OBLIGACIJSKO PRAVO - DENACIONALIZACIJA - STANOVANJSKO PRAVO
VS05163
ZZPS člen 1, 1/2-2, 2, 2/2, 4.SZ člen 111, 112, 113, 113/1, 113/2, 114, 115, 117, 117/1.ZDen člen 3, 4, 88.ZOR člen 103.
promet z nepremičninami v družbeni lastnini - denacionalizacija - prepoved razpolaganja s premoženjem, glede katerega obstaja dolžnost vrnitve - ničnost prodajne pogodbe
Glede na kronologijo denacionalizacijske zakonodaje je utemeljeno skleniti, da je 88. člen ZDen dejansko le podaljšal veljavnost prepovedi prometa z nepremičninami, ki je bila sprejeta že z ZZPS o in da je slednji prepovedoval družbenopravnim osebam in družbenopolitičnim skupnostim promet z vsemi nepremičninami, ki so prešle v državno oziroma družbeno lastnino na način iz 1. do 6. točke prvega odstavka 2. člena citiranega zakona, ne glede na obliko lastnine tega premoženja v času prepovedi.
Družbenopolitične skupnosti so sicer postale lastnice med drugim po določbah Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč podržavljenega premoženja (kakršne narave je bilo tudi sporno stanovanje), vendar lastnice z obveznostmi do denacionalizacijskih upravičencev (115. člen SZ): do poteka roka za uveljavljanje zahtevkov za denacionalizacijo oziroma do odločitve o takih zahtevkih, torej za čas, ko je obstajala možnost obstoja obveznosti za vrnitev premoženja, je bil pravni promet s takim premoženjem prepovedan.
denacionalizacija - vrnitev nepremičnine - najem stanovanja - dolžnost sklenitve najemne pogodbe - stanovanjska hiša v lasti imetnika stanovanjske pravice - obvezne sestavine najemne pogodbe - izrek sodne odločbe
Izrek sodbe prve stopnje, ki vsebuje celotno najemno pogodbo, je v skladu z 41. členom SZ. To velja tudi za navedbo oseb, ki skupaj z najemnikom uporabljajo stanovanje (2. alinea 1. odstavka 41. člena SZ).
SZ člen 117, 118, 147, 158. ZPP (1977) člen 1, 382, 382/2, 382/3, 392.
prenehanje stanovanjske pravice - tožba na izpraznitev stanovanja - premoženjskopravni spor - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta - zavrženje revizije
Ker je tožnica v skladu s pismeno privolitvijo toženca sporno stanovanje kupila, so po sklenitvi kupoprodajne pogodbe nastopile pravne posledice iz 118. člena SZ: tožnica je prevzela vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, stanovanje je postalo njena lastnina in s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe je prenehal tudi toženčev po določbah Zakona o stanovanjskih razmerjih pridobljen status imetnika stanovanjske pravice. Svoj položaj v spornem stanovanju bi moral dogovoriti z lastnico stanovanja, to je tožnico, ki je njegova hčerka.
vojaško stanovanje - tožba na izselitev - sprememba tožbe - zmanjšanje tožbenega zahtevka - vrnitev v prejšnje stanje - zagotovitev druge enakovredne nepremičnine
Če je tožena stranka od nekdanje SFRJ pridobila stanovanjsko pravico sodišče ne bi smelo v celoti ugoditi tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Toženka bi sporno stanovanje sicer morala izprazniti, vendar šele potem, ko bi ji tožeča stranka dala na razpolago prejšnje stanovanje ali stanovanje, ki bi bilo temu enakovredno.
Revizijsko sodišče mora v tem revizijskem postopku obravnavati dejansko in pravno podlago spora v času sojenja na prvi stopnji, ko je toženka prebivala v nezakonito dodeljenem stanovanju. Tedaj še ni bilo jasno, ali bo preselitev v prejšnje stanovanje mogoča, še manj pa, kakšno bo (če bo sploh potrebno) stanovanje, ki ga bo morala tožeča stranka ponuditi toženi stranki kot enakovredno prejšnjemu. Revizijsko sodišče le opozarja, da tudi če bo do tega prišlo, tožena stranka ne bo mogla uspeti zgolj z ugovori o škodljivosti preselitve za njeno življenje in življenje njenih otrok.
