CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VS00040549
ZPP člen 367a, 367a/1, 367c, 367c/3, 339, 339/2-8. SZ-1 člen 103, 103/1-4, 104. URS člen 22, 23, 25.
dopuščena revizija - najemna pogodba za neprofitno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi na strani najemnika - neplačilo najemnine in stroškov - pravica do doma - pravica do zasebne lastnine - test sorazmernosti - upoštevanje vseh okoliščin primera - zastaranje terjatve - bistvena kršitev določb pravdnega postopka - pravica do poštenega sojenja - trditveno in dokazno breme
Revizija se dopusti glede vprašanj:
- ali odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe zaradi neplačila obveznosti, ki so tekom postopka (do konca glavne obravnave) prenehale, ker so zastarale oziroma bile poravnane, pomeni nujen ukrep za varovanje interesov tožnikov ali pa je sodišče s tem kršilo toženčevo pravico do spoštovanja doma,
- ali je sodišče kršilo 22., 23., 25. člen Ustave RS in pravico do poštenega sojenja, ter storilo absolutno bistveno kršitev postopka iz 8. točke prvega odstavka 339. člena ZPP, ko ni pridobilo izpiska s TRR upravnika, kot je predlagal toženec in kot je samo sprejelo dokazni sklep.
Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je po ZVKSES mogoče veljavno izročiti nepremičnino kupcu, čeprav ta nima uporabnega dovoljenja, in ali v primeru, ko nepremičnina nima uporabnega dovoljenja, prenos posesti nepremičnine na kupca povzroči prenehanje zamude prodajalca in prenehanje teka pogodbene kazni po 17. členu ZVKSES.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VS00038355
OZ člen 82, 82/2, 83, 427, 427/1, 427/3, 429, 429/1, 429/2. ZPP člen 367a, 367a/1.
dopuščena revizija - etažni lastnik - stroški upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe - plačilo obratovalnih stroškov - prevzem dolga - sprememba dolžnika - najemnik poslovnega prostora - konkludentna privolitev v prevzem dolga - subsidiarna odgovornost lastnika - razlaga pogodbe - svobodno urejanje pogodbenih razmerij
Revizija se dopusti glede vprašanja, ali se je lastnik dela stavbe v etažni lastnini, poslovnega prostora v poslovni stavbi, glede na okoliščine primera, v razmerju do upravnika razbremenil svoje dolžnosti lastnika za plačilo stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe, s tem, da je obveznost plačila pogodbeno prenesel na najemnika in o tem obvestil upravnika ter mu predložil fotokopijo najemne pogodbe ter je upravnik od obvestila dalje svoje račune izdajal neposredno najemniku.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VS00036418
ZPP člen 367a, 367a/1. SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-5.
dopuščena revizija - odpoved najemne pogodbe - najemna pogodba za neprofitno stanovanje - krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe - način uporabe nepremičnine - motenje stanovalcev pri mirni uporabi stanovanja - pravica do mirne uporabe stanovanja
Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je, upoštevaje okoliščine konkretnega primera, zlasti toženkine osebne okoliščine, presoja sodišča druge stopnje, da je poseg v toženkino pravico do spoštovanja doma sorazmeren ukrep za varstvo interesov ostalih stanovalcev večstanovanjske stavbe, pravilna.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VS00036228
SZ člen 6, 56. URS člen 33. SZ-1 člen 1, 107.
stanovanjsko najemno razmerje - najemna pogodba - najemodajalec - vrnitev stanovanja denacionalizacijskemu upravičencu - neprofitna najemnina za stanovanje - ugasnitev pravice - smrt imetnika stanovanjske pravice - ožji družinski član imetnika stanovanjske pravice - vnuk - ničnost pogodbe - singularni pravni naslednik - pravica do zasebne lastnine - odločba Ustavnega sodišča - pravnomočnost - subjektivne meje pravnomočnosti - objektivne meje pravnomočnosti - dopuščena revizija
Za poseg v pravico do zasebne lastnine gre, če mora lastnik nepremičnine, vrnjene mu v last ob denacionalizaciji, trpeti najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas in za neprofitno najemnino z vnukinjo pokojne imetnice stanovanjske pravice. Neustaven položaj je posledica zakonske ureditve, po kateri vselej, tudi v primerih, kakršen je obravnavani, ko je denacionalizacijski zavezanec kot najemodajalec (in tedaj še lastnik) sklenil najemno razmerje za neprofitno najemnino, velja, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja ter da zato vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca (107. člen ZS-1). Zakonodajalec je torej spregledal določene vidike posebnega položaja denacionalizacijskih upravičencev, ki v last dobijo vrnjeno z najemno pogodbo obremenjeno nepremičnino. Po oceni Vrhovnega sodišča bi tožnica svojo ustavno pravico do zasebne lastnine lahko zavarovala tako, da bi zahtevala sklenitev najemne pogodbe za tržno najemnino. Ker pa ji veljavna zakonska ureditev dopušča zgolj možnost vstopa v obstoječe najemno razmerje (107. člen SZ-1 izjemne predvideva), bi bila taka protiustavnost (protiustavna pravna praznina) nato lahko predmet presoje pred Ustavnim sodiščem.
