lastninjenje in privatizacija stanovanj - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - odkup stanovanja
Ob uveljavitvi SZ je imela tožena stranka na spornem stanovanju pravico uporabe. Zato je z uveljavitvijo SZ postala lastnica spornega stanovanja (112. člen SZ). Tožnik pa je bil po ugotovitvah obeh sodišč na dan uveljavitve SZ imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju. Zato ima, kot sta pravilno odločili obe sodišči, pravico do odkupa stanovanja po določbah SZ (117. člen SZ).
SZ člen 117, 125, 129, 129/2, 129/3. ZSR člen 35, 40, 40/2, 63, 97, 97/1. ZSR (1974). ZSG.
privatizacija stanovanj - hišniško stanovanje - imetništvo stanovanjske pravice - pravica začasne uporabe stanovanja - zavrnitev zahteve za odkup - odkup drugega primernega stanovanja
Stanovanjska pravica, vezana na opravljanje hišniških del, ki je bila pridobljena po Zakonu o stanovanjskih razmerjih iz leta 1974, se je z uveljavitvijo Zakona o stanovanjskih razmerjih iz leta 1982 preoblikovala v pravico do začasne uporabe stanovanja. Tožnik ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona zato na stanovanju ni imel stanovanjske pravice, temveč le pravico do začasne uporabe stanovanja in tako ni upravičen do odkupa drugega primernega stanovanja po drugem in tretjem odstavku 129. člena Stanovanjskega zakona.
ZPPSL člen 36, 36/1, 36/4.SZ člen 112, 117, 130, 130/1.ZSOS člen 10, 10/1, 12, 12/1.
zahteva za varstvo zakonitosti - postopek prisilne poravnave - izvršba zoper dolžnika, ki je v postopku prisilne poravnave - terjatve, nastale po začetku postopka prisilne poravnave - lastninjenje in privatizacija stanovanj - obveznosti prejšnjih lastnikov privatiziranih stanovanj - odvajanje dela kupnine v Stanovanjski sklad RS
36. člen ZPPSL je možno uporabiti samo za terjatve, nastale do začetka postopka prisilne poravnave, ne pa tudi za tiste, ki so nastale pozneje. Te mora namreč dolžnik poravnati tako, kot se glasijo tudi v primeru, da je bila prisilna poravnava sklenjena in potrjena. Nanje se določbe potrjene prisilne poravnave ne raztezajo, zato tudi prvi odstavek 36. člena ZPPSL zanje ne velja.
neupravičena uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja - uskladitev določil najemne pogodbe s SZ - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - neprofitna najemnina
Ker je toženka odklonila sklenitev s SZ usklajene najemne pogodbe brez upravičenega razloga, do sklenitve le-te ni prišlo iz razlogov na njeni strani. V posledici takega stanja uporablja toženka sedaj stanovanje brez veljavne najemne pogodbe. V takem primeru pa lahko lastnik po določilu 58. člena SZ zahteva od stanovalca, da izprazni stanovanje.
Člen 150 SZ omejuje pravico do neprofitne najemnine le na imetnike stanovanjske pravice. Takega statusa toženka ni imela. Sporno stanovanje pa tudi ne predstavlja stanovanja iz drugega odstavka 113. člena, prvega odstavka 155. člena ali drugega odstavka 156. člena SZ. Zato omejitev iz prvega odstavka 150. člena SZ (ko se lahko določi le neprofitna najemnina) za ta primer ne velja.
izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja
Obe sodišči pa sta tudi materialno pravo pravilno uporabili. Iz dejanskih ugotovitev nižjih sodišč izhaja, da tožena stranka ni lastnica spornega stanovanja, za uporabo stanovanja pa tudi nima nobenega drugega pravnega naslova. Stanovanje tako uporablja brez stvarnopravne ali obligacijskopravne podlage, tedaj brez pravnega naslova.
Ker je toženec odklonil sklenitev najemne pogodbe, je tožnica pridobila upravičenje (58. člen Stanovanjskega zakona), da zahteva izročitev stanovanjskih prostorov.
privatizacija stanovanj - predmet prodajne pogodbe
Obseg (obvezne) prodaje stanovanja po določilu 117. člena SZ sledi le zahtevi imetnika stanovanjske pravice posredovani lastniku, o predmetu nakupa. Če v zahtevi ni omenjena klet kot domnevna pritiklina stanovanja, se po sklenitvi pogodbe na domnevno pravico do kleti ni mogoče utemeljeno sklicevati.
privatizacija stanovanj - službeno stanovanje - zavrnitev zahteve za odkup - drugo primerno stanovanje - imetništvo stanovanjske pravice
Čeprav leta 1982 sprejeti Zakon o stanovanjskih razmerjih (ZSR) na službenih stanovanjih ni več poznal stanovanjske pravice (40. člen), je v tem primeru odločilno, da je toženka po ugotovitvah sodišč nižjih stopenj priznala tožniku položaj imetnika stanovanjske pravice s ponovno odločbo z dne 26.9.1984. S tem pa je nastal tak položaj, kot ga urejajo privatizacijske določbe v tretjem odstavku 129. člena Stanovanjskega zakona (SZ).
