privatizacija stanovanj - pridobitev imetništva stanovanjske pravice - odločba o dodelitvi stanovanja
Zakonodajalec se je moral odločiti za upoštevanje na konkretni dan zatečenega stanja, da je s tem zadostil zahtevam pravne varnosti in onemogočil možnost raznih špekulacij. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje ugotovilo, da do dne uveljavitve SZ nobenemu od tožnikov ni bila izdana odločba o dodelitvi konkretnega spornega stanovanja. Po 10. čl. prej veljavnega ZSR je občan pridobil stanovanjsko pravico na stanovanju v družbeni lastnini na podlagi pravnomočne odločbe o dodelitvi stanovanja. Drugih v ZSR predvidenih načinov pridobitve stanovanjske pravice tožnika nista niti zatrjevala. Neizdaja odločbe zato pomeni, da nobeden od tožnikov na dan uveljavitve SZ ni bil imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju. Manjka torej eden od temeljnih pogojev za nakup stanovanja po 117. členu SZ.
SZ člen 155, 156, 156/2.ZPP člen 197, 197/1, 354, 354/1, 385, 385/1-2.
stanovanjska pravica na stanovanju v zasebni lasti - dodelitev pravice uporabe pred uveljavitvijo ZSR - zagotovitev drugega primernega stanovanja - rok iz člen 156/2 SZ
Drugi odstavek 156. člena SZ ne določa enoletnega roka za vložitev zahteve lastnika ali imetnika pravice do uporabe, da občina priskrbi primerno stanovanje, marveč da mora, če je vložena takšna zahteva, to storiti v enem letu od uveljavitve zakona, če pa je (bila) zahteva podana kasneje, pa v roku, ki ga določi sodišče. Skratka ne določa roka za vložitev zahteve, marveč rok za izpolnitev obveznosti.
Sodišči druge in prve stopnje sta toženki materialnopravno pravilno pojasnili, da v določbah Stanovanjskega zakona (28. člen) ni podlage za to, da bi tožnica kot upravnik stanovanjske zgradbe toženki izstavljala račune, saj je med toženko in druge lastnike stanovanj le porazdelila stroške, ki so nastali zaradi vzdrževalnih in drugih del.
SZ člen 124, 124/1, 124/2.ZOR člen 124, 125, 125/1, 126, 126/3, 129.
prodaja stanovanja po privatizacijskih določbah - razveza pogodbe zaradi neizpolnitve - plačilo kupnine - zamuda pri plačilu obrokov kupnine
Če kupec ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je kupil na podlagi določb VIII. poglavja SZ, lahko zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. V tem primeru mu je prodajalec dolžan povrniti že plačane obroke v realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino, in s kupcem skleniti najemno pogodbo, če ta to želi (prvi odstavek 124. člena SZ). Toženka pa pred začetkom pravde in v pravdi ni zatrjevala, da ne zmore odplačevati obrokov, pa tudi razveze kupoprodajne pogodbe ni zahtevala. Zato je pravno zmotno njeno stališče, da je postala solastnik kupljenega stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom stanovanja. Po določbi drugega odstavka 124. člena SZ lahko kupec, ki mu prodajalec ne želi vrniti že plačanih obrokov, res postane solastnik stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom vrednosti stanovanja, vendar samo takrat, kadar iz razlogov, ki so navedeni v prvem odstavku istega člena SZ, sam zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe.
SZ člen 113, 125, 125/1, 147, 147/1.ZDen člen 29, 29/2, 88.
privatizacija stanovanj - izpraznitev stanovanja - vrnitev stanovanjske stavbe v postopku denacionalizacije - vrnitev nepremičnine v last - najem stanovanja za neprofitno najemnino - ničnost najemne pogodbe
Denacionalizacijska upravičenka, ki ji je bila zaradi izpolnjenih pogojev iz drugega odstavka 29. člena ZDen, stanovanjska hiša vrnjena v last, ima glede stanovanj v vrnjeni nepremičnini, obremenjenimi z najemnimi razmerji, le tiste pravice oziroma upravičenja, ki izhajajo iz določb 125. člena Stanovanjskega zakona. Ta določba je ne upravičuje k izpraznitvenim zahtevkom ali k zahtevku, po katerem mora prvotoženka, ki je kot najemodajalka sklepala najemne pogodbe, ostalim tožencem priskrbeti druga primerna stanovanja.
Ker je bilo ugotovljeno, da je bilo sporno stanovanje ob uveljavitvi SZ hišniško stanovanje, tožnica kot stanovalka v takem stanovanju ne more uveljavljati nakup stanovanja po pogojih 117. člena SZ.
privatizacija stanovanj - zahteva za odkup - rok za uveljavljanje pravice do odkupa
Rok za uveljavljanje privatizacijskega odkupa določa prvi odstavek 123. člena SZ, po katerem je mogoče zahtevo vložiti v dveh letih po uveljavitvi zakona. SZ je začel veljati 19.10.1991 in je zato rok za uveljavljanje pravice do privatizacijskega odkupa potekel 19.10.1993.
