SZ člen 112, 117, 125, 125/3. ZTLR člen 11, 11/2.ZZD člen 245, 269, 270.
društvo - lastninska pravica društva - pridobitev lastninske pravice na stanovanju pred uveljavitvijo SZ - nakup nepremičnine z družbenimi sredstvi - pridobitni način - vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo - privatizacija stanovanj - dolžnost društva prodati lastniško stanovanje po določilih SZ o privatizaciji
Zveza društev je lahko pridobila lastninsko pravico pred uveljavitvijo SZ s kupno pogodbo, čeprav je bila kupnina zbrana iz družbenih sredstev. Zato ni zavezana k prodaji stanovanja po privatizacijskih predpisih.
SZ člen 117, 126, 128, 128/2. Uredba o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA člen 1, 2, 2/1.
Zakonske določbe o privatizaciji se uporabljajo le za zasedena stanovanja, pa naj jih uporabljajo za prebivanje (nekdanji) imetnik stanovanjske pravice ali njegovi družinski člani. Drugačno razumevanje obravnavanega problema bi pomenilo zlorabo pravice do odkupa stanovanja, ki je pridržana le določenim osebam, ki so v določenem razmerju do stanovanja. Vsaka pravica ima namreč svoj namen, cilj in svojo družbeno, socialno funkcijo. Takšen namen in takšna funkcija sta "nad" pravico samo. Zato se je uveljavilo splošno sprejeto načelo civilnega (in ne samo tega) prava o prepovedi zlorabe pravic, ki jih sicer priznava ali ustanavlja zakon (na primer na obligacijskem področju - prvi odstavek 13. člena zakona o obligacijskih razmerjih, na stvarnopravnem - drugi odstavek 4. člena zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, na civilnopravnem - 9. člen in tretji odstavek 3. člena ZPP).
Ni se mogoče strinjati z revizijskim stališčem, da je potrebno šteti pri privatizaciji tako imenovanih vojaških stanovanj, za kar gre v tej zadevi, kot prelomni trenutek uveljavitev uredbe, se pravi 8.1.1993. Ta uredba namreč ureja le izvedbo privatizacije (1. člen uredbe). Spričo pravne narave takšnega splošnega akta kot je uredba, same privatizacije tako ali tako ne bi mogla urejati. Privatizacijo ureja in s tem tudi pravico do odkupa stanovanja SZ (prvi odstavek 2. člena uredbe) in je tako potrebno uporabiti v takšnih primerih, kot je obravnavani, SZ. Uredba je le premaknila začetek teka rokov na datum njene uveljavitve in določila organe, ki izpeljejo privatizacijo, določila, da so sredstva, pridobljena s prodajo stanovanj, prihodek državnega proračuna, in kdo je zavezanec v denacionalizacijskem postopku za takšna stanovanja.
Čeprav posel sam res ni nastal (podobno kot ne nastane pri odsotnosti pogodbene podlage po 52. členu ZOR - primerjaj - Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij I, str. 206 in 207), terja varnost pravnega prometa, podobno kot v primerih 52. člena ZOR, da se ničnost obstoječe zapisane pogodbe izrečno ugotovi.
privatizacija stanovanj - razveljavitev pogodbe o odkupu stanovanja - napake volje - bistvena zmota - če ima bivši imetnik stanovanjske pravice v lasti stanovanjsko hišo v gradnji
Tožeča stranka je dokazala obstoj okoliščin iz prvega odstavka 61. člena ZOR. Za dejstvo, da je toženec skupni lastnik hiše v gradnji, v času sklepanja sporne prodajne pogodbe ni vedela. To dejstvo je odločilno, saj pogodbe s tožencem ne bi sklenila, če bi zanj vedela. K odklonitvi zahteve za prodajo stanovanja bi jo upravičeval drugi odstavek 128. člena SZ, k izpodbijanju že sklenjene pogodbe zaradi bistvene zmote pa jo upravičuje drugi odstavek 61. člena ZOR.
