privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa - pisna privolitev imetnika stanovanjske pravice po členu 117/1 SZ - državljanstvo imetnika stanovanjske pravice - kontrahirna dolžnost - vrednost točke - višina kupnine - vrnitev dela najemnine - povrnitev škode - odškodnina
Ker je tožnica plačala kupnino za stanovanje, izračunano po višji vrednosti točke, je utemeljen njen zahtevek za vrnitev dela najemnine v obsegu, kolikor ta dajatev presega obveznosti lastnika stanovanja.
Pogoji za eventualno kumulacijo iz 2. odstavka 188. člena ZPP so v primerjavi z navadno kumulacijo strožji, ker morajo biti tožbeni zahtevki v medsebojni zvezi. Vendar ta zakonska zahteva ne pomeni bistveno enakega dejanskega stanja in istega cilja zahtevkov. Prav za eventualno kumulacijo zahtevkov je značilno, da gre pri njih za različno dejansko in pravno podlago (na primer: ničnost, podrejeno razveljavitev, podrejeno razveza iste pogodbe).
Lastnik stanovanja in najemnik se lahko prosto dogovorita o posameznih pogojih najema, kolikor zakon izrecno ne določa kot obvezne vsebine posameznih določb pogodbe (na primer: neprofitna najemnina ipd.).
SZ člen 22, 24, 26, 28, 28/2-3, 29.ZOR člen 218, 749.
zahteva za varstvo zakonitosti - aktivna legitimacija - zakoniti zastopnik - upravljanje v večstanovanjskih hišah - pogodba o upravljanju - položaj upravnika - izterjava obratovalnih stroškov
Ureditev položaja upravnika večstanovanjske hiše v SZ opredeljuje njegov položaj le kot položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka, torej v lastnem imenu izterjevati obratovalnih stroškov in stroškov posameznega stanovanja. Aktivno legitimacijo v takih sporih pa mu lahko podelijo sami lastniki stanovanj s prenosom svojih materialnopravnih upravičenj v pogodbi, ki so jo sklenili z upravnikom, ali v posebnem naročilu, če so bili stroški plačani iz njihovih namensko zbranih sredstev. Kadar do takega prenosa ni prišlo, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev.
odpravnina ob izselitvi prejšnjega imetnika stanovanjske pravice
Tožnica je bila ob uveljavitvi SZ imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju. Zato je tožena stranka dne 28.5.1992 kot lastnica z njo sklenila najemno pogodbo. S tem pa pravica do izplačila odpravnine po 126. členu SZ tožnici ni prenehala; pravica do odpravnine je namreč alternativa pravici do trajne uporabe stanovanja. Okoliščina, da sta pravdni stranki za stanovanje dne 28.5.1992 sklenili najemno pogodbo, kaže na to, da ob uveljavitvi SZ v oktobru 1991 niso obstojale okoliščine iz 148. člena SZ. Tožena stranka se torej neutemeljeno sklicuje na domnevno pravno posledico tožničine preselitve v lastno stanovanjsko hišo.
oblika najemne pogodbe - konvalidacija - odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja
Najemna pogodba ni bila sklenjena, čeprav se je dejansko izvajala. Tožeča stranka, ki bi jo s toženko morala skleniti (147. člen SZ), njen obstoj - od toženke je vendar pobirala najemnino - priznava. Zato ne more vložiti izpraznitvene tožbe, ne da bi poprej priznala najemno razmerje in ga s tožbo po 59. členu SZ odpovedala. Toženka je namreč ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona bila imetnica stanovanjske pravice in ne le uporabnica stanovanja.
ZSR (1974) člen 16. ZSR člen 1, 1/2, 40.SZ člen 117, 117/1, 128, 129, 129/2, 129/3.
zahteva za varstvo zakonitosti - privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa - službeno stanovanje - stanovanjska pravica po ZSR
Vsebina stanovanjske pravice, dodeljene na službenem stanovanju, je bila različno opredeljena v ZSR iz leta 1974 in ZSR iz leta 1982; obakrat je opredeljena ožje kot imetništvo stanovanjske pravice, kot jo je definiral 1. člen ZSR iz leta 1982 in ki je pogoj za uveljavljanje pravice do odkupa stanovanja pod ugodnimi privatizacijskimi določbami SZ.
