STANOVANJSKO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA - OBLIGACIJSKO PRAVO
VS10401
ZZK člen 101, 101/1. ZSR člen 68, 68/5.SZ člen 8, 116, 116/1.
izbrisna tožba - preureditev podstrešja v stanovanje - zavezovalen in razpolagalen pravni posel - vknjižbeno dovoljenje veljavnost pravnega posla - pridobitev lastninske pravice na podlagi pogodbe - originarna pridobitev lastninske pravice - skupni prostori
Niti stanovanj niti lastninske pravice na njih v času sklepanja pogodbe leta 1988 ni bilo, vendar so se in so se tudi lahko bodoča razmerja že urejala. Zato se je občina pravno veljavno zavezala, da bo investitorju omogočila pridobitev lastninske pravice na zgrajenem podstrešju. Oddaja nezazidanega spornega podstrešja za gradnjo stanovanjski zadrugi je pomenila tudi, da je podstrešje, ki je bilo do takrat v sklopu skupnih prostorov večstanovanjske hiše v družbeni lastnini, to lastnost izgubilo. Ker je bilo oddano za izgradnjo stanovanja, funkcije skupnega prostora na njem ni bilo več mogoče veljavno izvajati, in to neodvisno od volje takratnih imetnikov stanovanjske pravice in etažnih lastnikov. Odločilno je, da je bilo tudi sporno podstrešje zajeto v planu stanovanjske skupnosti, da je torej šlo za situacijo iz petega odstavka 68. člena ZSR. Niti v 116. členu SZ niti v 8. členu SZ pa ni podlage, da bi samo z uveljavitvijo SZ funkcijo skupnega prostora ponovno pridobilo. Zato je pravilno stališče, da je občina v letu 1999 z izdajo vknjižbenega dovoljenja le izpolnila svojo pogodbeno obveznost.
privatizacija stanovanj - upravičenci za odkup - izjava imetnika stanovanje pravice kot enostranski pravni posel - preklic privolitve imetnika stanovanjske pravice - učinkovanje preklica - darilo - dvostranski pravni posel - smiselna uporaba ZOR - neodplačno razpolaganje - nagib - kavza
Ko se je tožnica z izjavo o privolitvi odpovedala pravici do nakupa stanovanja in odstopila od prednosti, ki ji jo je dajal zakon, se je hkrati odpovedala tudi koristim, ki so izhajale iz njene pravice do ugodnega odkupa, privolila pa je, da svojo pravico in iz nje izhajajoče koristi uveljavi njen sin kot ožji družinski član. V taki situaciji smiselna uporaba 52. člena ZOR ne pride v poštev, saj je v nasprotju z značilnostmi enostranske izjave. Neodplačno (in tudi odplačno) razpolaganje pomeni premik premoženja iz sfere ene v sfero druge stranke. Pomeni torej obstoj obligacijskega razmerja med dvema strankama. Zato je neodplačnost pri enostranskem pravnem poslu že po logiki stvari same nemogoča. Pri privolitvi imetnika stanovanjske pravice po prvem odstavku 117. člena SZ pa gre za enostranski pravni posel. Z njeno podajo zato ne pride do neodplačne naklonitve (pričakovanih, a neuveljavljenih) koristi imetnika stanovanjske pravice drugemu upravičencu, saj upravičenec ob uveljavitvi zahteve za odkup udejanji koristi, ki izhajajo iz njegove lastne pravice.
V primeru, če bi neprofitna najemnina veljala tudi za osebe, ki ob prehodu s pravne ureditve stanovanjske pravice po ZSR na stanovanjski režim najemnih razmerij niso bili imetniki stanovanjske pravice (in niso zajeti s tretjim odstavkom 147. člena SZ), bi to predstavljalo "razlaščujoč" poseg, za katerega bi moral zakon zagotoviti izravnavo. Ker pa je v tem primeru ne zagotavlja, neprofitna najemnina omejuje lastninsko pravico lastnika stanovanja le do smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.
