ZPP člen 306, 306/1, 339, 339/1, 339/2-14, 380, 380/2. SZ člen 150, 150/2, 155/1, 155/2, 156, 156/2.
najemnina za stanovanje – višina najemnine – plačilo razlike med profitno in neprofitno najemnino – imetništvo pravice uporabe – zavezanec za plačilo razlike med najemninama – lastnik zasebnega stanovanja – pasivna stvarna legitimacija – bistvena kršitev določb pravdnega postopka – poravnalni narok – razlaga zakona – razlaga drugega odstavka 150. člena SZ – pravno mnenje
Določbe SZ urejajo položaj lastnikov zasebnih stanovanj in najemnikov (bivših imetnikov pravice do uporabe) v razmerjih, ki so bila ustvarjena v nasprotju z voljo lastnikov (npr. v primerih administrativnih dodelitev). Lastniki stanovanj imajo po prvem odstavku 155. člena pravico do vselitve in proste razpolage z zasebnim stanovanjem, medtem ko imajo (tako imenovani) najemniki po drugem odstavku 155. in drugem odstavku 156. člena SZ pravico do zagotovitve drugega primernega stanovanja. Razliko med profitno in neprofitno najemnino krije zavezanec.
Med lastnikom in najemnikom ne obstoji pogodbeno najemno razmerje v smislu klasičnega civilnopravnega razmerja s pravicami in obveznostmi pogodbenih strank, čeprav po drugi strani drži, da so njune medsebojne pravice in obveznosti po vsebini enake tistim, ki izhajajo iz pogodbenih razmerij. Zagotovo pa civilnopravnih značilnosti ni mogoče najti v razmerju med lastnikom in zavezancem. Vsekakor se je mogoče strinjati, da je namen drugega odstavka 150. člena SZ v varstvu lastnika in najemnika - zavezanec mora razliko kriti ali enemu ali drugemu. Položaj lastnika, ki ima neposredno terjatev do zavezanca, ni bistveno slabši, kot bi bil, če bi plačilo razlike lahko uveljavljal od najemnika. Res je sicer, da ima to za posledico "cepitev terjatve" na dva dolžnika, vendar pa je za lastnika takšen položaj, upoštevaje dejstvo, da so zavezanci praviloma solventne pravne osebe javnega prava, lahko pogosto celo ugodnejši. Nedvomno pa je položaj ugodnejši za najemnika, ki ga (niti začasno) ne bremeni plačilo razlike med profitno in neprofitno najemnino in mu ni treba uveljavljati "regresnega zahtevka" zoper zavezanca. Navedena razlaga SZ je nenazadnje logična tudi z vidika uveljavljanja pravic najemnika in lastnika stanovanja. Tisti, ki mora najemniku na njegovo zahtevo ali na zahtevo lastnika zagotoviti drugo primerno stanovanje, je zavezanec, zato je od njegovega ravnanja odvisno, kdaj bodo ustvarjena razmerja med lastnikom in najemnikom odpravljena.
prodajna pogodba na podlagi določb SZ – razveza pogodbe – zamudna sodba – vročanje – vročilnica – časovne meje pravnomočnosti – pogoji za izdajo zamudne sodbe – izdaja zamudne sodbe
Časovne meje pravnomočnosti v primeru prave (obsodilne) zamudne sodbe zajemajo le tista dejstva, ki so nastopila do izteka roka za vložitev odgovora na tožbo. Na to fazo je nujno vezana le izpolnitev pogojev iz prvega odstavka 318. člena ZPP, ne pa tudi izdaja zamudne sodbe.
SZ-1, člen 173, 173/3, 173/6, 175. ZSR (1974), člen 16, 16/2, 44, 44/1.
dovoljena revizija po vrednostnem kriteriju – hišniško stanovanje – stanovanjska pravica - dodelitev sredstev iz naslova stanovanjske pravice – hišniško stanovanje – bistveni namen hišniškega stanovanja – vezanost na izvajanje hišniških del – upravičenec do ugodnosti – razlaga 175. člena SZ-1 - nebistvene kršitve pravil postopka- pravilnost postopka izdaje upravnega akta
Glede na bistveni namen hišniškega stanovanja (služiti stavbi kot celoti) je bila dodelitev in uporaba tega stanovanja vezana na izvajanje hišniških del. Ker pa revident v obravnavanem primeru stanovanjske pravice na predmetnem stanovanju ni pridobil na podlagi drugega odstavka 16. člena ZSR/74, torej za opravljanje hišniških del, tudi ne more biti upravičenec po določbi 175. člena SZ-1 za pridobitev uveljavljanih pravic iz tretjega odstavka 173. člena SZ-1.