Skladno s SZ-1 je najemodajalec dolžan vsakih pet let preveriti, ali najemnik (in uporabniki) neprofitnega stanovanja še izpolnjuje splošne pogoje za uporabo neprofitnega stanovanja po veljavnem pravilniku na dan preverjanja in mora zato preveriti tudi izpolnjevanje premoženjskih pogojev za upravičenost do dodelitve neprofitnega stanovanja.
90. člen SZ-1 je treba razlagati v funkciji zagotavljanja načela enakosti pri uveljavljanju socialnih pravic, iz česar pa izhaja ne le upravičenje temveč tudi dolžnost najemodajalcev, da preverjajo izpolnjevanje upravičenosti do neprofitnega stanovanja. Zato je najemodajalec dolžan prav v funkciji varstva navedenih ustavnih in zakonskih vrednot vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje pravilnik iz petega odstavka 87. člena tega zakona, torej v obravnavani zadevi 3. člen Pravilnika. Če se ugotovi, da tak najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, je dolžan najemodajalec že po samem zakonu spremeniti določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine in najemnino določiti v višini tržne najemnine (tretji odstavek 90. člena SZ-1). Le v zvezi s samim postopkom spremembe določil najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, ta določba SZ-1 odkazuje na pravilnik, ki ga izda pristojni minister, torej v obravnavani zadevi na 30. člen Pravilnika.
30. člen Pravilnika je v omejitvi, ki omejuje nadaljnje preverjanje pogojev za pridobitev (uporabo) neprofitnega stanovanja s strani obstoječih najemnikov zgolj na dohodkovne pogoje, v očitnem nasprotju z 90. členom SZ-1, ki predvideva ponovno preverjanje vseh splošnih pogojev vsakih pet let. Navedena določba Pravilnika vzpostavlja s tem, ko omejuje ugotavljanje premoženjskega cenzusa, tudi neenakost med najemniki neprofitnih stanovanj, saj so ob bistveno različnih socialnih okoliščinah lahko neutemeljeno v enakem položaju; najemnik z (bistveno, neomejeno) večjim premoženjem lahko ohranja pravico do neprofitne najemnine enako kot tisti, ki je v bistveno težjem socialnem položaju. To je tudi v nasprotju z zagotavljanjem socialne pravice do neprofitnega stanovanja, ki kot navedeno pomeni izpeljavo načela socialne države iz 2. člena v zvezi z 78. členom Ustave.
Odločilnega pomena je, ali je razmerje med pravdnima strankama, nastalo na podlagi sporazuma 18. 3. 1992 in najemne pogodbe 1. 10. 1998, neprofitno najemno razmerje v smislu SZ-1. Najemne pogodbe ni mogoče obravnavati povsem izolirano in neodvisno od predhodnega sporazuma, zato je materialnopravno zmotno apriorno zanikanje pomembnosti predhodnih dogovorov med strankama. Očitno je bila končni rezultat dogovorov prav dne 1. 10. 1998 sklenjena najemna pogodba, zato bi pravo naravo razmerja med pogodbenima strankama pokazala ocena in vrednotenje vseh okoliščin, ki so pripeljale do sklenitve te pogodbe, ne pa le golo sklepanje, da gre za neprofitno najemno razmerje, ker je tako zapisano v pogodbi in da drugačna presoja, upoštevajoč tudi pravilo o popolnosti listine in načelo enakosti, ni dopustna.
V obravnavanem primeru bi se utegnilo izkazati, da kljub drugačni opredelitvi najema in dogovorjeni višini najemnine v višini neprofitne najemnine ne gre za neprofitno najemno razmerje, zaradi česar za odpoved tega razmerja tudi ne bi prišel v poštev razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1. Toženkin položaj v takem primeru ne bi bil privilegiran, ampak bi bil lahko zaradi pomembnih drugačnih okoliščin njegove dodelitve utemeljeno obravnavan drugače.
upravičenec do dodelitve neprofitnega stanovanja - neprofitna najemnina - tržna najemnina - subvencioniranje najemnine - subvencija neprofitne najemnine - subvencija tržne najemnine - plačnik - razmerje med občino in državo - obveznosti države - dopuščena revizija
SZ-1 ureja subvencijo neprofitne najemnine in subvencijo tržne najemnine. ZUPJS je uvedel še dodatno subvencijo za najemnike tržnih stanovanj, ki so upravičenci za dodelitev neprofitnega stanovanja, in sicer (poleg subvencije, ki jo ureja SZ-1) subvencijo, ki se obračuna od zneska v višini neprofitnega dela najemnine.
