razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - odločba poveljstva garnizije (stanovanjskega organa JLA) po 25.6.1991 - nezakonita vselitev - izpraznitev stanovanja - vrnitev prejšnjega stanovanja - zmanjšanje tožbenega zahtevka
Tožeča stranka je prvotno postavila tožbeni zahtevek na izpraznitev stanovanja brez kakršnihkoli omejitev, kasneje pa je glede na toženčev ugovor, da je bil imetnik stanovanjske pravice na stanovanju v P., izpraznitveni zahtevek omejila tako, da je izpraznitev pogojena z vrnitvijo v stanovanje v P. ali drugo enakovredno stanovanje.
Taka sprememba pomeni zmanjšanje zahtevka, za kar po določbi tretjega odst. 191. čl. ZPP ni potrebna privolitev tožene stranke. S spremembo je toženčev položaj olajšan. Obveznost izselitve ga zadene samo, če mu tožena stranka omogoči vrnitev v prejšnje ali temu enakovredno stanovanje.
Pravilni so razlogi sodišča druge stopnje glede zatrjevane potrebnosti samostojnega ugotovitvenega sodbenega izreka. Poleg načelne ugotovitve, da pri dospelem dajatvenem zahtevku poseben ugotovitveni zahtevek ni potreben (in tudi ne pravilen), revizijsko sodišče še dodaja, da je tudi zakonsko besedilo 1. odstavka 59. člena sedaj veljavnega SZ drugačno od zakonskega besedila 65. člena prej veljavnega ZSR. Končno revizijsko sodišče še dodaja, da je ob pazljivem branju sodbenega izreka mogoče jasno ugotoviti, da je v njem kot podlaga za izpraznitveni zahtevek navedena prav odpoved najemne pogodbe.
ZSR (1974) člen 7, 7/2, 7/3, 10, 44, 53.SZ člen 117, 117/1.
privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa - pravica uporabe - najpotrebnejši prostori po Zakonu o stanovanjskih razmerjih - odkup najpotrebnejših prostorov
Pravni položaj (varstvo) uporabnika v najpotrebnejših prostorih je bil odvisen le od njegovega statusa, ki ga je imel kot uporabnik najpotrebnejših prostorov in ne od kvalitete prostorov, ki so mu bili oddani. Namreč ZSR/74 je z določbama drugega in tretjega odstavka 7. člena določil le najnižjo stopnjo standarda stanovanj za take uporabnike, katerih status imetnika stanovanjske pravice je prenehal zaradi (praviloma) odpovedi stanovanjske pogodbe (razmerja). To pomeni, da so taki stanovalci izgubili svoj prejšnji status imetnika stanovanjske pravice in so postali zgolj uporabniki.
Stanovanjski zakon (Ur. list RS, št. 18/91 in 21/94, naprej SZ) je dal pravico do odkupa stanovanj po prvem odstavku 117. člena le tistim imetnikom stanovanjske pravice, ki so ta položaj imeli po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih. To pomeni, da pravice do odkupa stanovanj niso dobili stanovalci z drugačnim statusom na primer uporabniki (razen, če jim pod določenimi pogoji te pravice ni odstopil imetnik stanovanjske pravice).
SZ člen 117, 125, 155, 156, 156/2. ZSR člen 81, 82, 97, 102.
privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa - imetnik pravice uporabe - odkup drugega primernega stanovanja, dodeljenega po 155. členu Stanovanjskega zakona
Pravnega položaja imetnika stanovanjske pravice, ki je omogočal odkup stanovanj po 117. členu SZ, ni mogoče izenačevati s položajem imetnika pravice uporabe (na stanovanjih v zasebni lasti), tako kot ni bilo mogoče izenačevati pravnega položaja imetnikov stanovanjskih pravic na stanovanjih v družbeni lastnini in v denacionaliziranih stanovanjih.
