privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - lastninska pravica na stanovanju - pridobitev lastninske pravice na stanovanju s preureditvijo skupnih prostorov
Ker tožnikoma ni uspelo dokazati utemeljenosti sklepa, da je bilo stanje prostorov na podstrehi ob sklenitvi stanovanjske pogodbe tako borno, da je stanovanje nastalo šele z njunim posegom, je odločitev o zavrnitvi zahtevka za ugotovitev (so)lastninske pravice glede stanovanja pravilna.
SZ člen 117, 117/1, 123, 129, 129/1, 129/2. ZOR člen 361, 361/1.
privatizacija stanovanj po SZ - pravica do odkupa stanovanja - dolžnost sklenitve pogodbe - stanovanje v hiši predvideni za rušenje - drugo primerno stanovanje - pravočasnost uveljavljanja zahteve za odkup - zastaranje
Po določbi prvega odstavka 129. člena SZ/91 lastniki res niso dolžni prodati stanovanja, če je stanovanje v stanovanjski hiši, predvideni za rušenje; vendar je to ugovorni razlog na strani tožene stranke, ki tožnikov ne odvezuje obveznosti upoštevanja roka iz 123. člena istega zakona. Prav spoštovanje tega roka tožnike legitimira k zahtevi za nakup „drugega primernega stanovanja“ pod pogoji, ki jih v tem poglavju o privatizaciji določa ta zakon.
Materialnopravno pravilno je stališče sodišč prve in druge stopnje o upoštevnosti splošnega petletnega zastaralnega roka ter o začetku teka tega roka prvi dan po dnevu, ko bi tožniki imeli pravico terjati izpolnitev zakonsko predvidene kontrahirne obveznosti tožene stranke (prvi odstavek 361. člena ZOR). To pravico bi tožniki pridobili, če bi uveljavljali pravico do nakupa stanovanj v dveh letih po uveljavitvi SZ/91 (prekluzivni rok iz 123. člena istega zakona) in če tožena stranka v 30 dneh od vložitve njihovih zahtev za odkup (rok iz petega odstavka 117. člena SZ/91) prodajnih pogodb z njimi ne bi sklenila oziroma če jim ne bi omogočila nakupa drugih primernih stanovanj (129. člen SZ/91).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VS0013130
ZPP člen 367a, 367b, 367c. OZ člen 512. SZ člen 20. SZ-1 člen 178.
predlog za dopustitev revizije - pomembno pravno vprašanje - dopuščena revizija - stanovanje - predkupna pravica - sporazumna razveljavitev prodajne pogodbe - zahtevek predkupnega upravičenca za sklenitev pogodbe
Predlogu se ugodi in se revizija tožnice dopusti glede vprašanja ali v primeru sporazumne razveze protipravne prodaje preneha pravica predkupnega upravičenca zahtevati sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji.
ZPP člen 367a, 367a/1, 367a/2. SZ člen 117. MSVN priloga G, člen 6.
dopuščena revizija - privatizacija stanovanj po SZ - pravica od odkupa stanovanja - prenehanje stanovanjske pravice - državljanstvo
Revizija se dopusti glede vprašanj:
- ali je ustrezno obrazložen zaključek pritožbenega sodišča, da tožnik ob uveljavitvi SZ na spornem stanovanju ni imel stanovanjske pravice,
- ali zagotavljajo določbe Priloge G Sporazuma o vprašanjih nasledstva državljanom nekdanje SFRJ, ki so ob uveljavitvi SZ imeli stanovanjsko pravico, niso pa pridobili državljanstva RS, pravico do odkupa stanovanja po 117. in nasl. členih SZ.
SZ člen 9, 22, 22/1, 24, 28, 28/2-5. ZVO člen 26. ZGJ člen 6. ZOR člen 154.
povrnitev škode - odgovornost upravnika večstanovanjske hiše – pojem upravljanja večstanovanjske stavbe - padec na zasneženem funkcionalnem zemljišču stanovanjske hiše – dolžnost čiščenja snega - odškodnina
Ker do škodnega dogodka ni prišlo na javni površini, se tožena stranka ne more sklicevati na to, da ji je Odlok M. neustavno in nezakonito nalagal obveznost čiščenja na javnih površinah. Obveznost čiščenje snega in posipanje proti zmrzali na funkcionalnih zemljiščih pa ne temelji neposredno na Odloku MOL (čeprav to Odlok tudi določa), temveč prvenstveno na pogodbeni obveznosti tožene stranke.
Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je odpovedni razlog po petem odstavku 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) podan tudi v primeru, ko najemnikovo stanovanje še ni primerno, temveč bi tako lahko postalo šele z investicijami.
