SZ člen 150, 150/2, 156, 156/1. ZSR člen 34.ZOR člen 219.
najemna pogodba (stanovanjska pogodba) - uskladitev določil najemne pogodbe s SZ - višina najemnine - stanovanje v zasebni lasti
Z uveljavitvijo SZ je tudi glede stanovanj, ki so bila že prej v zasebni lasti, veljalo, da je potrebno najemna razmerja uskladiti z določili novega zakona. Zato prej obstoječa ustna in realizirana najemna pogodba za sporno stanovanje ne samo, da ni bila ovira za lastnico, da zahteva sklenitev nove pogodbe, temveč je bila tožnica kot lastnica tega stanovanja celo dolžna, da v 6 mesecih v skladu z določbo prvega odstavka 156. člena SZ s tožencem kot uporabnikom tega stanovanja uskladi določila te pogodbe z določili novega zakona.
SZ člen 128, 128/2, 148, 148/2, 159, 159/1, 159/2. ZSR člen 58, 58/1.
časovna veljavnost Zakona o stanovanjskih razmerjih in Stanovanjskega zakona - prehodne in končne določbe - imetnik stanovanjske pravice - neuporaba stanovanja - tožba na izpraznitev
Po določbi prvega odstavka 159. člena SZ je 19.10.1991 prenehal veljati ZSR. To pomeni, da po tem datumu nihče ni mogel pridobiti pravice na podlagi prej veljavnega ZSR. Pomeni pa tudi, da po tem datumu nihče ni mogel izgubiti do dneva uveljavitve SZ že pridobljenega statusa imetnika stanovanjske pravice zaradi okoliščin, ki so po ZSR imele za posledico odpoved ali prenehanje stanovanjskega razmerja, nastopile pa so po uveljavitvi SZ. Zato takih, kasneje nastalih okoliščin ni mogoče upoštevati v škodo osebe, ki je na dan uveljavitve SZ imela status imetnika stanovanjske pravice. Določba prvega odstavka 159. člena SZ o prenehanju veljavnosti ZSR je pravilo, določba drugega odstavka navedenega člena o uporabi prejšnjega zakona do sklenitve najemne pogodbe pa izjema, ki jo je zato potrebno ozko tolmačiti. Prejšnji zakon se v prehodnem obdobju do sklenitve najemne pogodbe uporablja le glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja, ne pa glede vprašanja statusa imetnika stanovanjske pravice.
SZ člen 9, 9/1, 117, 117/1, 117/9. ZPN člen 7, 7/2.ZSZ(1984) člen 15.
privatizacija stanovanjske hiše - odklonitev sklenitve prodaje - prenos pravice uporabe na funcionalnem zemljišču
Stavbo, zemljišče pod njo in zemljišče, potrebno za njeno redno rabo, je potrebno enovito obravnavati. Ne glede na dejstvo, ali so bile nekatere od teh nepremičnin v družbeni, druge pa v zasebni lasti, so se lastninska pravica in eventualna pravica uporabe na stavbah, stavbiščih pod njimi in pripadajočih funkcionalnih zemljiščih v pravnem prometu morale prenašati skupaj, saj stavba in njej pripadajoče stavbno zemljišče ne moreta imeti ločene usode.
Skupaj s stanovanjsko hišo, ki se prodaja po določbah SZ, je ne samo možno, temveč potrebno prodati tudi funkcionalno zemljišče, pri čemer se na prvi prenese lastninska pravica, na drugi pa pravica uporabe.
SZ člen 20, 117, 117/1, 117/4, 119, 123, 149.ZOR člen 262.
podstanovalska razmerja (podnajem) - privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - rok za uveljavitev zahteve za odkup - predkupni upravičenec
Stanovanjski zakon (Ur.l. RS, št. 19/91, 21/94 in 23/96, SZ) je omogočil (predpisal) odkup stanovanj pod ugodnimi pogoji tudi tistim podstanovalcem, ki so imeli v podnajemu celotno stanovanje več kot dve leti (149. člen SZ). Tožnica je bila prvotno res podnajemnica, vendar je bilo v postopku ugotovljeno, da je sporno stanovanje v celoti uporabljala nemoteno več kot dve leti pred uveljavitvijo SZ. Že te ugotovitve omogočajo presojo o tem, da je tožbeni zahtevek tožnice za odkup stanovanja utemeljen, skladno z določilom 149. člena SZ.