Tožniku je status imetnika pravice uporabe ob uveljavitvi stanovanjskega zakona omogočal, da je dobil na podlagi 155. člena SZ namesto stanovanja v zasebni lasti (T. v L.) sedaj sporno stanovanje na C. v L. kot drugo primerno stanovanje od stanodajalca - toženke. Stanovanjski zakon pa ne vsebuje nobene določbe, na podlagi katere bi lahko prejšnji imetnik pravice uporabe uveljavljal odkup tako dodeljenega drugega primernega stanovanja (po 155. ali 156. členu SZ), kot to zahteva tožnik v tej zadevi.
uporabnik stanovanja po Zakonu o stanovanjskih razmerjih - ekonomska skupnost - rok - časovna veljavnost Zakona o stanovanjskih razmerjih in Stanovanjskega zakona - prehodne in končne določbe - nezakonita uporaba stanovanja - izpraznitev stanovanja
Prej veljavni ZSR je pridobitev statusa uporabnika stanovanja po prvem odstavku 5. člena vezal na pogoj, da stanovalec najmanj dve leti živi z imetnikom stanovanjske pravice v ekonomski skupnosti. Tudi če bi tožencema, ki sta se po lastnih navedbah v sporno stanovanje vselila 15.10.1991, uspelo dokazati sklenitev pogodbe o ekonomski skupnosti in skupnem gospodinjstvu, bi od njene sklenitve do dneva uveljavitve SZ preteklo premalo časa, da bi toženca na tej pravni podlagi še pred uveljavitvijo SZ pridobila status uporabnikov stanovanja.
ZOR člen 591.SZ člen 56, 58, 117, 147. ZSR člen 5.
privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa - prodaja stanovanja ožjemu družinskemu članu - status uporabnikov po prodaji stanovanja - najemna pogodba
S tem, ko je toženčeva mati kot nekdanja imetnica stanovanjske pravice privolila, da odkupi stanovanje toženčev brat, to je tožnik, po 117. členu SZ in je ta tudi sklenil kupoprodajno pogodbo dne 12.7.1993, je pravica, ki je izhajala iz ZSR, za toženca ugasnila.
Po 147. členu bi toženec kot nekdanji uporabnik lahko zahteval sklenitev najemne pogodbe le v primeru, če bi mati kot nekdanja imetnica stanovanjske pravice ne privolila v odkup, temveč želela skleniti najemno pogodbo, pa bi jo pri tem smrt prehitela.
56. člen SZ obveznosti sklenitve najemne pogodbe ne ureja. To pomeni, da toženec njene sklenitve tudi po sodni poti ne more izsiliti.
SZ člen 58, 156, 156/1. ODZ paragraf 974. ZPP (1977) člen 40, 40/2, 40/3, 186, 186/2, 382, 382/2, 382/3. ZSR (1982) člen 34.
osebne služnosti - prekarij - stanovanjsko razmerje - pravica do uporabe stanovanja - stanovanjska najemna pogodba - tožba na izpraznitev stanovanja - revizija - dovoljenost revizije - opredelitev vrednosti spornega predmeta v tožbi
Neutemeljeno je načelno revizijsko stališče tožencev, da so bila v času veljavnosti ZSR/74 glede stanovanj izključena vsa druga razmerja razen stanovanjskega razmerja, urejenega s tem zakonom. Pravilna je opredelitev dogovora pravdnih strank (nastalega s tem, ko sta se toženca po dovoljenju toženkine tete - tožnice ravnala in se vselila v sporno hišo) kot dogovora v smislu pravnega pravila par. 974 ODZ - in je s tem pravilna opredelitev razmerja pravdnih strank glede sporne hiše kot prekarističnega razmerja. Iz tega razmerja pa tožencema ni nastala pravica do sklenitve najemne pogodbe na podlagi določb SZ, saj je 1. odstavek 156. člena tega zakona dal to pravico le tistemu, ki je imel (ali je imel pravico imeti) z lastnikom sklenjeno stanovanjsko pogodbo po določbah ZSR/82 oziroma je bil imetnik pravice do uporabe stanovanja v zasebni lasti (v smislu določb 34. člena ZSR/82). Iz vsega tega pa nadalje sledi, da toženca nista imela pravice zahtevati od tožnice, naj po uveljavitvi SZ sklene z njima najemno pogodbo za nedoločen čas.