ZPP člen 367a, 367a/1, 367c, 367c/2. SZ-1 člen 109, 109/1.
predlog za dopustitev revizije - pravice ožjih družinskih članov po smrti najemnika denacionaliziranega stanovanja - pomembno pravno vprašanje - zavrnitev predloga za dopustitev revizije
Na sporno vprašanje sta odgovorili že ustavno sodišče v odločbi Up – 933/08 in vrhovno sodišče v odločbi II Ips 761/2007. Zato v tej zadevi niso podani pogoji za dopustitev revizije.
ZPP člen 13, 206, 206/1-1, 208, 208/1. SZ-1 člen 111.
izselitev iz stanovanja - trditvena podlaga - predhodno vprašanje - pravni naslov za uporabo stanovanja - skupno premoženje - ničnost prodajne pogodbe - prekinitev postopka - sklepčnost tožbe
Tožeča stranka bi morala, da bi s tožbenim zahtevkom v pravdi zaradi izselitve iz stanovanja uspela, zatrjevati (nato pa tudi izkazati), da toženec stanovanje uporablja brez pravnega naslova najemne pogodbe z lastnikom. Zatrjevala je, da je sporno stanovanje skupno premoženje nje in njenega bivšega moža in da je prodajna pogodba, s katero je njen bivši mož prodal stanovanje tožencu, nična, ker toženec ni plačal kupnine oziroma ker je navidezna, saj toženec plačuje najemnino. Ob takšni trditveni podlagi vprašanji obstoja skupnega premoženja in ničnosti prodajne pogodbe v konkretni pravdi nista predhodni.
SZ člen 6, 117, 117/1, 123. ZSR člen 15. ZZZDR člen 51, 58, 58/2, 59.
premoženjska razmerja med zakoncema – skupno premoženje zakoncev - delitev skupnega premoženja – določitev deležev na skupnem premoženju - posebno premoženje – privatizacija stanovanj – stanovanjska pravica – privatizacijski upravičenci - privolitev imetnika stanovanjske pravice – kogentna narava premoženjskega režima med zakoncema
Vsi, ki po določbi prvega odstavka 117. člena SZ lahko nastopajo kot kupci lastninjenih stanovanj, sodijo po samem zakonu v krog originarnih upravičencev. Ožji družinski član ima tako svojo pravico do odkupa, le da je njena uresničitev vezana na privolitev imetnika stanovanjske pravice kot primarnega odkupnega upravičenca. S privolitvijo po 117. členu SZ imetnik stanovanjske pravice tako ne prenaša svoje pravice do odkupa na nekoga, ki te pravice nima, temveč odloča, kdo izmed ostalih upravičencev do privatizacije bo po določbah SZ lahko uresničil svoje odkupno upravičenje. S privolitvijo se torej imetnik stanovanjske pravice odpoveduje svoji prednostni pravici do odkupa. Ker zakon omogoča odpoved prednostni odkupni pravici v celoti, ni nobene ovire tudi za delno odpoved. Zato lahko imetnik stanovanjske pravice kot primarni upravičenec kupi stanovanje skupaj s katerim od drugih upravičencev, torej tudi z zakoncem.
SZ-1 člen 173, 173/3, 173/5, 173/7, 174, 175. ZUS-1 člen 92, 107.
nadomestna privatizacija stanovanj po SZ-1 – odločba o pripadajočih sredstvih najemniku hišniškega stanovanja
Imetnik stanovanjske pravice na hišniškem stanovanju lahko uveljavlja pravico do izplačila nadomestila po 173. členu SZ-1 le za nakup drugega stanovanja, ki ga kupi po tem, ko je Stanovanjski zakon takšno pravico do nadomestila uredil.
SZ-1 člen 173, 173/2. SZ člen 125, 125/2, 125/4, 126. OZ člen 299, 299/1, 335, 335/1, 336, 336/1, 378, 378/1, 513, 513/2. ZOR člen 277, 277/1, 324, 324/1, 360, 360/1, 361, 361/1, 371, 533, 533/2. URS člen 33. ZUP člen 210.
privatizacija stanovanj – stanovanje, vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu – pravica imetnika stanovanjske pravice do odpravnine – pravica do nakupa stanovanja – opcije – oblikovalna pravica – zastaranje
Pravica najemnika do nakupa stanovanja ni terjatev, pač pa opcija. Opcije niso obligacijske pravice v ožjem smislu, ker njihov predmet ni izpolnitveno ravnanje zavezanca. Kot oblikovalne pravice dajejo subjektu pravice pravno možnost, da z enostransko izjavo volje povzroči nastanek, spremembo oziroma prenehanje pravnega razmerja. Trajanje teh pravic je lahko časovno omejeno, lahko pa je tudi časovno neomejeno.