SZ člen 117. Pravilnik o dodeljevanju in uporabi stanovanj iz stanovanjskega fonda JLA člen 59, 61.
privatizacija vojaških stanovanj - odkup garaže - pojem stanovanja - pritikline stanovanja - garaža kot pomožni stanovanjski prostor - zakup garaže
Okoliščina, da je bil imetnik stanovanjske pravice na stanovanju le zakupnik garaže v isti stanovanjski stavbi je odločilnega pomena pri utemeljitvi zahtevka na zakup garaže kot dela stanovanja po določbah 117. člena SZ.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO
VS05174
ZOR člen 183, 210, 266, 266/4.SZ člen 117, 117/5, 128, 128/2. ZSR člen 60, 60/3.
privatizacija stanovanj - pravica do odkupa stanovanja - kontrahirna dolžnost - vrednost točke - odškodnina zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti - povrnitev škode - vrnitev najemnine - neupravičena pridobitev
Ker je tožnik ves čas od vložitve zahteve za odkup stanovanja uporabljal sporno stanovanje in je zanj le določen čas plačeval neprofitno najemnino, ni upravičen do dvojnega pravnega varstva:
prisilne sklenitve prodajne pogodbe po kupnini glede na vrednost točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup, in še do odškodnine zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO
VS05164
SZ člen 117, 117/1, 117/3, 117/5, 119, 120.ZOR člen 27, 183, 210. ZSR člen 2, 2/1, 4.
privatizacija stanovanj - kontrahirna dolžnost - obveznosti kupca - vsebina zahteve za odkup stanovanja - odgovornost v zvezi z obveznostjo sklenitve pogodbe - povrnitev škode - vrnitev najemnine - elementi odškodninske odgovornosti - protipravnost - prodaja garaže - pomožni stanovanjski prostori - zakup
Zahteva za odkup stanovanja mora biti določna, to je vsebovati mora navedbo predmeta nakupa (ki se lahko nanaša le na stanovanje, na katerem je imel privatizicijski upravičenec stanovanjsko pravico) in izbiro pogojev plačila kupnine (iz drugega in tretjega odstavka 117. člena oziroma 119. in naslednjih členov SZ). Le taka zahteva omogoča lastniku stanovanja, da v predpisanem 30 dnevnem roku po vloženi zahtevi oblikuje ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, ki je sklenjena s trenutkom, ko privatizacijski upravičenec ponudbo sprejme. Pri tem je še pomembno, da pravno predstavlja stanovanje nedeljiv materialnopravni pojem (po definiciji 2. člena SZ so sestavni del stanovanja tudi pomožni prostori) ter je zato stanovanje praviloma v pravnem prometu kot celota. To pa pomeni dalje, da kadar so pomožni prostori sestavina določenega stanovanja, ne morejo biti proti volji prizadetih v pravnem prometu samostojno, tako kot tudi ne stanovanjski prostori iz prvega odstavka 2. člena SZ brez pomožnih prostorov, kadar jih imajo.
Pravna ureditev sklepanja prodajnih pogodb za stanovanja po privatizacijskih določbah SZ pomeni specialno ureditev, ki jo je treba upoštevati v primeru kršitve kontrahirne dolžnosti lastnika stanovanja. Utemeljenosti tožbenega zahtevka za povrnitev plačane (neprofitne) najemnine zato, glede na ugotovljeno dejansko podlago odločanja, niti ni mogoče obravnavati po določbah ZOR (ne po 183. ne po 210. in naslednjih členih).
Ker je toženka odklonila prodajo stanovanja zato, ker je tožnik terjal odkup stanovanja skupaj z garažo, je pravilen sklep, da toženkina odklonitev prodaje ni bila protipravna in da zato ne more odgovarjati za sporno škodo, ki naj bi nastala tožniku v posledici odklonitve zahtevane prodaje.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - IZVRŠILNO PRAVO
VS04774
ZOR člen 371, 378, 378/1-1, 759, 759/1.SZ člen 22, 22/1, 22/5, 24, 24/4, 28, 29, 146, 146/2. ZPP (1977) člen 7, 7/1, 408, 408/1. ZSG člen 51, 51/1. ZIP člen 21, 21/2, 35, 35/1, 55a, 55a/2.
zahteva za varstvo zakonitosti - zmotna uporaba materialnega prava - izvršba na podlagi verodostojne listine - izpisek iz overjenih poslovnih knjig - ugovor zoper sklep o izvršbi - pravna narava verodostojne listine - dokazi - upravljanje v večstanovanjskih hišah - obratovalni stroški - naročilo - obveznosti naročitelja - povrnitev stroškov prevzemniku naročila - zastaranje - splošni zastaralni rok - enoletni zastaralni rok - pravno mnenje
Kadar je v primeru, ko gre za izterjavo obratovalnih stroškov večstanovanjske hiše (četrti odstavek 24. člena SZ) od posameznega etažnega lastnika, treba opredeliti pogodbeno razmerje, ki je podlaga obveznosti etažnega lastnika, kot pogodbo o naročilu (po XVIII.
poglavju ZOR), tedaj je treba pritrditi stališču, da za terjatve iz 759. člena ZOR velja splošni zastaralni rok iz 371. člena ZOR.