Odkup pod ugodnimi pogoji je bil enkraten privilegij, ki ga je izjemoma določil zakon. Napačno je enačenje lastninjenja in privatizacije, kot je določena v VIII. poglavju SZ in v tem poglavju določenih upravičencev, s predkupno pravico in predkupnim upravičencem, kot ga določa 20. člen SZ. V slednjem gre za najemnika stanovanja, ki ima sklenjeno najemno pogodbo z lastnikom, ta pa želi stanovanje prodati in ga mora najprej ponuditi najemniku. Res so se glede na končne in prehodne določbe SZ šteli tudi imetniki stanovanjske pravice že po zakonu za najemnike, vendar jih je zakon posebej privilegiral glede odkupa stanovanj.
vojaško stanovanje - razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - odločba poveljstva garnizije (stanovanjskega organa JLA) po 25.6.1991 - nezakonita vselitev - tožba na izselitev
Ustavni zakon za izvedbo temeljne ustavne listine (Ur. list RS, št. 1/91-I) je prenesel upravljanje z vsem premoženjem, s katerim so na ozemlju Republike Slovenije do tedaj upravljali zvezni organi ter poveljstva, enote in zavodi JLA, na Republiko Slovenijo. Po 25.6.1991 torej komande garnizona ali drugi organi v sestavu bivše JLA niso mogli več veljavno upravljati vojaškega stanovanjskega sklada ter izdajati aktov, s katerimi bi razpolagali s stanovanji iz navedenega sklada.
ZSR člen 18, 18/5, 19, 19/3.SZ člen 58, 117, 117/1.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - upravičenci za odkup - pridobitev stanovanjske pravice - uporabniki stanovanja - zahteva za izselitev iz stanovanja - prekluzivni rok 2 leti
Osebe, ki jih zaradi preteka prekluzivnih rokov stanodajalec ni mogel več izseliti, so pridobile stanovanjsko pravico. To jim daje pravico zahtevati odkup stanovanja pod pogoji, ki jih zakon določa za privatizacijo (117. in naslednji členi Stanovanjskega zakona).
Sodišče druge stopnje pri tem pravilno poudarja, da SZ ne prepoveduje nadaljnjega razpolaganja s kupljenimi stanovanji in da ima takojšnja nadaljnja prodaja oziroma prodaja v določenem časovnem obdobju posledice le na davčnem področju. Sodišče prve stopnje je zato res nepravilno uporabilo materialno pravo iz prvega odstavka 103. člena ZOR, ko je ugotovilo ničnost obeh pogodb. Sodišče druge stopnje še ugotavlja, da sta pravdni stranki sicer res kršili prepoved iz prvega odstavka 122. člena SZ za razpolaganje s kupljenim stanovanjem pred dokončnim poplačilom kupnine, ker sta posojilno in kupno pogodbo sklenili istočasno in pred poplačilom kupnine iz prve kupne pogodbe med Mestno občino... kot prodajalcem in tožnikom kot kupcem, vendar je ta prepoved manjšega pomena. Kršitev te prepovedi ni imela nobene nedovoljene posledice, saj je bila kupnina iz prve pogodbe plačana v enkratnem znesku in v pogodbenem roku, torej pravočasno, pravočasno pa so bile plačane tudi vse davščine. Ker je bila kupna pogodba med pravdnima strankama realizirana, ta pravni posel na podlagi določbe drugega odstavka 107. člena ZOR konvalidiral in zato ne gre za ničnost.
Tožena stranka bi lahko lahko uveljavljala v pobot svojo terjatev, ne glede na to, da izvirata terjatvi iz različne pravne podlage, vse do trenutka, ko je tožeča stranka s tožbo odpovedala najemno razmerje in zahtevala izpraznitev stanovanja. Tedaj so se stekli pogoji za to, da je svojo terjatev na plačilo najemnine spremenila v terjatev na odpoved najemnega razmerja po določilu tretje alineje 53. člena Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 do 23/96). Z vložitvijo tožbe je tožena stranka izgubila pravico, da bi brez privolitve tožeče stranke med pravdo plačala svoj dolg in ostala v stanovanju, pa tudi možnost pobotanja terjatev.
Toženka v tem primeru ni dokazala obstoja socialne stiske, niti ni ravnala v skladu s četrtim odstavkom 53. člena SZ. Zato se na obstoj razlogov socialne stiske v smislu tretjega odstavka 53. člena SZ v pravdi ne more sklicevati. Zmotno pa je tudi revidentkino stališče, da bi moralo sodišče upoštevati pri odločanju tudi določilo 137.
člena zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki ureja posledice nastopa nemožnosti izpolnitve pogodbe. Po tem določilu pripelje nemožnost izpolnitve pogodbe praviloma do njenega prenehanja. Toda v tem primeru ne bi bile podane potrebne predpostavke, niti ne bi bilo mogoče govoriti o nemožnosti, ko je imela toženka na razpolago učinkovit postopek za preprečitev posledic po četrtem odstavku 53. člena SZ.
