odpoved najemne pogodbe – izselitev iz stanovanja – najemnik neprofitnega stanovanja – neplačevanje stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine – izjemne okoliščine – težko socialno stanje – postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja – obvestilo lastnika stanovanja
Kot najemnica neprofitnega stanovanja bi toženka morala zatrjevati in dokazovati poleg težkega socialnega stanja dve nadaljnji okoliščini iz 104. člena SZ-1, da bi lahko preprečila odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine. Gre za okoliščino, da je v roku sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter da je v roku o tem obvestila lastnico stanovanja.
Z dolgoletnim plačevanjem "najemnine" ni prišlo do konvalidacije najemne pogodbe. Vrhovno sodišče je že pojasnilo, da je potrebno soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe, ki jih je določal 41. člen Stanovanjskega zakona, med katere pa ne spada zgolj najemnina.
Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem člen 6, 6/1. ZUS-1 člen 22, 22/1, 85, 85/2, 92, 107. ZPP člen 339, 339/2-14.
postopek dodelitve neprofitnega stanovanja v najem – prednostni upravičenec – izpodbijanje dokaznega postopka v reviziji
Prosilec za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem mora predložiti ustrezna dokazila o izpolnjevanju kriterijev za prednostno obravnavanje pri dodelitvi.
dopuščena revizija - pomembno pravno vprašanje - odpoved najemne pogodbe za službeno stanovanje - službeno stanovanje - stanovanje na trgu - status le določenim osebam dostopnega stanovanja, oddanega z javnim razpisom
Ker so glede vprašanja, navedenega v predlogu za dopustitev revizije, podane zakonske predpostavke, je Vrhovno sodišče revizijo v predlaganem obsegu dopustilo.
ZPP člen 339, 339/2-14. ZUP člen 208, 208/2, 218, 218/2. SZ člen 123, 123/1, 125. Uredba o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA.
privatizacija stanovanj - imetnik stanovanjske pravice – pravica do odkupa stanovanja – denacionalizacije nepremičnine – delno zavrnilna denacionalizacijska odločba – solastnina - soglasje denacionalizacijskega upravičenca s prodajo - prekluzivni rok za uveljanvljanje pravice do odkupa – odškodnina – pravica do odpravnine
Določbe SZ jasno ločujejo primere, ko je bila nepremičnina v denacionalizacijskem postopku vrnjena denacionalizacijskemu upravičencu, od tistih, ko so bili njihovi zahtevki zavrnjeni. Po presoji revizijskega sodišča se navedeno ločevanje razteza tudi na primere, ko je bila nepremičnina vrnjena denacionalizacijskemu upravičencu le v solastninskem deležu. Po določbah SZ glede vsakega posameznega dela velja drugačen pravni režim.
Tožnica je zaradi zamude objektivnega in prekluzivnega roka iz prvega odstavka 123. člena SZ izgubila pravico do nakupa 7/10 nepremičnine.
Tožnica ob dejstvu, da je denacionalizacijski upravičenec soglašal s prodajo (3/10) nepremičnine, ni pridobila pravice do odpravnine za izselitev.
privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - lastninska pravica na stanovanju - pridobitev lastninske pravice z nadzidavo skupnih prostorov
Lokacijsko oziroma gradbeno dovoljenje sta zgolj podlaga za vknjižbo lastninske pravice na stanovanju, na katerem je bila pridobljena lastninska pravica na originaren način po pogojih iz prvega odstavka 116. člena SZ1, njun obstoj pa ni predpostavka pridobitve lastninske pravice.
SZ člen 147, 147/1, 147/3.SZ-1 člen 111.ZOR člen 371, 387, 388.
tožba za izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja sklenitev najemne pogodbe - zastaranje terjatve za sklenitev najemne pogodbe
Toženkina morebiti pridobljena pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe ni absolutne narave. Gre le za obligacijsko upravičenje, ki ga družinskim članom imetnika stanovanjske pravice (in nekaterim uporabnikom) podeljuje ustrezna zakonska ureditev iz SZ v njegovem 147. členu oziroma iz sedanjega SZ-1 v njegovem 111. členu.