ZOR člen 370.SZ člen 123.ZPP člen 13. Uredba o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA.
privatizacija stanovanj - vložitev zahteve za odkup - rok za vložitev zahteve - prekluzivni rok
Rok za vložitev zahteve za odkup stanovanja je prekluzivni rok materialnega prava.
Nesporno pravno dejstvo, da tožnica v predpisanem roku ni vložila zahteve za odkup stanovanja, utemeljuje pravni sklep o neutemeljenosti tožbenega zahtevka.
najemnik denacionaliziranega stanovanja - nadomestni odkup stanovanja - upravičenec - dejansko bivanje v stanovanju
Po presoji pritožbenega sodišča je v obravnavanem primeru sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da obveznost prebivanja najemnika v stanovanju, v zvezi s katerim uveljavlja določena materialna upravičenja, izhaja tako iz jezikovne razlage določbe 2. odstavka 173. člena SZ-1, kot tudi iz namena navedenega pravnega pravila, da se tudi najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ki prebivajo v denacionaliziranih stanovanjih, zagotovijo vse tiste ugodnosti, ki so jih bili deležni najemniki v stanovanjih, ki niso bila podržavljena.
razveljavitev prodajne pogodbe za stanovanje - kršitev predkupne pravice - sodni depozit - polog kupnine ali garancije za plačilo kupnine - ustreznost garancije - polica o življenjskem zavarovanju - pogodba o vezavi sredstev - rok za polog ali garancijo
Polica o življenjskem zavarovanju in pogodba o vezavi sredstev sama po sebi nista ustrezni garanciji.
Pri izpodbijanju prodajne pogodbe za stanovanje zaradi kršitve predkupne pravice je potrebno položiti pri sodišču znesek zapadlega dela kupnine ali ustrezno garancijo za plačilo kupnine v roku za vložitev tožbe. Kasnejši polog ali predložitev garancije sta prepozna in s tem neupoštevna.
SZ člen 20, 117, 123.ZOR člen 360, 360/1, 360/3, 371. ZPPčlen 196, 377, 378.
razveljavitev prodajne pogodbe za stanovanje - sklenitev prodajne pogodbe s tožnikom - čas vložitve tožbe - zastaranje terjatve - splošni zastaralni rok - uveljavljanje zastaranja - enotno in nujno sosporništvo - dovoljenost revizije - sklenitev najemne pogodbe
Pri ugotavljanju, ali je tožena stranka uveljavljala zastaranje (ne pa prekluzije), je treba presoditi njene tovrstne trditve z vidika, ali je v njih vsaj omenjen ali nakazan, bodisi izrecno bodisi opisno, zastaralni rok za vložitev tožbe oziroma ali obstaja kakšna povezava z morebitnimi predhodnimi argumenti v zvezi zastaranja. Če sta tožena dva enotna in nujna sospornika je dovolj, da ugovarja zastaranje le eden od njiju.
pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - preureditev in nadzidava skupnih prostorov - stanovanje - nova stvar - gradbeno dovoljenje - pridobitev stanovanjske pravice
Stanovanjsko pravico je bilo mogoče pridobiti na stvari, ki že obstaja, ne pa na stvari, ki bo po adaptacijah šele nastala.
Gradbeno dovoljenje oziroma odločba o dovolitvi priglašenih del ni pogoj za pridobitev lastninske pravice po 116. členu SZ.
najemna pogodba za stanovanje - lastninska pravica na stanovanju - bodoči lastnik kot najemodajalec - ničnost
Po 1. odstavku 39. člena SZ sicer res odda stanovanje v najem lastnik najemnega stanovanja. Vendar to ne pomeni, da je najemna pogodba o oddaji stanovanja, na katerem najemodajalec (še) ni pridobil lastninske pravice, že samo zaradi tega nična.