SZ člen 159. ZSR člen 19, 58, 60. ZPP (1977) člen 2, 186, 333.
pravnomočnost sodbe - meje pravnomočnosti - identiteta tožbenega zahtevka na izpraznitev stanovanja in na odpoved stanovanjskega razmerja
Pravnomočnost ima svoje subjektivne, objektivne in časovne meje in sodišče druge stopnje je v danem primeru zmotno presodilo objektivne meje, to je predmet in obseg pravnomočnosti. Čeprav gre v tej zadevi za isti pravdni stranki (le v obrnjeni vlogi), kot v zadevi I P 864/92 istega sodišča, sta drugačna tožbeni zahtevek ter pravna in dejanska podlaga, na katero se opira.
S pravnomočnostjo sodbe pod opr. št. I P 864/92, s katero je bilo tožeči stranki naloženo, da mora ob izpraznitvi stanovanj v C., ki jih tožnica sedaj nezakonito zaseda, vrniti toženki prejšnje stanovanje v R. T., so postale toženkine pravice na stanovanju v R. T. pogojne. Odvisne so od tožeče stranke, ki se bo odločila, če bo zahtevala izpraznitev dveh dvosobnih stanovanj v C. Če se bo za to odločila in kdaj se bo odločila, je negotovo dejstvo. Šele tedaj bo mogoče določiti način izvršitve sodbe, ki bo odvisen od pravnega reda, ki bo tedaj v veljavi.
vojaško stanovanje - razpolaganje s stanovanji v času moratorija - odločba poveljstva garnizije (stanovanjskega organa JLA ) po 25.6.1991 - nezakonita vselitev - tožba na izpraznitev stanovanja - dodelitev drugega primernega stanovanja
Ker sta sodišči nižjih stopenj ugotovili, da je toženec leta 1978 veljavno pridobil stanovanjsko pravico na enoinpolsobnem stanovanju v L., C., da se je iz tega stanovanja preselil v sporno 6.9.1991, ki pa ga sedaj mora izprazniti, ker dodelitvena odločba zanj ni pravno veljavna in da uporabe tega stanovanja ni opustil, sta pravilno zaključili, da mora tožnica dati tožencu na razpolago njegovo prejšnje stanovanje, ko bo izpraznil spornega. Namreč zaradi preselitve v sporno stanovanje na podlagi neveljavne dodelitvene odločbe, katerega pa mora zato sedaj izprazniti, toženec ni mogel izgubiti stanovanjske pravice na prejšnjem stanovanju, ker je imetnik stanovanjske pravice po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih lahko pridobil ali izgubil stanovanjsko pravico le na način in pod pogoji, ki jih je določal ZSR. Ta zakon je nehal veljati z uveljavitvijo stanovanjskega zakona (2. točka prvega odstavka 159. člena SZ, kar je bilo 19.10.1991). Razmerij, nastalih po 19.10.1991, ni bilo mogoče več urejati po določbah ZSR. To pomeni med drugim, da kdor je imel položaj imetnika stanovanjske pravice na dan uveljavitve stanovanjskega zakona, takega položaja po 19.10.1991 zaradi po tem datumu nastalih dogodkov ni mogel izgubiti po določbah preje veljavnega ZSR.
SZ člen 53, 53/1-3, 53/4, 65, 66, 66/1.ZOR člen 103, 103/1, 105, 141, 141/4.
stanovanjska najemna razmerja - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - neplačevanje najemnine - oderuška najemnina - preverjanje višine najemnine pred občinskim organom - učinki - tožba na izpraznitev stanovanja
Pravdno sodišče v postopku zaradi odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve stanovanja zaradi neplačevanja najemnine ni upravičeno samo odločati, ali gre za oderuško najemnino in s tem ali je najemnik plačeval zadostno najemnino ali ne.
stanovanjska pravica - najemna pravica - najemna pogodba - tožba na izpraznitev stanovanja - krivdni razlogi na strani najemnika - izvršitev sprememb v stanovanju in vgrajeni opremi - neplačevanje najemnine - motenje drugih stanovalcev pri uporabi stanovanja - najpotrebnejši prostori - status osebe, ki ima po pravnomočni sodbi pravico do najpotrebnejših prostorov
Vgraditev vrat v del hiše in s tem torej gradbeni poseg v tujo hišo, ki jo stori oseba, ki lahko v tej hiši le začasno biva, je poseg v lastninsko pravico, poleg tega pa tudi poseg, ki ga ureja 5. alinea 1. odstavka 53. člena SZ.
