stanovanja. Kot sta materialnopravno pravilno presodili že sodišči druge in prve stopnje, pa te trditve tožene stranke pravno niso sprejemljive. Po določbah zakona o lastninskopravnih razmerjih - ZTLR - se namreč lastninska pravica na nepremičnini ne pridobi le na podlagi pravnega posla (in v tem primeru z vpisom v zemljiško knjigo ali na drug ustrezen, z zakonom določen način - 33. člen ZTLR), ampak tudi po samem zakonu, z dedovanjem in odločbo državnega organa (1. in 2. odst. 20. člena ZTLR).
V obravnavanem primeru gre za nepremičnino (stanovanje), ki je bila pred 25.6.1991 v upravljanju tedanje JLA. Na podlagi tretjega odstavka I. točke temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur. l. RS 1/91-I) ter 1. člena, prvega odstavka 6. člena in 9. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur. l. RS, št. 1/91-I), ter v skladu z načeli mednarodnega prava o nasledstvu držav glede državnega premoženja, vsebovanimi v 18. členu dunajske konvencije o nasledstvu držav glede državnega premoženja, arhivov in dolgov iz leta 1983, je nepremično državno premoženje bivše SFRJ (tedaj tudi nekdanje JLA) na ozemlju Republike Slovenije prešlo dne 25.6.1991 v državno premoženje Republike Slovenije. Aktivna legitimacija tožeče stranke za vložitev izpraznitvene tožbe je zato podana.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaško stanovanje
Ni mogoče mimo dejanske ugotovitve, da je P. M. stanovanje vrnil Komandi garnizona 20.8.1991 in s tem izgubil vse pravice, ki jih je do tedaj po takrat veljavnih določbah zakona o stanovanjskih razmerjih na njem imel (vključno pravico skleniti podstanovanjsko pogodbo).
Ni se mogoče strinjati s kategoričnim stališčem, zlasti sodišča druge stopnje, da v tem postopku, v katerem se tožbeni zahtevek ne tiče plačila, toženka ne more postavljati zahtevkov za pobotanje najemnine. To, kar skuša doseči, je tako imenovano predpravdno pobotanje (drugače kot procesno pobotanje, ki ga ureja tudi ZPP - členi 333/2, 328/3, 352/2 in 363/5), za katerega je pomembno ugotoviti, ali gre zanj, ker je od tega odvisna rešitev prej omenjenega predhodnega vprašanja.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita vselitev - vojaško stanovanje
Revizijsko sodišče nima pomislekov o ugotovitvi v izpodbijani sodbi, da med tedanjo JLA in tožencem ni bila nikoli sklenjena pogodba o zamenjavi stanovanj, posebej pa ne v letu 1984 z uvrstitvijo na listo pričakovalcev večjih stanovanj. Pravna presoja sklepa Komande garnizona z dne 16.4.1984 z uvrstitvijo toženca na listo prosilcev ne omogoča sklepa, da mu je s tem bilo večje stanovanje že dodeljeno, z vselitvijo v sporno stanovanje pa to le realizirano. Na razpolago ni dejanskih ugotovitev, ki bi mogle utemeljiti uporabo določbe 73. člena ZOR o morebitni konvalidaciji neoblično sklenjenega pravnega posla. Obvelja zapis v razlogih izpodbijane sodbe, da (tudi v reviziji) ponujena pravna razlaga pomeni "le drugačno pravno naziranje tožene stranke", ki pa ni pravilno.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prazna družinska hiša - subjektivna merila glede primernosti drugega stanovanja
Revizija se napačno sklicuje na 148.čl. SZ. To je prehodna določba, ki nima samostojnih razlogov za upravičenost odklonitve prodaje stanovanja. To vprašanje ureja drugi odst. 128.čl. SZ. Zato je treba določbo 148.čl., ki govori o odklonitvi prodaje, razlagati v povezavi z drugim odst. 128.čl., kar pomeni, da je pomembno vprašanje primernosti lastnega stanovanja in je od tega odvisno, ali lastnik utemeljeno odklanja prodajo stanovanja ali ne.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - rok za uveljavljanje zahteve za odkup - zapadlost zahteve za odkup
Določba 123. člena SZ ne govori o tožbi, pač pa o uveljavljanju pravice do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti. Zato je očitno, da ne more veljati rok s končnim datumom 19.10.1993 tako za vložitev zahteve kot tudi za vložitev tožbe. Upoštevati je namreč treba določbo 117. člena, po kateri je predhodna zahteva nujen del postopka za uveljavljanje odkupa, ki daje lastniku stanovanja 30 dni časa za sklenitev pogodbe. Zaradi tega določbe 123. člena SZ ni mogoče interpretirati tako, da bi se štelo, da določa prekluzivni rok, v katerem mora biti vložena tožba, pač pa je to določba, s katero je postavljen prekluzivni rok za vložitev zahteve po 117. členu SZ. Kadar je bila ta zahteva vložena pravočasno, je nato mogoče nakup zahtevati s tožbo v splošnem zastaralnem roku.