vznemirjanje lastninske pravice - etažna lastnina - solastnina - podstrešje - ustanovitev etažne lastnine
Dobrohotna pravna razlaga bi spričo nekdanjega vsesplošnega stvarnopravnega nereda v slovenskem pravnem prostoru terjala zaščito pred nasilnim spreminjanjem dotlejšnje uporabe nepremičnine (npr. vznemirjanje solastnika v uporabi stanovanja v večstanovanjski hiši, ki ni razdeljena na etaže). Vendar pri spornem delu podstrešja ne gre za tak primer (ravno tožnika sta namreč tista, ki želita spremembo dosedanje razdelitve v naravi), pa tudi postopek z negatorno tožbo ne bi predstavljal ustrezne pravne poti za tovrstno varstvo. Očitno namreč je, da gre v obravnavani zadevi za spor med solastniki glede razdelitve nepremičnine, za kar pravni red nudi ustrezna pravna sredstva.
zakonita predkupna pravica - prekluzivni rok za vložitev tožbe - pogodbena predkupna pravica - smiselna uporaba ZOR - sodna praksa
V četrtem odstavku 533. člena ZOR določena smiselna uporaba pravil o prodaji s predkupno pravico tudi za zakonito predkupno pravico pomeni samo to, torej le smiselno uporabo, ne pa direktne uporabe ZOR. V poštev pride samo takrat, kadar določeno vprašanje v specialnem zakonu ni urejeno, in še takrat samo smiselno, torej skladno z razlago pomena specialne ureditve.
SZ za uveljavljanje zakonite predkupne pravice določa bolj formalne pogoje in tudi krajši rok v primerjavi z zakonsko ureditvijo pogodbene predkupne pravice v ZOR. Ker je omejitev lastninske pravice uvedena z zakonom, je tudi njena ureditev usmerjena v čim manjše omejevanje. SZ ne zahteva, da bi morale biti predkupnemu upravičencu znane vse bistvene sestavine sporne pogodbe in da zato rok za vložitev tožbe teče tudi, če mu ni znana kupnina. To predkupnemu upravičencu ne more škodovati v tem smislu, da ne bi smel kasneje tožbe in sodnega pologa kupnine prilagoditi podatkom, ki jih brez svoje krivde ni mogel uporabiti ob vložitvi tožbe.
Potek desetletnega zastaralnega roka iz prvega odstavka 379. člena ZOR ni taka sprememba dejanskega stanja, ki bi utemeljevala vložitev nove tožbe za dosego nove sodbe in z njo novega izvršilnega naslova glede terjatve, o kateri je bilo že pravnomočno odločeno, pa je zaradi neaktivnosti upnika njena prisilna izvršitev kljub najdaljšemu zastaralnemu roku zastarala. Kljub zastaranju judikatne terjatve gre še vedno za isto terjatev, ki še naprej obstaja, čeprav samo v naturalni obliki. Drugačno stališče obeh nižjih sodišč o pomenu poteka časa bi popolnoma izničilo institut zastaranja in s tem vneslo pravno negotovost v obligacijska razmerja njihovih udeležencev.
Ker gre v prvi in tretji pravdi za spor med istima strankama za izpraznitev istega stanovanja zaradi njegove nezakonite uporabe, je utemeljen toženčev ugovor res iudicata.
izpraznitvena tožba - nezakonita uporaba - smrt najemnika - odhod roditelja v drugo državo - položaj otroka - dodelitev otroka - pravica skleniti najemno pogodbo
Odhod matere z bivšo JLA v drugo državo je takrat za petletno toženčevo hčerko pomenil trajnejšo prekinitev stikov z materjo, kar je bilo zanjo primerljivo z materino smrtjo. Zato je njen položaj v zvezi s stanovanjem, v katerem je dejansko živela, primerljiv s položajem otroka kot ožjega družinskega člana po smrti najemnika v smislu 56. člena SZ. Po materinem odhodu je v skladu s prvim odstavkom 56. člena SZ toženčeva hči pridobila pravico skleniti najemno pogodbo s tožnico, njen zakoniti zastopnik pa je bil toženec. Materialnopravno pravilni so torej razlogi obeh sodišč, da toženec kot otrokov ožji družinski član svojo pravico uporabljati sporno stanovanje izvaja iz otrokove pravice, kar hkrati pomeni, da ni podana situacija nezakonite uporabe stanovanja iz 58. člena SZ.