Čeprav je bil toženec upravičen do najpotrebnejših prostorov na podlagi pravnomočne sodbe, je vendarle treba toženčevo pravico bivanja v spornih prostorih presojati po navedenih določbah SZ.
Pravilen je materialnopravni sklep, da pravica bivanja, ki ni ne stanovanjska ne najemna, ni neomejena. Omejena je najmanj z vsemi tistimi prepovedmi, ki veljajo za najemnika stanovanja.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - popolnost zahteve za odkup stanovanja - predložitev pisne izjave o okoliščinah iz člena 128/2 SZ
Namen SZ je privatizacija stanovanj pod ugodnimi pogoji. To pa pomeni, da je odklonitev sklenitve prodajne pogodbe izjema in ne pravilo. Te izjeme pa mora raziskati in utemeljiti lastnik stanovanja. Temu pa je namenjen 30 dnevni rok, v katerem to lahko stori. To, da imetnik stanovanjske pravice ni lastnik drugega nepremičnega premoženja in da ne gradi družinske stanovanjske hiše, je torej okoliščina, ki naj jo razišče lastnik stanovanja v okviru svojih možnosti. Izjava imetnika o tej okoliščini ni sestavni (obligatorni) del zahteve za odkup stanovanja.
nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja
Toženca v času uveljavitve Stanovanjskega zakona, to je 19.10.1991 (Uradni list RS, št. 18/91-23/96), nista imela statusa imetnika stanovanjske pravice. Kasnejšo pridobitev pravice do bivanja v stanovanju z morebitno sklenitvijo najemne pogodbe s tožečo stranko pa tudi zatrjevala nista. Prav tako nista zatrjevala kakšnega drugega pravnega naslova, na podlagi katerega bi upravičeno bivala v stanovanju.
rok za vložitev tožbe - privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prekluzivnost roka - rok za uveljavljanje pravice do odkupa
SZ določa v 123. členu prekluzivni rok za zahtevo in ne tožbo. Če je ta zahteva postavljena pravočasno, je mogoče vložiti tožbo v splošnem zastaralnem roku". To pomeni, da lahko upravičenec tožbo, potem ko je zahteva zavrnjena (le takrat je tožbo sploh treba vložiti), vloži v petih letih (in ne v 15 dneh). Pomeni pa tudi, da rok iz 128. člena SZ ni prekluziven.
Pomen roka iz 4. odstavka 128. člena SZ obravnaval že v letu 1992 na razširjeni evidenčni seji dne 25. in 26.11.1992 (glej SIF, št. 11/92, str.13).
vojaško stanovanje - razpolaganje s stanovanji v času moratorija - odločba poveljstva garnizije (stanovanjskega organa JLA) po 25.6.1991 - nazakonita vselitev - ustavni zakon - prevzem pravne oblasti nad premoženjem, s katerim so upravljali subjekti JLA
Določbi drugega in tretjega odstavka 9.čl. UZ ne puščata organom JLA razpolagalne pravice na stanovanjih iz vojaškega stanovanjskega sklada. Prevzem upravljanja je dokončno in s takojšnjo veljavo določen s prvim odstavkom 9.čl. UZ.
vojaško stanovanje - razpolaganje s stanovanji v času moratorija - odločba organa JLA po 25.6.1991 - pogodba o zamenjavi stanovanj - soglasje
Pogodba o zamenjavi stanovanj z dne 6.9.1991 ne predstavlja veljavnega pravnega naslova za toženkino vselitev in pridobitev imetništva stanovanjske pravice na stanovanju v L., P., saj je bilo razpolaganje tedanjih vojaških organov s tem stanovanjem nezakonito.
pravica lastnika do vselitve v stanovanje, na katerem ima kdo pravico uporabe - dodelitev drugega primernega stanovanja - najemnina - plačilo razlike do profitne najemnine
Ni mogoče pritrditi revizijskim navedbam, da je iz kronološkega razvoja zakonodaje razvidno, da pravni prednik Ministrstva za ... ni nikoli razpolagal s stanovanji in da zato tudi ni mogel tretjetožencu dodeliti stanovanja. Pravilne so sicer trditve o tem, da so s stanovanji razpolagala stanovanjska oblastva. Očitno pa je pri tem vlagatelj revizije prezrl, da je kot stanovanjsko oblastvo na prvem mestu imenovan minister za notranje zadeve. Ob dejanskih ugotovitvah v tem postopku, da je bilo tretjetožencu prvo stanovanje v petem nadstropju dodeljeno preko takratnega Ministrstva za ... LRS in zamenjava "odobrena" prav tako po istem stanovanjskem oblastvu, je bilo materialno pravo v tem postopku pravilno uporabljeno.