ZUPJS v sistem financiranja subvencij ni posegel - ni namreč posegel v nobeno določbo SZ-1, ki določa, iz katerega proračuna se subvencije financirajo. ZUPJS je uvedel le dodatno pravico najemnikov tržnih stanovanj, pri čemer pa je določil, da se ta določi na način, kot velja za določitev subvencije k neprofitni najemnini (po 121. členu SZ-1). Zapis v drugem stavku drugega odstavka 28. člena ZUPJS je napotil na 121. člen SZ-1 le glede določanja višine subvencije; ni pa spremenil določb SZ-1 v delu, ki določajo, kdo zagotovi sredstva, potrebna za subvencijo.
Novo uvedena subvencija po 28. členu ZUPJS pomeni subvencijo najemnikov tržnih stanovanj; financiranje teh subvencij pa ureja peti odstavek 121.b člena SZ-1, in sicer tako, da bremenijo državni in občinske proračune, vsakega do ene polovice.
URS člen 14, 28.. SZ-1 člen 5, 5/2, 5/4, 15, 15/2, 168, 168-7.
prekršek - kršitev materialnih določb zakona - lastninska pravica - etažna lastnina - zasteklitev balkonov na večstanovanjski stavbi - poseg v skupne dele - poseg v skupne gradbene elemente - enakost pred zakonom
Zasteklitev balkona je nedvomno poseg, za katerega je potrebno pridobiti soglasje solastnikov večstanovanjske stavbe.
Dejstvo, da prekrškovni organi niso obravnavali in kaznovali vseh kršiteljev, pa ne pomeni, da je bila kršiteljici s tem kršena enakost pred zakonom.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - PRAVO DRUŽB - STANOVANJSKO PRAVO
VS00030921
ZVKSES člen 17, 17/1. ZGD-1 člen 3, 3/1, 3/2, 8, 8/1, 8/1-2.
varstvo kupcev stanovanj - uporabno dovoljenje - pogodbena kazen - zavezanec za plačilo - odgovornost investitorja - vmesni kupec - varstvo končnega kupca - zloraba družbe kot pravne osebe za oškodovanje njenih upnikov - ustanovitev nove gospodarske družbe - spregled pravne osebnosti - dopuščena revizija
Pogodbena kazen je pavšalna odškodnina, ki je tesno in neločljivo vezana na pogodbeno razmerje. Njen obstoj (podlaga), pogoji, ob katerih se udejanji ter njena višina so določeni s pravnimi pravili pogodbenega prava. Subjekta tega pravnega razmerja sta pogodbeni stranki. Obveznost plačila pogodbene kazni (že po naravi stvari) bremeni drugo pogodbeno stranko.
Namen ZVKSES je varstvo končnega kupca. Res je, da ta zakon govori tako o odgovornosti investitorja kot o odgovornosti vmesnega kupca. A razlog, da je sploh vpeljan institut vmesnega kupca, je ta, da se kavtele tega specialnega zakona raztezajo tudi na primere, ko kot prodajalec nastopa vmesni kupec in da niso zamejene zgolj na položaj, ko je prodajalec sam investitor. A prodajalec je vselej le eden, saj zakonodajalec ni storil še nadaljnjega koraka, da bi pogodbeno zavezo raztezal na obe osebi.
Za izpolnitev standarda zlorabe pravne osebe se ne zahteva (obarvani) naklep drugemu škodovati, marveč zadošča že nižja stopnja krivde (vsaj huda malomarnost). V tem se pojem zlorabe razlikuje od šikanoznega ravnanja, kjer gre zgolj še za navidezno izvrševanje pravice.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
VS00029913
OZ člen 1018, 1022, 1024, 1024/1, 1028, 1028/1, 1031, 1031/1. SZ člen 24, 24/4, 24/5. ZFPPIPP člen 382/2, 408, 408/1, 409, 409/1.
najemna pogodba - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov - poroštvo - odgovornost poroka - zakonita subrogacija - regresna terjatev - osebni stečaj dolžnika - odpust obveznosti dolžnika - učinkovanje odpusta obveznosti - terjatve, za katere učinkuje odpust obveznosti - razmerje med porokom in upnikom - razmerje med porokom in dolžnikom - iztožljiva terjatev - naturalna terjatev - dopuščena revizija
Stališče, po katerem bi porok lahko sodno uveljavil regresni zahtevek kljub dejstvu, da je bil dolžniku dolg pravnomočno odpuščen v postopku osebnega stečaja, ni združljivo s pravico do osebnega dostojanstva iz 34. člena Ustave in nedopustno posega v pravnomočno urejeno pravno razmerje s sklepom o odpustu obveznosti (158. člen Ustave).