Če je bila v času uveljavitve SZ lastnica hiše zakonita zastopnica tožnika, in ob nadaljnji ugotovitvi, da je bila hiša za bivanje primerna, sta sodišči pravilno uporabili 2. odstavek 128. člena SZ v zvezi s 60. členom ZSR. Ko sta ugotovili, da so po ZSR obstajali razlogi za odpoved stanovanjskega razmerja brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, sta pravilno presodili, da tožena stranka ni bila zavezanec za prodajo navedene garsonjere po privatizacijskih pogojih SZ.
privatizacija stanovanj - razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - zamenjava stanovanj - soglasje stanodajalca - preselitev v enakovredno stanovanje - tožba na izpraznitev stanovanja
Revizijsko izvajanje, češ da od 25.6.1991 do odhoda jugoslovanske vojske, ni veljal noben predpis, je zmotno. Veljal je splošni predpis, ki je urejal stanovanjska razmerja, to je ZSR. Ta zakon je res omogočal zamenjavo stanovanj, kot trdi revidentka, toda v 24. in 25. členu je predvideval sklenitev pisne pogodbe o zamenjavi stanovanja (in ne sklepa o dodelitvi stanovanja) ter soglasje stanodajalca, se pravi ustreznega organa Republike Slovenije. Tega toženka nima, zato ni mogoče govoriti o zamenjavi stanovanj.
Na prodajo stanovanja je lahko tožen le tisti, ki je lastnik in ki lahko kupcu omogoči pridobitev lastninske pravice na nepremičnini z vpisom v zemljiško knjigo (primerjaj 20. in 33. člen ZTLR, Uradni list SFRJ, št. 6/80 do 36/90).
privatizacija stanovanj - hišniško stanovanje - službeno stanovanje - pridobitev stanovanjske pravice - pravica uporabe
Glede na to, da pa je bilo tožniku stanovanje dodeljeno že po novem ZSR, se pri presoji, ali so hišni sveti tožniku na hišniškem stanovanju dodelili stanovanjsko pravico ali pa le pravico do začasne uporabe stanovanja, ni mogoče opreti le na uporabo pravnega izraza iz starega zakona, temveč je treba ugotoviti kakšen je bil namen stanodajalca.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - smrt imetnika stanovanjske pravice po vložitvi zahteve za odkup
Sodišči sta sicer utemeljeno šteli, da je SZ v 117. in naslednjih členih omogočil lastninjenje in privatizacijo zasedenih stanovanj in da je za primer smrti imetnika stanovanjske pravice določil razmerja v 147. členu SZ. Tako je odločalo tudi vrhovno sodišče, vendar le v primerih, ko je imetnik stanovanjske pravice umrl, preden je podal zahtevo za odkup stanovanja, ali v primerih, ko še ni potekel 30 dnevni rok od vložitve zahteve za odkup, ki ga je zakonodajalec v zadnjem odstavku 117. člena SZ določil tistemu, ki mora prodati stanovanje, da preveri, če so podani pogoji za odkup in pripravi pogodbo.
Če je bilo stanovanje zasedeno v času, ko bi ga tožena stranka morala prodati in ni bilo utemeljenih ovir za njegovo prodajo, potem tožena stranka ne more imeti koristi zaradi naključja (smrti imetnika stanovanjske pravice), ki se je primerilo potem, ko sama ni izpolnilna svoje zakonske in pogajalske dolžnosti.
privatizacija stanovanj - vojaško stanovanje - razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - odločba Ustavnega sodišča
Z določbo 1. odstavka 9. člena ustavnega zakona je pravna oblast nad vsem premoženjem iz tega odstavka prešla na Republiko Slovenijo z dnem uveljavitve tega zakona in da sprejem Brionske skupne deklaracije takega pravnega položaja glede vojaških stanovanj ni spremenil. To pomeni, da je bilo razpolaganje vojaškega organa s stanovanjem po tem času - čeprav v času začasne odložitve nadaljnje implementacije tudi omenjenega zakona - nezakonito.
privatizacija stanovanj - vojaško stanovanje - razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - preselitev v manjše stanovanje - stanovanjska pravica na prejšnjem stanovanju - pridobljene pravice
Vzpostavitev prejšnjega stanja temelji na določbah 6., 18. in 19. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR) in na 58. ter 159. členu Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91 do 23/96, v nadaljevanju SZ).