ZOR člen 53, 53/2.SZ člen 58. ZPP (1977) člen 186, 186/2, 382, 382/3, 385, 385/3.
najemna pogodba za določen čas - prenehanje najema - nagibi za sklenitev pogodbe - nedopusten nagib - - tožba na izpraznitev stanovanja - revizija - dovoljenost revizije - opredelitev vrednosti spornega predmeta v nasprotni tožbi
Toženec ni uspel dokazati zatrjevanega nagiba za sklenitev najemne pogodbe za določen čas, ki naj bi bil v pričakovano boljši situaciji za pridobitev socialnega stanovanja in ki bi tudi sicer moral bistveno vplivati na njegovo odločitev za podpis pogodbe (določba drugega odstavka 53. člena ZOR). Materialnopravno pravilna je odločitev sodišča prve stopnje o ugoditvi izpraznitvenemu tožbenemu zahtevku in sodišča druge stopnje o zavrnitvi toženčeve pritožbe proti tej odločitvi.
Prisilna narava določb o privatizaciji bivših družbenih stanovanj ne izključuje možnosti, da se pogodbenika glede formiranja kupnine ali načina plačila sporazumeta tudi drugače.
sposobnost biti stranka v postopku (ministrstvo) - vojaško stanovanje - razpolaganje s stanovanji v času moratorija - izpraznitev stanovanja
Tožeča stranka je Republika Slovenija, ne pa Ministrstvo za obrambo. Ta dostavek k imenovanju tožeče stranke je brez pomena, služi lahko le evidenčnim potrebam tožeče stranke. Ministrstvo je namreč le organ države. Ni pravna oseba in zato praviloma ne more biti pravdna stranka. Izjeme, ki jih določa 77. čl. ZPP, v tej zadevi niso podane.
SZ člen 56, 117, 117/5, 118, 123, 147.URS člen 22.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - smrt imetnika stanovanjske pravice po vložitvi zahteve za odkup - dedovanje pravice do odkupa stanovanja - načelo enakega varstva pravic
V pravnem režimu Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR) stanovanjska pravica ni bila podedljiva. Pač pa je ZSR socialni položaj uporabnikov po smrti imetnika ali po tem, ko je stanovanje trajno prenehal uporabljati, urejal s specialnimi določbami. Socialni položaj v sedanjem sistemu SZ prihaja v poštev le pri najemnikih stanovanja (56. člen), za lastnike pa zaradi pravice do dedovanja to ni potrebno.
vojaško stanovanje - zamenjava stanovanj po 25.6.1991 - prejšnje stanovanje izven RS - izpraznitev stanovanja - ničnost pogodbe
Vrhovno sodišče je doslej že večkrat odločalo o zamenjavi stanovanj, ki ležijo na območju različnih bivših jugoslovanskih republik in je prišlo do zamenjave po osamosvojitvi Republike Slovenije dne 25.6.1991. Izoblikovala se je enotna sodna praksa, po kateri so zamenjave stanovanj po 25.6.1991 postale razmerja z mednarodnim elementom. Zanje bi veljalo notranje pravo, zapisano v ZSR samo tedaj, če bi nanj napotile norme mednarodnega zasebnega prava. Toda niti ZSR, niti Zakon o ureditvi kolizije zakonov s predpisi drugih držav v določenih razmerjih (ZUKZ, Ur. list SFRJ, št. 34/82, p.
72/82), niti kaka mednarodna pogodba, ki bi zavezovala Republiko Slovenijo, takih razmerij niso urejali. Zato so sodišča štela pogodbe o zamenjavi stanovanj med tujimi državami za nične po določilu 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Ur. list SFRJ, št. 29/78 do 57/89) in so lastnikom stanovanj izpolnjevala izpraznitvene tožbene zahtevke.