SZ člen 147, 147/2, 148, 155, 155/2, 156, 156/2.ZOR člen 111, 111/1, 112, 112/3.
najemna pogodba za določen čas - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - izpodbojnost - kdaj je pogodba izpodbojna - razveljavitev pogodbe
Z določbo 147. člena SZ je zakonodajalec določil spremembo (pravno preoblikovanje) stanovanjskega razmerja v najemno razmerje in s tem dal pravno varstvo tistim, ki jim je bilo stanovanje zakonito dodeljeno. Kljub takemu varstvu pa je zakonodajalec predvidel tudi izjeme, ki so določene v 148. členu SZ, ko lastnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe. Pravno odločilna dejstva, da lahko nekdo uveljavlja opisano zakonsko varstvo so: imetništvo stanovanjske pravice na dan uveljavitve SZ in odsotnost okoliščin iz 148. člena SZ. Kljub predpisanemu načinu preoblikovanja stanovanjskega razmerja po ZSR v najemno razmerje po SZ, pa sta lastnik in imetnik stanovanjske pravice smela skleniti najemno pogodbo za določen čas, če je med njima obstajalo soglasje volj za sklenitev take pogodbe.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - imetništvo stanovanjske pravice
Ker je bilo pravnomočno ugotovljeno, da H. T. na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona ni bil imetnik stanovanjske pravice na stanovanju, katerega odkup uveljavlja v tej pravdi s primarnim tožbenim zahtevkom, niso izpolnjeni pogoji po 117.čl. Stanovanjskega zakona in mu zato tožena stranka tega stanovanja ni dolžna prodati.
SZ člen 126, 126/3, 148, 148/1. ZSR člen 60, 60/1.
izselitev imetnika stanovanjske pravice - pravica do odpravnine
Pri osebah, ki so bile ob uveljavitvi SZ imetniki stanovanjske pravice, upravičenje do privatizacije stanovanja, sklenitve najemne pogodbe in izplačila odpravnine je treba presojati po stanju v času uveljavitve SZ, torej 19.10.1991.
nezakonita uporaba stanovanja - izpraznitev stanovanja
Čim je bilo ugotovljeno, da tožnici niso bili dodeljeni obravnavani prostori niti kot najpotrebnejši prostor v smislu takrat veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84), ki še nudijo nekolikšno stanovanjsko zaščito, je jasno, da njenega stanja ni mogoče izenačiti s stanjem imetnika stanovanjske pravice. Plačevanje uporabnine za prostor, ki ga nekdo zaseda, samo zase ne more ustvariti najemnega razmerja iz IV. poglavja stanovanjskega zakona.
USTAVA SRS (1974) člen 206, 206/1, 206/2. ZSR (1974) člen 1, 1/3, 10.SZ člen 117.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - upravičenec do odkupa - imetnik stanovanjske pravice - pridobitev imetništva stanovanjske pravice - začasna uporaba
Čeprav je v pogodbi med JLA in A. ter dodelitveni odločbi izgovorjena in poudarjena začasna uporaba kot bistveni element, ta okoliščina ob takratni zakonodaji ni mogla doseči drugačnega učinka kot tega, da je tožnica navzlic temu pridobila stanovanjsko pravico. Stopila je torej v trajno razmerje, kar ji je prineslo status imetnice stanovanjske pravice in s tem pravice do odkupa stanovanja po privatizacijskih predpisih stanovanjskega zakona. Omejitve, ki jih je prevzel A. s pogodbo z JLA o prepustitvi stanovanja v začasno uporabo, potemtakem na pridobitev tožničine stanovanjske pravice niso mogle vplivati, po drugi strani pa se tudi tožnica sama ni mogla odpovedati svoji pravici do trajne uporabe stanovanja (razen seveda, če bi se izselila).
privatizacija stanovanj s pomožnimi stanovanjskimi prostori - določitev obsega pomožnih stanovanjskih prostorov - krajevne razmere
Imetnik stanovanjske pravice ima po določbah o privatizaciji pod enakimi pogoji pravico odkupiti celotno stanovanje, kamor spadajo tudi pomožni prostori. Torej ne gre za samostojen pravni promet s posameznimi nestanovanjskimi pomožnimi prostori, ampak gre za dopolnitev prodajne pogodbe, ki napačno ni obsegala celotnega stanovanja.