Spor o izpraznitvi stanovanja, sproženega po razvezi kupne pogodbe iz 117. člena SZ, se nanaša na stanovanjskopravno razmerje. Pravice kupca stanovanja po razvezi kupne pogodbe določa predvsem 124. člen SZ (ki specifično ureja učinke razdrte pogodbe). Te določbe so v razmerju do prodajalca kogentne narave, če jih kupec iz razvezane pogodbe uveljavlja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VS06421
ZSZ člen 18, 21, 28, 29, 32, 33, 33/1, 33/2, 35, 36, 37, 37/3. ZNP člen 37. ZPP člen 384, 384/1, 384/2, 384/3.
dovoljenost revizije - revizija v razlastitvenem postopku - odločba o razlastitvi - revizija zoper sklep - sklep, s katerim je postopek pravnomočno končan - zavrženje revizije
Revizija je dovoljena zoper tiste odločitve sodišča druge stopnje, s katerimi je bilo pravnomočno odločeno o predmetu razlastitvenega postopka, to je o odvzemu ali omejitvi lastninske pravice proti nadomestilu v naravi ali proti plačilu odškodnine (18. člen ZSZ). Torej zoper končno razlastitveno odločbo.
STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO
VS06416
ZSR člen 17.SZ člen 158.ZNP člen 37.
pravica uporabe stanovanja - določitev imetnika stanovanjske pravice zaradi razpada zunajzakonske skupnosti - dokončanje postopka po uveljavitvi SZ
Nasprotni udeleženec je v reviziji zatrjeval le, da je materialno pravo (določba 17. člena ZSR) zmotno uporabljeno zato, ker ni bil ugotovljen vzrok razpada zunajzakonske skupnosti. Ta revizijska trditev se je pokazala za netočno, saj sta nižji sodišči pravilno uporabili določbo 17. člena ZSR in določbo 158. člena SZ.
privatizacija stanovanj - zamenjava vojaškega stanovanja - soglasje stanodajalca - imetništvo stanovanjske pravice
Na podlagi zakonito izvedene zamenjave je tožnik pridobil stanovanjsko pravico na pridobljenem stanovanju (drugi odstavek 23. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih) in s tem pravico do privatizacijskega odkupa stanovanja po 117. členu Stanovanjskega zakona.
Napotilo iz drugega odstavka 120. člena SZ o smiselni uporabi določb prvega odstavka istega člena ne pomeni, da lahko naslovniki zakona določbo prvega odstavka 120. člena uporabljajo tako, da jo po lastni presoji prilagajajo, temveč tako, da je treba pri uporabi določbe prvega odstavka 120. člena SZ upoštevati namen in cilje zakonodajalca, ki so izraženi v določbah SZ, ki urejajo privatizacijo stanovanj. Iz določb 117., 119., prvega odstavka 120. člena SZ pa je jasno razvidno, da je želel zakonodajalec stimulirati čimprejšnje plačilo celotne kupnine, v primerih, ko je bilo dogovorjeno obročno odplačevanje, pa zagotoviti, da bodo mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja. Zakonodajalčeva zahteva iz tretjega odstavka 117. člena SZ, da morajo biti obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja, pa je lahko uresničena le v primeru, če se pri predčasnem plačilu, do katerega pride po že sklenjeni kupni pogodbi, pri izračunu dodatnega popusta upošteva še ne plačani del s pogodbo dogovorjene kupnine in ne v pogodbi določena cena, kot pravno zmotno trdi tožnica.
Pritožbeno sodišče mora (tudi na uradni dolžnosti) upoštevati odločbo, s katero je ustavno sodišče razveljavilo zakonsko določbo, na kateri je temeljila odločitev prvostopenjskega sodišča, pa čeprav je odločba ustavnega sodišča začela učinkovati šele po izdaji sodbe sodišča prve stopnje.
dovolitev priglašenih del - izkazanost pravice razpolaganja
Pravica razpolaganja z nepremičnino, zaradi gradnje v skupnih prostorih večstanovanjske hiše, ni izkazana, če ima investitor le soglasje dveh (od več) solastnikov, od katerih je eden celo vložil pritožbo zoper odločbo upravnega organa prve stopnje. Sprememba solastninskih deležev na skupnih prostorih je možna le v skladu z določbami Stanovanjskega zakona.