ZPP (1977) člen 106, 109, 109/4, 186, 186/1.SZ člen 117.
privatizacija stanovanj - cena stanovanja - število točk - višina kupnine - bistvene sestavine tožbe - opredelitev tožbenega zahtevka - sodelovalna dolžnost lastnika stanovanja pri opredelitvi višine kupnine
Vsebina zahtevka na sklenitev prodajne pogodbe po privatizacijskih določbah SZ je prodajna dolžnost lastnika stanovanja; glede opredelitve višine kupnine pa temu sledi tudi njena sodelovalna dolžnost. Tožba na sklenitev prodajne pogodbe brez odplačila kupnine je za obravnavanje sposobna.
SZ člen 54, 54/2, 58, 155, 155/1. ZSR člen 5, 6, 6/1.
izpraznitev stanovanja - tožba na izselitev ožjega družinskega člana - pravica uporabnika do drugega primernega stanovanja - primerno stanovanje kot pravni standard
SZ posebnih določb o varstvu ožjih družinskih članov v razmerju do lastnika ali najemnika stanovanja v zvezi z uporabo stanovanja, ne vsebuje (v nasprotju s prejšnjim ZSR, ki je tako varstvo urejal v 6. členu). Zato je glede na splošne določbe in določbe o stanovanjskih najemnih razmerjih, navedenih v SZ, zaključiti, da v takih primerih kot je obravnavani, ne more biti podana pravna ovira za izpraznitveni zahtevek.
SZ člen 39, 39/3, 41, 41/1, 56, 56/1. ZPP (1977) člen 40, 40/3, 186, 186/2, 382, 382/2.
najem stanovanja - obvezne sestavine najemne pogodbe - smrt najemnika - sklenitev najemne pogodbe z ožjimi družinskimi člani najemnika - neuporaba stanovanja - tožba na izselitev - revizija - dovoljenost revizije - opredelitev vrednosti spornega predmeta
Obvezna sestavina najemne pogodbe je po prvem odstavku 41. člena SZ med drugim tudi navedba imena in priimka oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljali stanovanje. Zato upoštevanje te zakonske določbe ne pomeni razširjujoče razlage prvega odstavka 56. člena SZ, po katerem mora lastnik stanovanja, če najemnik stanovanja umre, skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali osebo, s katero je najemnik živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi.
Pravica ožjega družinskega člana iz prvega odstavka 56. člena SZ do sklenitve najemne pogodbe z lastnikom stanovanja po smrti najemnika, ne pomeni apriornega upravičenja. Ne zadostuje samo dejstvo, da je bil ožji družinski član naveden v najemni pogodbi, ampak je moral skupaj z najemnikom tudi uporabljati stanovanje. Pravilni so torej razlogi obeh sodišč, da morata biti izpolnjena kumulativno oba pogoja.
privatizacija stanovanj - namensko zgrajena stanovanjska hiša (dom za upokojence) - privatizacija stanovanj iz stanovanjskega sklada SPIZ - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe
Za razrešitev spora je pomembna ugotovitev, da je bila stanovanjska hiša, v kateri se nahaja sporno stanovanje, v celoti namensko zgrajena za razreševanje stanovanjskih potreb upokojencev in invalidov in da ima poseben status. Ugotovitev o posebnem statusu navedenega objekta sta sodišči nižjih stopenj podprli s projektno in gradbeno dokumentacijo o namensko zgrajenih prostorih v hiši, kot so klubski prostori za upokojence in invalide, dve pisarni, bife, sejna dvorana in čajna kuhinja ter tudi na podlagi listinske dokumentacije o lastništvu toženke. Na namembnost in status objekta v pomenu določbe prvega odstavka 128. člena SZ ne more vplivati revizijsko poudarjanje, da je bilo nekaj stanovanj prodanih posameznim stanovalcem.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - imetnik stanovanjske pravice - predhodno vprašanje
Vprašanje tožnikovega statusa v spornem stanovanju (nosilca stanovanjske pravice oziroma imetnika stanovanjske pravice)
predstavlja v tem sporu predhodno vprašanje, o katerem je bilo že pravnomočno odločeno s sodbo P 239/92. Ker je bilo o tem vprašanju že odločeno s pravnomočno sodbo, je sodišče nanj vezano in ne sme ponovno in ne drugače odločati o tem (prvi odstavek 12. člena ZPP). Revizijska izvajanja, ki zadevajo status tožnika na spornem stanovanju, so s procesnopravnega gledišča nedovoljena, v vsebinskem to je v materialnopravnem pogledu pa neutemeljena. Ker je bilo pravnomočno ugotovljeno, da je tožnik imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju, je lahko po določilu 117. člena Stanovanjskega zakona zahteval prodajo zgolj tega stanovanja ter je brez pomena toženkina (dejanska in zato v reviziji nedopustna) trditev, da ima tožnik pravico le do nakupa nekega prejšnjega manjšega stanovanja.