Toženka je bila pasivna, ker ni sodno uveljavljala svoje pravice, saj bi vložena tožba pretrgala zastaranje. Toženka tudi ni zatrjevala nobenih okoliščin, ki bi lahko pomenile tožničino pripoznavo njene obveznosti v smislu 387. člena ZOR. Zato je zastaralni rok za uveljavljanje toženkine zahteve za sklenitev najemne pogodbe tekel brez pretrganja in iztekel 19. 4. 1997.
privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - vojaško stanovanje - pravica do odkupa stanovanja - državljanstvo imetnika stanovanjske pravice
Tožnica zato, ker do izteka roka za vložitev zahteve za odkup stanovanja ni bila sprejeta v slovensko državljanstvo, pogojev za odkup ni izpolnjevala. Ta pomanjkljivost ni bila formalna. Formalna bi bila, če bi bila tožnica v relevantnem času državljanka Republike Slovenije, pa vlogi za odkup ne bi predložila dokazila o izpolnjevanju tega pogoja.
sklenitev najemne pogodbe - imetništvo stanovanjske pravice - pojem stanovanja kot pravni standard - začasni prostori
Ker pa je bil objekt, v katerega se je tožnica vselila, namenjen poslovni dejavnosti (shranjevanje orodja) oziroma začasnemu bivanju, je utemeljen zaključek sodišč prve in druge stopnje, da se prostori, ki jih je leta 1988 zasedla tožnica, ne morejo šteti za stanovanje.
SZ člen 117, 117/1, 117/5.ZOR člen 361, 361/1, 371.
privatizacija stanovanj - zahteva imetnika stanovanjske pravice za prodajo - dolžnost sklenitve prodajne pogodbe (kontrahirna dolžnost) - zastaranje
Upravičenec do odkupa stanovanja po 117. členu SZ mora poleg imetništva stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ izkazati, da je bila zahteva za odkup vložena pravočasno in da lastnik stanovanja v 30 dnevnem roku ni sklenil pogodbe o prodaji stanovanja. Po tem roku pa je mogoče zahtevati prodajo s tožbo, ki mora biti vložena v splošnem zastaralnem roku.
izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - dolžnost sklenitve najemne pogodbe po smrti prejšnjega najemnika
Po naravi stvari je za sklenitev najemne pogodbe potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov, zakon pa izrecno govori o dolžnosti lastnika, da (ob izpolnjevanju zakonskih pogojev) sklene najemno pogodbo z upravičeno osebo (prvi odstavek 109. člena SZ-1). Za nezakonito uporabo stanovanja zato ne gre v primeru, ko so izpolnjeni pogoji za nadaljevanje najemnega razmerja iz 109. člena SZ-1, edina ovira za sklenitev najemne pogodbe pa je lastnikova neutemeljena odklonitev.
SZ člen 147, 147/1.ZOR člen 23, 363, 388, 389, 389/1, 390.
najemna pogodba za stanovanje - dolžnost sklenitve najemne pogodbe - kontrahirna dolžnost - zastaranje - specialni predpis - uporaba temeljnih načel in splošnih določil obligacijskega prava - zastaralni rok - pretrganje zastaranja in umik tožbe
Stanovanjski zakon je bivšim imetnikom stanovanjske pravice oziroma uporabnikom stanovanja podelil pravico do sklenitve najemne pogodbe za stanovanje, katere zrcalna podoba je na drugi strani dolžnost lastnika stanovanja do sklenitve takšne pogodbe. Gre za kontrahirno dolžnost, predpisano z zakonom in za z zakonom vzpostavljeno obligacijsko razmerje. Čeprav gre za posebej urejeno obligacijsko razmerje, pa zanj veljajo tudi temeljna načela in splošna določila obligacijskega prava, kolikor Stanovanjski zakon kot poseben predpis določenih razmerij ne ureja drugače (23. člen ZOR). Ker slednji specialnih določb o zastaranju ne vsebuje, te določbe pa so po svoji naravi splošnega pomena in veljajo za vsa obligacijska razmerja, je za zastaranje treba uporabiti določila ZOR.
prodaja stanovanja - predkupna pravica najemnika - kršitev predkupne pravice - razveljavitev prodaje - obvezna priloga tožbe po 20. členu SZ - nepopolna tožba - dopolnitev tožbe
V primeru tožbe na podlagi 178. člena SZ-1 je obvezna priloga tožbe tudi listina, ki izkazuje, da je tožnik položil znesek zapadle kupnine oziroma ustrezno garancijo. To ne pomeni, da mora vsakokratni predkupni upravičenec obvezno položiti kupnino ali njen del oziroma garancijo. To mora storiti le v primeru, če je kupnina do dneva vložitve tožbe zapadla, kar pomeni, da tožnik zadosti zahtevam zakona tudi v primeru, ko predloži listino, da kupnina še ni zapadla.