Z oblikovalno tožbo se zahteva sprememba, preoblikovanje pravnega stanja ali pravnega razmerja. Za tak primer gre tudi, kadar stanodajalec odpoveduje najemno pogodbo iz krivdnih razlogov po Stanovanjskem zakonu. Zato se odpovedi ni mogoče izogniti in neposredno uveljavljati izpraznitvenega zahtevka. Za utemeljenost izpraznitvenega zahtevka je treba najprej odpraviti pravno podlago za uporabo stanovanja, to je odpovedati najemno pogodbo.
privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - gradnja hiše kot odpovedni razlog
148. člen Stanovanjskega zakona kot predhodna določba ne določa samostojnega ali dodatnega razloga za utemeljeno odklonitev privatizacijske prodaje stanovanja (sklep VS RS opr. št. II Ips 139/98 v Zbirki odločb VS 1999 str. 239). Razlog za odklonitev prodaje, ki bi lahko prišel v obravnavani zadevi v poštev, vsebuje drugi odstavek 128. člena SZ.
privatizacija stanovanj - predmet odkupa - vsebina tožbenega zahtevka - rok za zahtevo za odkup stanovanja - sprememba tožbe
Dejstvo je, da tožnica v svoji vlogi za odkup stanovanja 21.12.1992 ni navedla obsega stanovanja in njegove izmere, toda v tožbi, ki jo je sestavil odvetnik, se je tožbeni zahtevek nanašal na prodajo stanovanja v izmeri 9 m2. Svoj tožbeni zahtevek je sicer spremenila v pripravljalni vlogi dne 22.11.1993, vendar je tedaj že potekel dveletni rok, ki je imetnikom stanovanjske pravice omogočal odkup pod ugodnimi pogoji (123. člen SZ).
ZSR člen 53, 53/1, 53/2, 53/3.ZOR člen 154, 154/1.
investicijska vlaganja imetnika stanovanjske pravice v družbeno stanovanje - odškodnina - plačilo vrednosti stanovanjske opreme
ZSR iz leta 1982 je v razmerju do splošne ureditve vseh oblik neupravičene pridobitve iz ZOR specialni predpis. Posebej je vnesel vprašanje investicijskih vlaganj takratnih imetnikov stanovanjske pravice v stanovanja v družbeni lastnini. Tožnik ni ravnal po določbah 1. in 2. odstavka 53. člena ZSR, prav tako pa ni izkazana izjema situacija iz 3. odstavka istega člena.
Tožnik ni zahteval plačila odškodnine zaradi škode na opremi, temveč kljub svojemu lastništvu, plačilo vrednosti te opreme. Pri tako postavljenem zahtevku se sodišču ni bilo treba ukvarjati z vprašanjem, ali in kakšna škoda je nastala na posameznih elementih stanovanjske opreme.
Pritožbeno sodišče je prekoračilo tožbeni zahtevek, ko je z izpodbijano sodbo odločilo o odkupu stanovanja in sklenitvi prodajne pogodbe na tak način, da je upoštevalo stališča iz nasprotne tožbe, s katerimi je tožena stranka uveljavljala zahtevke, za katere ima aktivno legitimacijo samo tožnik kot prejšnji imetnik stanovanjske pravice: zahtevek za upoštevanje tožnikovega denarnega prispevka za pridobitev stanovanjske pravice na način iz tretjega odstavka 116. člena SZ in (nanj vezani) zahtevek za odkup stanovanja za pogodbeno ceno, oblikovano po 117. v zvezi s tretjim odstavkom 116. člena SZ.
privatizacija stanovanj - pravica do odkupa - razveza zakonske zveze po uveljavitvi SZ - pravica razvezanega zakonca do odkupa - imetništvo stanovanjske pravice
Nima pravice do odkupa stanovanja po privatizacijskih predpisih tisti zakonec, ki ob uveljavitvi SZ ni bil imetnik stanovanjske pravice, do razveze zakonske zveze pa je prišlo po uveljavitvi SZ, čeprav je sodišče v nepravdnem postopku (nepravilno) pravnomočno odločilo, da je imetnik stanovanjske pravice.
Pogoji za uporabo določbe 58. člena Stanovanjskega zakona, potem ko je bila prodajna pogodba zaradi neplačila kupnine razdrta, bi bili podani le, če bi tožena stranka sklenitev najemne pogodbe odklonila.