premoženjska razmerja med zakonci - skupno premoženje zakoncev - ugotovitev velikosti deležev na skupnem premoženju - dolgovi, ki obremenjujejo skupno premoženje - odkup stanovanja po členu 117 SZ na obroke
Skupno premoženje zakoncev je kot družinskopravni premoženjski institut posebna premoženjskopravna kategorija, za katero je značilno, da so na njem deleži zakoncev nedoločeni ter da sta za njegovo pridobitev pravno upoštevni dve okoliščini: dejanski obstoj skupnosti in v času obstoja take skupnosti z dohodki (rednimi in izrednimi) obeh pridobljeno premoženje. Za nastanek skupnega premoženja ni pravno odločilna okolnost, da to morda še ni v celoti odplačano v času nastanka spora med partnerjema, ker je to vprašanje dolgov, katerih plačilo se po potrebi reši po pravilih obligacijskega prava.
nezakonita uporaba stanovanja - sklenitev najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja
Ker je bilo ugotovljeno, da toženec uporablja sporno stanovanje, katerega lastnica je tožnica in da z njo nima sklenjene najemne pogodbe za uporabo tega stanovanja, ga uporablja nezakonito. Tožnica je zato utemeljeno zahtevala od toženca, da ga izprazni.
tožba na izpraznitev stanovanja - najemna pogodba za določen čas - oderuška pogodba - uporaba tuje stvari v svojo korist - uporabnina
Materialnopravno izhodišče za ugotavljanje nadomestila koristi, ki jo je imela tožena stranka s tem, ko je uporabljala stanovanje tožeče stranke po izteku najemne pogodbe, tožeča stranka pa je zahtevala povrnitev te koristi (uporabnina), je v skladu z določilom 219. člena ZOR. Tožeča stranka je bila prikrajšana natanko za toliko, kolikor bi lahko prejela najemnine za stanovanje, seveda ob ugotovitvi, da ta ni bila oderuška in ob izkazanem namenu nadaljnjega oddajanja stanovanja v najem.
SZ člen 117, 117/1, 128, 128/2. ZSR člen 58, 58/1.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prenehanje stanovanjskega razmerja - podstanovalska razmerja (podnajem) - oddajanje stanovanja v celoti v podnajem
Ker je tožnik že v avgustu 1991 oddal v podnajem celo stanovanje, mu je stanovanjsko razmerje v skladu s prvim odstavkom 58. člena takrat veljavnega ZSR prenehalo že na podlagi samega zakona. Odklonitev tožnikove zahteve za nakup tega stanovanja po privatizacijskih določbah SZ je bila torej utemeljena.
vojaško stanovanje - razpolaganje s stanovanji v času moratorija - odločba poveljstva garnizije (stanovanjskega organa JLA) po 25.6.1991 - nezakonita vselitev - tožba na izpraznitev stanovanja
Po 25.6.1991 poveljstva vojaških garnizij JLA niso mogla več upravičeno razpolagati s stanovanji iz vojaškega stanovanjskega sklada. S skupno deklaracijo, sprejeto na seji skupščine Republike Slovenije dne 10.7.1991, pa je bilo nadaljnje izvajanje osamosvojitvenih aktov le za 3 mesece ustavljeno. Sporna dodelitvena odločba z dne 13.9.1991 je nezakonita.
privatizacija stanovanj - zavrnitev zahteve za odkup - stanovanje v stavbi, ki je kulturni spomenik - soglasje Zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine - sklenitev pogodbe - predmet pogodbe - dopustnost predmeta
Soglasje Zavoda za varstvo kulturne dediščine ni zgolj strokovno mnenje. Gre za posamičen akt, s katerim zavod izvaja javna pooblastila v zvezi z varstvom in ohranjevanjem kulturne dediščine (5.čl. ustave). S tem, ko varuje javno korist, država preko zavodov posega v pravice in pravne koristi kupcev in prodajalcev. Izdaja ali zavrnitev soglasja zato ne more biti odvisna od diskrecijske pravice pristojnega zavoda. Zavod mora upoštevati merila, ki jih predpisuje zakon.
SZ člen 117, 117/1, 128, 128/2, 159, 159/1, 159/2.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - upoštevanje okoliščin glede pravice do odkupa v času uveljavitve SZ
Za presojo utemeljenosti zahteve za odkup stanovanja po predpisih o privatizaciji so odločilne okoliščine, kakršne so bile v času, ko je SZ začel veljati.