Tožnica je na podlagi 2. odstavka 19. člena ZSR obdržala pravico uporabljati prejšnje stanovanje, saj je skupaj z očetom, imetnikom stanovanjske pravice, stanovanje uporabljala več kot dve leti. Ker so se vsi uporabniki razen tožnice odselili, je tožnica že po zakonu vstopila v pravice prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.
V Stanovanjskem zakonu za hišniška stanovanja ni predvidena privatizacija in sicer iz dveh razlogov. Prvi je v tem, da je hišniško stanovanje v več stanovanjski hiši del skupnih prostorov in je v solastnini solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš (8. člen SZ). Zaradi tega je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da tožene stranke ne morejo prodati stanovanja, ki ni njihovo in je zaradi tega, ker ni podana pasivna legitimacija, zavrnilo tožbeni zahtevek. Drugi razlog, ki onemogoča prodajo hišniškega stanovanja tudi v primeru, da ne bi prišlo do privatizacije stanovanj in bi tožene stranke ostale lastnice vseh stanovanj v hiši in s tem tudi solastnice hišniškega stanovanja pa je v tem, da SZ v 129. členu predvideva izjeme od dolžnosti prodaje stanovanj. Tako v tretjem odstavku določa, da lastniki niso dolžni prodati stanovanja, ki je namenjeno osebam za opravljanje službene dolžnosti in je bila stanovalcu v zvezi s tem dodeljena stanovanjska pravica. Med taka stanovanja spada tudi hišniško stanovanje.
Ker je bilo med postopkom ugotovljeno, da so tožniki s pravnomočnostjo odločbe o denacionalizaciji, to je dne 3.8.1994, postali lastniki spornega stanovanja, toženka pa v stanovanju ne stanuje in tudi s solastniki ni sklenila najemne pogodbe, je tožbeni zahtevek tožnikov na izpraznitev stanovanja utemeljen (1. odstavek 58. člena SZ).
privatizacija stanovanj - pomen pisne privolitve imetnika stanovanjske pravice - upravičenci za odkup stanovanja - zakonec imetnika stanovanjske pravice - originarna pridobitev lastninske pravice - razveza zakonske zveze - posebno premoženje zakonca
Vsi, ki po določbi prvega odstavka 117. člena SZ lahko nastopajo kot kupci lastninjenih stanovanj, sodijo po volji samega zakona v krog originarnih upravičencev. To velja tudi za toženko. Čim je tožnik kot bivši imetnik stanovanjske pravice dal svojo pisno privolitev in je bila sklenjena ustrezna kupna pogodba, je toženka zaradi originarne pravice do privatizacijskega odkupa stanovanja pridobila solastninsko pravico do 1/2 na spornem stanovanju. Na to kaže tudi besedilo 118. člena SZ. Zato tožnik, ki se je kasneje premislil, ne more niti umakniti svoje privolitve, niti poseči v toženkino solastninsko pravico s trditvijo, da je bila kupnina plačana izključno z njegovim posebnim premoženjem.
privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa - prodaja stanovanja osebi brez statusa imetnika stanovanjske pravice - enostranska izjava volje lastnika stanovanja
Zmotno je revizijsko pojmovanje prisilne narave določb 117. in naslednjih členov SZ, ki se nanašajo na privatizacijo stanovanj.
Ti predpisi namreč niso onemogočali lastnikom, da bi prodali pod enakimi pogoji stanovanja, ki jih niso zasedali imetniki stanovanjske pravice ali uporabniki, stanovalcem, ki statusa imetnika stanovanjske pravice niso imeli. V tem primeru je bila pravno odločilnega pomena toženkina enostranska izjava volje, da ima tožnik pravico do odkupa spornega stanovanja po privatizacijskih določbah SZ, ki zato predstavlja pravno podlago za sklenitev prodajne pogodbe po določbah 117. člena SZ.
Obveznosti lastnika olastninjenega stanovanja po 117. členu SZ so bile neodvisne od potreb imetnika stanovanjske pravice. Zato so lastnikove obveznosti tudi v primerih iz 2. odst. 129. člena SZ lahko le takšne kot bi bile v primeru, da mora prodati imetniku stanovanjske pravice tisto stanovanje, ki ga zaseda kot imetnik stanovanjske pravice.