SZ člen 117, 117/1, 117/5, 123.ZOR člen 103, 109, 117.
privatizacija stanovanj - zahteva za prodajo stanovanja - soglasje imetnika stanovanjske pravice - neveljavnost pogodbe - ničnost - izpodbojnost - prenehanje pravice - pravno mnenje
Pogodba, ki so jo sklenile tožene stranke je izpodbojna. Tožnica, ki je bila imetnica stanovanjske pravice, bi imela pravico zahtevati razveljavitev sporne prodajne pogodbe, toda le tedaj, če bi obenem utemeljeno zahtevala tudi sklenitev pogodbe z njo (glej podrobneje o tem pravno mnenje Občne seje VS RS z dne 22. in 23.6.1993, Poročilo o sodni praksi VS RS, št. 1/93, stran 28). V konkretnem primeru je tožnica zahtevala prodajo stanovanja šele po 18.10.1994, torej po izteku dveletnega roka iz 123. člena SZ, zato ni več upravičena do odkupa stanovanja.
pridobitev lastninske pravice - preureditev skupnih prostorov v stanovanjski hiši
Tožnika sta preureditev skupnih prostorov stanovanjske hiše priglasila, o čemer jima je pristojni upravni organ izdal potrdilo, razpolagala sta tudi z vsemi potrebnimi dovoljenji in soglasji (hišnega sveta, stanovalcev, stanovanjskega organa, ki je celo sodeloval pri pridobivanju soglasij itd.). Ob nadaljnji ugotovitvi, da sta si tožnika na podlagi dovoljene preureditve skupnih prostorov stanovanjske hiše rešila svoje stanovanjsko vprašanje, sta sodišči z odločitvijo, da sta tožnika pridobila lastninsko pravico že po samem zakonu, pravilno uporabili določbo 116. člena SZ.
ODŠKODNINSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VS05855
ZOR člen 154, 154/1. ZPP (1977) člen 201.SZ člen 117, 117/1.
povrnitev škode - privatizacija stanovanj - vložitev zahteve za odkup stanovanja - vzročna zveza - pravno nasledstvo občin - razdelitev premoženja občine - enotno sosporništvo - sklepčnost tožbe
Ker do zakonsko predvidene ureditve o razdelitvi premoženja s sporazumom ali odločbo arbitraže ali odločbo sodišča še ni prišlo, je vse premoženje Mesta Ljubljane še vedno last novih občin. Gre za lastnino več oseb na nerazdeljenih stvareh, torej za skupno lastnino, pri kateri deli še niso določeni, čeprav so določljivi. To velja tako za aktivo kot za pasivo premoženja. Pravkar obrazloženo opredeljuje tudi pravno naravo sosporništva v tej pravdni zadevi. Odločitev o obveznosti toženih strank, ki so jo prevzele kot pravne naslednice Mesta Ljubljane, je v razmerju do njih lahko samo enaka, ugodna ali neugodna za vse, ne more pa biti za ene ugodna, za druge pa neugodna. Zato gre za enotno sosporništvo.
Ker tožnik sploh ne zatrjuje, da je vložil privatizacijsko zahtevo, ni mogoče pritrdilno odgovoriti na vprašanje, da so tožene stranke z ravnanjem, ki ga tožnik uveljavlja kot protipravno, tožniku povzročile zatrjevano premoženjsko škodo. Zato je pri taki trditveni podlagi tožnikova odškodninska tožba nesklepčna.
privatizacija stanovanj - upravičenci za odkup - imetništvo stanovanjske pravice na več stanovanjih
Sodišče prve stopnje, ki je skrbno in natančno izvedlo in ocenilo dokaze, je v sodbi pojasnilo, kako je primerjalo celotno vsebino izvirnika spisa ter izdelanih kopij, ter je na podlagi tega dokaza in drugih izvedenih dokazov ugotovilo, da tožnici do 25.8.1991 ni bil izdan sklep o dodelitvi spornega stanovanja, sodišče druge stopnje pa je dodalo, da tudi če bi tožnica z dodatno predlaganimi dokazi uspela dokazati, da ji je bilo stanovanje dodeljeno, morebitna pridobitev stanovanjske pravice na spornem stanovanju ne bi bila odločilna, ker je že imela stanovanjsko pravico na drugem stanovanju, Zakon o stanovanjskih razmerjih (ZSR, Ur.l. RSR, št. 35/82 in 14/84) pa je tako možnost prepovedoval in predvidel posledice.