SZ člen 117, 128, 128/2, 148, 148/2. ZSR člen 60, 60/3.
privatizacija stanovanj - - odklonitev zahteve za odkup - prenehanje stanovanjskega razmerja zaradi odpovedi - gradnja hiše kot odpovedni razlog - čas, potreben za dograditev
Pravica bivšega imetnika stanovanjske pravice do nakupa stanovanja po privatizacijskih določbah novega zakona je pretežno premoženjskopravne narave, saj pripelje do pridobitve lastninske pravice, pri kateri je sicer ena od njenih funkcij tudi socialne narave, vendar ni tako prevladujoča kot pri stanovanjski pravici. Zato in ker gre pri uveljavitvi novega zakona za enkratno situacijo prehoda iz prejšnje pravne ureditve v novo ureditev stanovanjskega področja, je treba ozko tolmačiti tiste določbe SZ, ki ta prehod urejajo. Obstoj razlogov za prenehanje stanovanjskega razmerja ali odpovednih razlogov mora biti izkazan glede na razmere v času uveljavitve novega zakona. V tej luči je zato presojati tudi obstoj okoliščin iz tretjega odstavka 60. člena ZSR. Ker pa je po navedeni določbi treba presojati tudi o času, potrebnem za dokončanje hiše v izgradnji, lahko k tej oceni poleg drugih okoliščin pripomore tudi že po uveljavitvi SZ potekel čas. Okoliščine, ali sploh, koliko in s kolikšno intenzivnostjo je več let po uveljavitvi SZ potekala nadaljnja gradnja hiše, lahko kažejo ali na (slabo) premoženjsko stanje bivšega imetnika stanovanjske pravice ali na njegovo neupravičeno zavlačevanje zaradi že zahtevanega nakupa stanovanja.
privatizacija stanovanj - upoštevanje okoliščin glede pravice do odkupa v času uveljavitve SZ - - odkup zasedenega stanovanja - neuporaba stanovanja
Po veljavni sodni praksi se lahko privatizirajo le zasedena stanovanja. To pomeni, da je lahko imetnik stanovanjske pravice izsilil prodajo stanovanja le, če ga je v času uveljavitve zahteve za prodajo tudi uporabljal v smislu določb prej veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR).
Domneva iz prvega odstavka 19. člena ZSR o trajnem prenehanju uporabe stanovanja ne velja le za primere, ko je ugotovljeno, da neuporaba traja več kot 6 mesecev. Že v času veljavnosti prejšnjega ZSR je bila izoblikovana sodna praksa, da je imetnik stanovanjske pravice izgubil stanovanjsko pravico že ob izselitvi iz stanovanja (in ne šele po 6 mesecih od izselitve), če so ugotovljene okoliščine izselitve kazale na njegov namen, da trajno preneha uporabljati stanovanje.
SZ člen 117, 117/1, 149. ZSR člen 50, 58, 58/3, 79, 79/2.ZOR člen 73.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - podstanovalska razmerja - oddajanje stanovanja v celoti v podnajem - pravica podstanovalca do odkupa stanovanja
Določba 149. čl. Stanovanjskega zakona rešuje vprašanje upravičenosti do privatizacijskega odkupa v primeru kolizije interesov med prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice in podstanovalcem.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - pisna privolitev imetnika stanovanjske pravice po členu 117/1 SZ - obličnost (overitev) izjave - napake volje
Izjava, po 117. členu SZ dana zakoncu, ni pogodba med zakoncema, ki po določbah zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih zahteva posebno obličnost. Z njo imetnik stanovanjske pravice, ki ima pravico do odkupa stanovanja ob uveljavitvi stanovanjskega zakona, izjavi, da svoje pravice ne bo (v celoti) izrabil, in jo prenese na osebo (ožjega družinskega člana), ki jo zakon tudi opredeljuje kot upravičenca.
SZ člen 149. ZSR člen 58, 58/1, 58/3. ZPP (1977) člen 186, 186/2, 382, 382/3, 392.
podstanovalska razmerja - oddajanje stanovanja v celoti v podnajem - pravice podstanovalca po uveljavitvi SZ - sklenitev najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - revizija - dovoljenost revizije - opredelitev vrednosti spornega predmeta v nasprotni tožbi
Določba 149. člena SZ je izjema od pravila, da imajo pravice iz SZ le tiste osebe, ki so na dan uveljavitve zakona imele status imetnika stanovanjske pravice. Izjeme je potrebno strogo razlagati. SZ v 149. členu določa dva pogoja, da ima podstanovalec enake pravice, kot bi jih imel imetnik stanovanjske pravice: da je bilo stanovanje v celoti oddano podstanovalcu in da je ta v stanovanju prebival več kot dve leti. Ker je imetnik stanovanjske pravice odpovedal stanovanjsko razmerje v decembru 1990, je toženec šele od takrat dalje stanovanje uporabljal brez veljavnega pravnega naslova in tako tudi nista potekli dve leti do dneva uveljavitve SZ.