Sodišče lahko zavrže vlogo tudi v primeru, ko stranka dopolni vlogo, pa ta dopolnitev po presoji sodišče ni ustrezna.
tožba na sklenitev najemne pogodbe za stanovanje - dolžnost lastnika stanovanja - smrt najemnika - sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika - bivanje v stanovanju
Tožnik v času smrti najemnice ni dejansko prebival v spornem stanovanju. Zato je materialnopravno pravilno sklepanje, da eden izmed nujnih kumulativno predvidenih pogojev za lastnikovo (toženkino) obveznost sklenitve najemne pogodbe po smrti najemnika (tožnikove matere) iz 109. člena SZ-1 v obravnavanem primeru ni bil izpolnjen.
vojaško stanovanje - privatizacija stanovanj - imetništvo stanovanjske pravice - zavrnitev zahtevka za izselitev iz stanovanja - konvalidacija - pridobitev imetništva stanovanjske pravice
Stališče sodišča druge stopnje, da je odločbo o dodelitvi spornega stanovanja z dne 26.8.1991 izdal nepristojen organ in da je bila kot taka nezakonita, je pravilno. Vendar pa je tožnik z zavrnitvijo zahtevka za izpraznitev spornega stanovanja za nazaj pridobil pravico uporabljati sporno stanovanje, torej položaj imetnika stanovanjske pravice. Glede na to mu gre pravica do odkupa stanovanja.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VS0011474
OZ člen 6, 8, 112, 112/1, 112/2, 112/4.SZ člen 56, 62, 63, 159, 159/3. SZ-D člen 5, 5/5.SZ-1 člen 91, 109, 118, 181.ZPP člen 128, 128/5, 339, 339/2-14, 371, 377, 384, 384/1.
najemna pogodba za stanovanje - višina najemnine - profitna in neprofitna najemnina - načelo enake vrednosti dajatev - spremenjene okoliščine - skrbnost dobrega gospodarstvenika - možnost upoštevanja in izognitve spremembam okoliščin ter njihova nepričakovanost - spremembe neprofitne najemnine - ponudba pravične prilagoditve pogodbenih pogojev - oblikovalna tožba - dovoljenost revizije - revizija zoper sklep o stroških postopka - zavrženje revizije
Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati.
Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost.
Spremenjene okoliščine so lahko podane tudi v primeru, ko je zaradi različnih razlogov pri sklepanju pogodbe podana delna neenakovrednost dajatev in je najemnina nižja od primerne tržne najemnine, vendar se s potekom časa ta začetka neenakovrednost še poveča, in to do takšne mere, da je izpolnjen standard spremenjenih okoliščin.
Ker so hišniška stanovanja po samem zakonu postala solastnina solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš, niso mogla biti predmet odkupa po 117. členu SZ. Odločitev sodišč, da je predmet obravnavane pogodbe, t.j. prenos lastninske pravice na hišniškem stanovanju na podlagi določb Stanovanjskega zakona o lastninjenju stanovanj v družbeni lastnini, nedopusten in da je zato pogodba nična, je pravilna.
OZ člen 6, 8, 112, 112/1, 112/2, 112/4.SZ člen 2, 2/2, 62, 63, 159, 159/3. SZ-D člen 5, 5/5.SZ-1 člen 4, 4/3, 118, 181. ZPPčlen 339, 339/2-14.
izpraznitev in izročitev stanovanja - zasedanje stanovanja brez pravne podlage - razveza najemne pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin - predpostavke spremenjenih okoliščin - skrbnost dobrega gospodarstvenika - možnost upoštevanja in izognitve spremembam razmer ter njihova nepričakovanost - sprememba neprofitne najemnine - načelo enakovrednosti dajatev - ponudba pravične prilagoditve ustreznih pogodbenih pogojev - oblikovalna tožba - aneks k najemni pogodbi - garaža - individualni del - stanovanje
Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati.
Spremenjene okoliščine so lahko podane tudi v primeru, ko je zaradi različnih razlogov pri sklepanju pogodbe podana delna neenakovrednost dajatev in je najemnina nižja od primerne tržne najemnine, vendar se s potekom časa ta začetna neenakovrednost še poveča, in to do takšne mere, da je izpolnjen standard spremenjenih okoliščin.
Neprofitna najemnina je zakonska kategorija, njene elemente oziroma parametre določa zakon.
Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksom ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost.
Ponudba pravične prilagoditve bi narekovala pravično upoštevanje sprememb neprofitne najemnine, saj so ravno te spremembe bistven element nastanka spremenjenih okoliščin.
Individualni del (garaža) zaradi pripadnosti posameznemu delu (stanovanju) in ob upoštevanju dejstva, da je bil najem garaže sklenjen z aneksom k najemni pogodbi, deli usodo stanovanja.