Naknadna odobritev posla lahko vpliva le na pravno razmerje med upravnikom in etažnim lastnikom, ki je plačal svoj delež, in pomeni, da ravnanje upravnika v razmerju do posameznega etažnega lastnika ni gestija, temveč mandatno pogodbeno razmerje. V tem primeru se upravnik šteje za prevzemnika naročila oziroma da ga je etažni lastnik pooblastil za sklenitev pogodbe, katere veljavnost je odvisna od odobritve ustrezne večine.
Sodno varstvo po SZ-1 ne izključuje uporabe določila o nujni gestiji. Nujna gestija pride v poštev, ko je treba ukrepati hitro in ni mogoče čakati na sodno varstvo. To je namenjeno varstvu preostalih aktivnih etažnih lastnikov, tako da sodišče z nadomestilom manjkajoče volje pasivnih lastnikov ustvari pravno podlago za izvedbo posla.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - STANOVANJSKO PRAVO
VS00027693
ZPP člen 367a, 367a/1, 367c. Zakon o stanovanjskih razmerjih (1984) člen 65, 71.
predlog za dopustitev revizije - pravica uporabe na stavbnem zemljišču v družbeni lasti - pridobitev lastninske pravice - zavrnitev predloga za dopustitev revizije
OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VS00024494
ZDen člen 88, 88/1, 88/3. OZ člen 131, 352, 352/1, 352/2. SZ člen 117. ZOR člen 376.
privatizacija stanovanj po SZ - dolžnost sklenitve prodajne pogodbe (kontrahirna dolžnost) - ničnost prodajne pogodbe - odgovornost zaradi ničnosti pogodbe - povrnitev premoženjske škode - denacionalizacija - prepoved razpolaganja s premoženjem, glede katerega obstaja dolžnost vrnitve - nepogodbena odškodninska odgovornost - krivdna odškodninska odgovornost - solidarna odgovornost - podlage odškodninske odgovornosti - protipravnost - vzročna zveza - zastaranje odškodninske terjatve
Druga tožnica je uveljavljala odškodnino na temelju nepogodbene odškodninske odgovornosti. Tako po OZ kot po ZOR zastara (nepogodbena) odškodninska terjatev za povzročeno škodo v treh letih, odkar je oškodovanec zvedel za škodo in za tistega, ki jo je povzročil (subjektivni rok, prvi odstavek 352. člena OZ in 376. člena ZOR); v vsakem primeru pa v petih letih, odkar je škoda nastala (objektivni rok, drugi odstavek 352. člena OZ in 376. člena ZOR). Izvorni škodni dogodek je bila sicer res sklenitev prvotne nične pogodbe, a ta trenutek ne sovpada s trenutkom nastanka škode ali s trenutkom, ko je druga tožnica za škodo izvedela. Revizijsko sodišče soglaša s stališčem pritožbenega sodišča, da ji je škoda nastala šele z odvzemom nepremičnine, to je, ko je bila ta pravnomočno vrnjena v last denacionalizacijski upravičenki.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - UPRAVNI SPOR
VS00024275
SZ-1 člen 90, 90/2, 90/3. ZPP člen 367a, 367a/1, 367c, 367c/3. Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (2004) člen 30.
dopuščena revizija - najem neprofitnega stanovanja - splošni pogoji za upravičenost do dodelitve neprofitnega stanovanja - dohodkovni in premoženjski cenzus
Revizija se dopusti glede vprašanja:
Ali najemodajalec, ki na podlagi prvega odstavka 30. člena Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem lahko vsakih pet let preveri, ali najemnik in uporabniki neprofitnega stanovanja še izpolnjujejo dohodkovne pogoje za uporabo neprofitnega stanovanja po veljavnem pravilniku na dan preverjanja, lahko preverja tudi izpolnjevanje premoženjskih pogojev za upravičenost do dodelitve neprofitnega stanovanja, pri čimer je dohodkovni pogoj določen s podzakonskih predpisom in ne z zakonom?
upravljanje večstanovajskih stavb - etažna lastnina - poslovni prostor - stroški upravljanja - stroški obratovanja - zastaranje terjatve upravnika - čas, ki je potreben za zastaranje - enoletni zastaralni rok - dopuščena revizija
Namen določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ je v izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov stanovanj. Nasprotno pa ni podana potreba po izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov poslovnih prostorov, saj enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ ne pride v poštev v primeru poslovnega odjema, ki se po naravi stvari nanaša na poslovne prostore.