najemna pogodba za stanovanje - denacionalizacija - položaj najemnika po vrnitvi stanovanja denacionalizacijskemu upravičencu
Toženki sta bili ob denacionalizaciji stanovanj, ko sta stanovanji prešli v last tožnikov, že najemnici po predpisih Stanovanjskega zakona. Po določbi 1. odst. 125. čl. Stanovanjskega zakona ostanejo v veljavi določila pogodbe med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom tudi po denacionalizaciji. Novi lastnik kot najemodajalec torej ne more enostransko spreminjati pogojev najema. Najemnik ima pravico odkloniti lastnikove zahteve, ki presegajo obveznosti po najemni pogodbi s prejšnjim lastnikom.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - upoštevanje okoliščin v času uveljavitve SZ - prenehanje stanovanjskega razmerja - stanovanjska hiša v gradnji - skupno premoženje zakoncev - podaritev deleža na skupnem premoženju zakoncu
Če zakonec po uveljavitvi SZ drugemu zakoncu odsvoji sebi lasten delež skupnega premoženja na stanovanjski hiši, se ne more sklicevati na to, da hiša ni njegova last in da zato ni pogojev za odklonitev prodaje stanovanja (117. in 128. člen SZ).
privatizacija stanovanj - namensko zgrajena stanovanjska hiša (dom za ostarele) - privatizacija stanovanj iz stanovanjskega sklada SPIZ - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe
Poseben status iz prvega odstavka 128. člena SZ ne pomeni, da mora biti objekt po funkcionalni ureditvi podoben domovom za ostarele. Prostori v domu za ostarele ali njemu podobni stavbi se po 2. točki prvega odstavka 3. člena SZ sploh ne štejejo za stanovanja in se kot taka niso šteli niti po prej veljavnem Zakonu o stanovanjskih razmerjih. Pomembno je, da je bil sporni blok v celoti namensko zgrajen za razreševanje stanovanjskih potreb upokojencev in invalidov in da so vsa stanovanja v tem bloku (razen enega) v lasti tožene stranke. Prav v taki namenski gradnji je poseben status stavbe, zato stanovanj v njej ni mogoče privatizirati.
ZPP (1977) člen 2, 2/1, 188, 327.SZ člen 117, 117/1.
nadomestno upravičenje (datio in solutum) - nedenarna nadomestna dajatev - privatizacija stanovanj - imetništvo stanovanjske pravice - vojaško stanovanje - nezakonita odločba vojaškega organa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe
Pri procesnem nadomestnem upravičenju ponudi tožnik tožencu, da se lahko otrese svoje obveznosti, ki mu bo naloženo s sodbo, če izpolni drugo obveznost, za katero ni nujno, da je denarna. Ta druga obveznost ne pomeni tožbenega zahtevka, o njej sodišče ne odloča in ne razsodi, marveč jo le sprejme v sodbeni izrek. Navzlic slednjemu nima narave sodne odločbe.
Stranka, ki je ob uveljavitvi SZ zasedala stanovanje, ki ga je pridobila na podlagi nezakonite odločbe organa JLA, ni upravičena do privatizacije tega stanovanja, čeprav ima pravico do vselitve v prejšnje stanovanje.
SZ je v razmerju do ZPN specialni predpis. Spor zaradi ničnosti pogodb, v katerih tožnik ni bil pogodbena stranka, - je mogoče reševati tako iz procesnopravnih kot materialnopravnih izhodišč. Posebno pri ugotovitvenih tožbah, ko je ugotovitveni zahtevek postavljen samostojno brez oblikovalnega ali dajatvenega, je potrebno najpreje dognati, ali je na tožnikovi strani podana pravna korist od vložitve tožbe (drugi odstavek 187. člena ZPP) oziroma ali je tožnik zainteresirana oseba (prvi odstavek 109. člena ZOR).