tožba na izpraznitev stanovanja - sklenitev najemne pogodbe z imetnikom stanovanjske pravice - pravice uporabnika stanovanja - smrt najemnika stanovanja - prehodne in končne določbe SZ
Sklicevanje uporabnice stanovanja na pridobljeno pravico po 19/2 členu ZSR bi moglo biti utemeljeno le tedaj, če imetnica stanovanjske pravice ne bi po uveljavitvi SZ sklenila z lastnikom stanovanja najemno pogodbo še pred svojo smrtjo (147. in 159. člen ZS).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
VS05081
ZOR člen 567. ZPP (1977) člen 2.SZ člen 51, 156, 147. ZSR člen 34.
načelo dispozitivnosti - odločanje v mejah tožbenega zahtevka - vmesna sodba - najem dela stanovanja - zakup
S pogodbo z dne 16.6.1991 je tedanja imetnica stanovanjske pravice dovolila toženi stranki souporabo stanovanja. Medsebojne pravice in obveznosti pogodbenih strank so v pogodbi jasno opredeljene. Obe pogodbeni stranki sta stanovanje na enak način, kot je bil dogovorjen s pogodbo z dne 16.6.1991 in z nespremenjenimi obveznostmi, uporabljali tudi potem, ko je pravna prednica stanovanje odkupila na podlagi določb stanovanjskega zakona in postala lastnica stanovanja. Pravna prednica tožeče stranke je kot lastnica s stanovanjem lahko prosto razpolagala. Pravilno je zato stališče pritožbenega sodišča, da je potrebno za razmerje, ki je nastalo med pravno prednico tožeče stranke kot lastnico stanovanja in toženo stranko, ki je z dovoljenjem lastnice uporabljala del stanovanja, uporabiti splošna pravila o najemu (zakupu - 567. in nasl. členi Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR) in ne tistih določb Stanovanjskega zakona, na katera se revizija izrečno sklicuje.
ZOR člen 28, 28/2, 100, 266, 266/2, 344.SZ člen 126, 126/1.
prenehanje obveznosti - odpust dolga - razlaga pogodb - nejasna določila v posebnih primerih - pravice imetnika stanovanjske pravice - izplačilo 30% vrednosti stanovanja ob izselitvi
Ker je tožeča stranka s podpisom obračun le potrdila, to dejstvo ne more pripeljati do materialnopravnega sklepa, da je tožeča stranka s tem toženi stranki del njene obveznosti, ki je opredeljena v zakonu (prvi odstavek 126. člena SZ), tudi odpustila, zaradi česar naj bi, njena obveznost v delu, ki ni bil zajet v obračunu, prenehala.
Na podlagi z enostranskim sklepom tožene stranke določenih elementov obračuna in samega (ravno tako s strani tožene stranke enostransko sestavljenega) obračuna, del obveznosti, ki jo je imela tožena stranka do tožeče stranke na podlagi prvega odstavka 126. člena SZ, ni mogel prenehati.
ZPP (1977) člen 354, 354/2-10. ZSG člen 72, 72/1, 73, 76, 76-6, 77, 77/1.SZ člen 22, 145.
skupnost stanovalcev kot pravna oseba - zastopanje skupnosti stanovalcev - pooblastilo za zastopanje
Toda Staninvest ... ni izkazal obstoja pogodbe, po kateri zastopa lastnike stanovanj. Zakon o stanovanjskem gospodarstvu, po katerem so stanovalci uresničevali svoje pravice in dolžnosti pri gospodarjenju s stanovanji in stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini v skupnosti stanovalcev in v stanovanjski skupnosti (prvi odstavek 72. člena) je namreč določal, da hišni svet, ki skrbi za smotrno gospodarjenje s stanovanji in stanovanjsko hišo, "sklepa pogodbe o oddaji nalog in opravil v zvezi z gospodarjenjem s stanovanjskimi hišami. To pomeni, da v pravdi ni izkazan obstoj pooblastilnega razmerja med tožečo stranko in podjetjem Staninvest p.o...