odpravnina za izpraznjeno denacionalizirano stanovanje - odklonitev sodnega varstva
Akt, s katerim je tožena stranka razveljavila ugotovitveni akt, s katerim je ugotovila, da je tožnik upravičen do odpravnine za izpraznjeno denacionalizirano stanovanje po 4. odstavku 125. člena SZ, je po svoji vsebini, v razmerju do tožnika, dokončni posamični akt, ne glede na naravo predhodnega akta tožene stranke. Zato ga je mogoče izpodbijati v upravnem sporu, saj ni podlage za ugotovitev, da tožnik z njim ni bil očitno prizadet in da z njim ni bilo poseženo v njegove pravice in pravne koristi. Zato sodišče prve stopnje ni imelo podlage za zavrženje tožbe po 3. točki 34. člena ZUS.
izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja
S tem, da je toženec nasilno spravil imetnico stanovanjske pravice iz stanovanja, sam na stanovanju ni pridobil nobenih pravic. Nasprotno, ko je prenehala stanovanjska pravica M. R., je s tem prenehala tudi njegova pravica do nejpotrebnejših prostorov. Toženec nima najemne pogodbe s tožnikom kot lastnikom stanovanja. To pomeni, da uporablja stanovanje nezakonito (58. člen SZ in se mora zato na podlagi drugega odstavka 58. člena SZ iz stanovanja izseliti.
privatizacija stanovanj - prodajna pogodba - zastaranje tožbenega zahtevka za sklenitev pogodbe po členu 117 SZ - splošni zastaralni rok
SZ nima specialnih določb o zastaranju tožbenega zahtevka za sklenitev kupoprodajne pogodbe po 117. členu. Po petem odstavku 117. člena SZ je bil lastnik stanovanja dolžan skleniti kupoprodajno pogodbo v 30 dneh po vloženi zahtevi. V obravnavanem primeru ni bilo mogoče ugotoviti, kdaj je tožena stranka zavrnila sklenitev kupoprodajne pogodbe. Zato je sodišče druge stopnje pravilno štelo, da je tožnik lahko s tožbo zahteval izpolnitev obveznosti prvi dan po poteku tega roka. V 371. členu ZOR je nato določeno, kako dolg je splošni zastaralni rok. Ta znaša 5 let.
zahteva za varstvo zakonitosti - skupni prostori - pridobitev pravice stvarne služnosti - priposestvovanje - pravica uporabe - viciozna posest - pogodbena volja strank
Kakšno pravno razmerje nastane med strankama, je odvisno predvsem od njune volje. Če ta ni jasno izražena, jo sodišče ugotovi s pomočjo pravil razlage. Šele če volje za sklenitev pogodbe ni bilo, lahko sodišče v primerih, ki jih določa zakon, ugotavlja v zakonu določene okoliščine, na podlagi katerih nato ugotovi, kakšno razmerje je med njima nastalo. Če torej stranki ustanovita neko civilnopravno razmerje z veljavno pogodbo, ima pogodba prednost pred pridobitvijo pravice oziroma pred nastankom razmerja na podlagi zakona. Če bi pogodbenik brez soglasja drugega pogodbenika dovoljenje za uporabo začel samovoljno razglašati za stvarno pravico (služnost), bi že s tem trčil ob prepoved priposestvovanja po drugem odstavku 54. člena ZTLR. Animus tudi v takšnih primerih ni brez pomena. SZ se za družinske stanovanjske hiše ne uporablja (prvi in tretji odstavek 7. člena SZ) oziroma se zanje uporablja le, če se stranki tako dogovorita.
privatizacija stanovanj - pravica do odkupa - imetništvo stanovanjske pravice - zamenjava stanovanja s soglasjem lastnika - odkup z zamenjavo pridobljenega stanovanja
Po določilu 117. člena SZ je za odkup stanovanja bistveno imetništvo stanovanjske pravice na določenem stanovanju na dan uveljavitve SZ, to je 19.10.1991. Zato tožnik po navedenih pogojih ne more zahtevati odkup drugega stanovanja, ki ga je dobil z zamenjavo.
SZ člen 117, 117/1. ZIP člen 59, 62.ZIZ člen 67, 70.
izselitev iz stanovanja - sodba na podlagi izostanka kot izvršilni naslov - razveljavitev sodbe - nasprotna izvršba - vzpostavitev prejšnjega stanja - izročitev drugega enakovrednega stanovanja - privatizacija stanovanj
Tožnica zaradi neutemeljene tožbe za odpoved stanovanjskega razmerja in zaradi tudi kasneje nepravilnega ravnanja tožene stranke ne more biti na slabšem, kot bi bila, če do teh ravnanj tožene stranke ne bi prišlo. Zato je treba izhajati iz situacije, kakršna bi morala biti. Tožnica bi na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona morala biti imetnica stanovanjske pravice vsaj na stanovanju, ki je enakovredno prejšnjemu stanovanju, iz katerega je bila prisilno izseljena na podlagi izvršilnega naslova, ki je kasneje odpadel. Zato utemeljeno zahteva ne samo izročitev enakovrednega stanovanja, ampak tudi njegov odkup po 117. členu SZ.