SZ člen 49, 49/2, 65.ZPP člen 41, 367, 367/2, 377.
najem po SZ - najem po ZOR - najemnina - podnajemnina - višina najemnine - oderuška najemnina - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta - objektivna kumulacija tožbenih zahtevkov - zavrženje revizije
Ker je tožena stranka tožnici oddala v podnajem celotno stanovanjsko hišo (in ne le del stanovanja), določbo drugega odstavka 49. člena SZ ni mogoče uporabiti.
Ker sta sodišči ugotovili, da je tožnica z dopisom z dne 17.9.1990 odpovedala stanovanjsko razmerje, ob uveljavitvi ni bila več imetnica stanovanjske pravice. To pa pomeni, da tožnica ne more na podlagi prvega odstavka 117. člena zahtevati sklenitve kupne pogodbe po ugodnih pogojih tega zakona, pa tudi ne na podlagi prvega odstavka 147. člena SZ sklenitve najemne pogodbe za isto stanovanje.
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - DRUŽINSKO PRAVO
VS0010589
ZZZDR člen 51, 51/2. ZTLR člen 21.
solastninska pravica na stanovanju - pridobitev stanovanjske pravice – prispevek k pridobitvi skupnega premoženja – vlaganja v nepremičnino – stvarnopravne posledice vlaganj
Po tožniku zatrjevan prispevek k pridobitvi toženkine stanovanjske pravice (s priskrbitvijo dveh lažnih potrdil in s podkupovanjem) bi utegnil biti upošteven le v morebitnem kazenskem postopku zoper njega, zanesljivo pa to ne more biti upošteven prispevek k pridobitvi skupnega premoženja v pomenu določbe drugega odstavka 51. člena ZZZDR.
Vlaganja, ki niti po trditvah tožnika niso privedla do stvaritve nove stvari ali novega dela prejšnje stvari ne morejo imeti stvarnopravnih posledic v pomenu določbe 21. in naslednjih členov tedaj veljavnega ZTLR.
V primeru izpodbijanja prodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice določa zakon obligatorno plačilo kupnine ali predložitev sodišču garancijo, da bo kupnina plačana. Predložitev listine, ki naj bi pomenila ali dokazovala garancijo za plačilo kupnine, je torej obvezna priloga tožbe. Če taka listina ob vložitvi tožbe ni predložena sodišču, tožba ni popolna. To nalaga sodišču ravnanje po 2. odstavku 108. člena ZPP, torej poziv tožeči stranki, naj s predložitvijo manjkajoče listine tožbo v določenem času dopolni.
Ker tožena stranka pogodbe ni izpolnila niti v dodatnem roku, ki ji ga je dala na razpolago tožeča stranka, je nastopila posledica iz prvega odstavka 125. člena ZOR - z iztekom roka je bila pogodba razvezana po samem zakonu. Posledica razveze pogodbe je prenehanje vseh pravic in obveznosti iz naslova pogodbe.
odpravnina za izpraznjeno stanovanje - obstoj razlogov za odpoved stanovanjskega razmerja - čas presoje
Obstoj razlogov za prenehanje stanovanjskega razmerja ali odpovednih razlogov mora biti izkazan glede na razmere v času uveljavitve Stanovanjskega zakona.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VS40927
SZ člen 31.
zahteva za varstvo zakonitosti - lastninska pravica - etažna lastnina - skupni deli stavbe - posebni deli stavbe - izboljšave - soglasje za napeljavo centralne kurjave - plačilo izvedenih del
Tožeča stranka ni upravičena do plačila za napeljavo centralne kurjave po pogodbi, tudi če se je s sklenitvijo pogodbe strinjala večina lastnikov stanovanj v hiši, če se z napeljavo lastnik stanovanja ni strinjal, in je centralna kurjava posebni del.