Tožnik v tej pravdi sicer uveljavlja plačilo denarne terjatve, ki je podvržena pravilom o zastaranju. Vendar pa je v položaj upnika te terjatve vstopil šele z izpolnitvijo pogojev, ki jih za to določa četrti odstavek 125. člena SZ.
predloga za dopustitev revizije – pridobitev lastninske pravice na stanovanju – privatizacija stanovanj – odkup stanovanja za tretjega - obveznost imetnika stanovanjske pravice – odstop od sodne prakse - dopuščena revizija
Revizija se dopusti glede vprašanj:
ali je ugotovitev o obstoju zavezovalnega pravnega posla zadostna podlaga za utemeljenost zahtevka za ugotovitev lastninske pravice
pravna narava ustnega dogovora, da bo toženec kot imetnik stanovanjske pravice po SZ kupil stanovanje za tožnico in ga prenesel nanjo, ko bo le-ta plačala celotno kupnino.
ZPP člen 367, 367/1, 367/3, 367a, 367a/1-1, 367b, 367b/4, 367c, 367c/3. SZ člen 116, 116/1.
predlog za dopustitev revizije – zagotovitev pravne varnosti – odstop od sodne prakse – pomembno pravno vprašanje – pridobitev lastninske pravice s preureditvijo skupnih prostorov v stanovanjski hiši – dopuščena revizija
Gre za vprašanje zagotovitve pravne varnosti, ker materialnopravna odločitev višjega sodišča o pridobitvi lastninske pravice po 116. členu SZ odstopa od predhodne odločitve Vrhovnega sodišča v tej zadevi.
Na podlagi ugotovitev, da je tožnik (oziroma osebe po njegovem pooblastilu) sestavil pogodbo in jo tožencu ponudil v podpis, pri tem pa sta osebi, ki ju je pooblastil za dejanja v fazi priprave pogodbe, imeli na razpolago vse podatke, na podlagi katerih bi lahko ugotovili, da toženec po določbah SZ ni bil upravičen do odkupa stanovanja po privatizacijskih določbah SZ, sta sodišči zavzeli pravilno stališče, da tožnikova zmota ni bila nezakrivljena in kot taka ne more privesti do razveljavitve pogodbe (drugi odstavek 61. člena ZOR).
Niti z upoštevanjem temeljnih načel obligacijskega prava ni mogoče dati pogodbi vsebine, ki je ni mogoče umestiti v okvir skupne volje strank ob sklepanju pogodbe.
tožba na izpraznitev stanovanja - nasprotna tožba za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino - ožji družinski član imetnika stanovanjske pravice - razlaga SZ - ustavnoskladna razlaga zakona
Toženec kot sin imetnika stanovanjske pravice nima pravice zahtevati sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Ugoditev njegovemu nasprotnemu tožbenemu zahtevku bi zato temeljila na razlagi 56. in 150. člena SZ, za katero je revizijsko sodišče že ocenilo, da ni v skladu z URS, temu pa je kasneje pritrdilo tudi Ustavno sodišče RS. To pa pomeni, da je izpolnjen tudi pogoj iz 58. člena SZ za ugoditev izpraznitvenemu zahtevku tožnikov proti tožencu.
tožba za izpraznitev stanovanja – nezakonita uporaba stanovanja – lastninska pravica na nepremičnini – načelo povezanosti zemljišča in objekta – superficies solo cedit - trditveno in dokazno breme
Tožeča stranka je z zemljiškoknjižnim izpiskom izkazala, da je lastnica nepremičnine, na kateri se nahaja stavba s (spornim) stanovanjem. Nižji sodišči sta se pravilno oprli na določbo 8. člena SPZ, ki vzpostavlja domnevo o povezanosti zemljišča in objekta. Ena izmed posledic navedene domneve je v tem, da sta toženca tista, ki bi morala z ustreznimi trditvami in dokazi izpodbiti (domnevano) lastninsko pravico tožeče stranke na stanovanju, česar nista storila.
Druga toženka v reviziji zmotno poudarja, da je s tem, ko stanovanje uporablja in za uporabo plačuje tako imenovano uporabnino, nastalo najemno razmerje neposredno na podlagi zakona: vsaka pogodba, tudi najemna, je sklenjena, ko se pogodbenimi stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah (15. člen OZ). Zakon lahko stranko zavezuje, da mora skleniti pogodbo z določeno vsebino (17. člen ZOR), ne more pa kontrahirne dolžnosti strank nadomestiti.
nadomestilo za odkup denacionaliziranega stanovanja – zavrnitev izplačila – upravni akt – akt, ki se lahko izpodbija v upravnem sporu – poseg v pravice in pravne koristi – upravna izvršba
Dopisa, s katerim je tožena stranka zavrnila izpolnitev obveznosti iz upravne odločbe, s katero je sicer že odločila o tožnikovih upravičenjih, ni mogoče šteti za upravno odločbo, zato upravni spor zoper tak dopis ni dopusten.