ZUS-1 člen 22, 22/1, 83, 89. ZPP člen 154, 154/1, 165. SZ-1 člen 173, 173/2.
pravica do odkupa stanovanja – dovoljenost revizije – pomembno pravno vprašanje – pravna narava roka iz določbe drugega odstavka 173. člena SZ-1 - zelo hude posledice
Revident pomembnega pravnega vprašanja ni izpostavil na zahtevani način, iz obrazložitve revizije pa je mogoče povzeti, da meri na vprašanje pravne narave roka iz določbe drugega odstavka 173. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1. Citirana določba je povsem jasna in ne sproža nikakršnih dilem glede pravne narave roka. Gre za materialni prekluzivni rok, kar priznava celo revident sam.
Zelo hude posledice so nedoločen pravni pojem, ki ga je treba presojati v vsakem primeru posebej. Revident mora obrazložiti, kakšne konkretne posledice ima zanj izpodbijana odločitev, navesti razloge, zakaj so te posledice zanj zelo hude, in to tudi izkazati (trditveno in dokazno breme). Revident ni navedel niti ni z ničemer obrazložil posledic izpodbijane odločitve, da bi jih Vrhovno sodišče lahko preizkusilo, zato ni izkazal obstoja zelo hudih posledic kot pogoja za dovoljenost revizije.
hišniško stanovanje – zagotavljanje sredstev za nakup stanovanja nekdanjim hišnikom – dovoljena revizija po vrednosti – upravičenec do sredstev – imetnik stanovanjske pravice - hišniško stanovanje – vsebina pogodbe
Revizija je dovoljena zaradi višine sredstev, do katerih bi bil revident upravičen.
Upravičenka do sredstev po četrtem odstavku 173. člena ZS-1 je oseba, ki je nekdanji imetnik stanovanjske pravice na hišniškem stanovanju. Revident ni izkazal, da bi bil nekdanji imetnik stanovanjske pravice na hišniškem stanovanju, saj je imel stanovanjsko pogodbo ves čas sklenjeno le za čas opravljanja hišniške službe, torej za določen čas, za stanovanjsko pravico pa je značilno, da jo je imetnik dobil za nedoločen čas. Na drugačno odločitev ne more vplivati dejstvo, da je bil revident v pogodbah poimenovan kot „imetnik stanovanjske pravice“, saj je pomembna vsebina pogodbe, ne pa poimenovanje pogodbenih strank.
Za dopustnost ugotovitvene tožbe bi morala tožeča stranka izkazati, da (1) je njen pravni položaj ogrožen zaradi negotovosti glede obstoja zatrjevanega kupoprodajnega razmerja, ta negotovost pa je posledica toženčevega ravnanja, (2) in (3) nima učinkovitejšega pravnega sredstva za zavarovanje svojega pravnega položaja.
dovoljena revizija – pomembno pravno vprašanje – izvršljivost odločbe – potrdilo o izvršljivosti odločbe - pravice najemnika denacionaliziranega stanovanja – dvofazni postopek
Odločba iz petega odstavka 173. člena SZ-1 zavezancev še ne zavezuje k izplačilu sredstev najemnikom, saj se v drugi fazi postopka v skladu s sedmim odstavkom istega člena ugotovi upravičenost do izplačila sredstev, in sicer po tem, ko upravičenec predloži popolno dokumentacijo. Izvršljivost odločbe iz petega odstavka 173. člena SZ-1 se lahko ugotavlja izključno v povezavi s sedmim odstavkom istega člena.
ZPP člen 367c, 367c/3. SZ-1 člen 173, 173/3, 173/8.
dopuščena revizija – pravice najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih – izselitev razvezanega zakonca najemnika – najemna pogodba za stanovanje – zahteva za sklenitev najemne pogodbe – spor zaradi izselitve iz stanovanja – nemožnost vložitve nasprotne tožbe glede na pasivno legitimacijo - nadomestilo
Dopuščena je revizija glede uporabe 173/3. in 8. člena SZ-1.
zahteva za varstvo zakonitosti - poslovodstvo brez naročila - mandatna pogodba - etažna lastnina - posli rednega upravljanja - upravljanje večstanovanjske hiše - preklic naročila - obnova kotlovnice
Vse dokler je podano zadostno soglasje etažnih lastnikov za posel rednega upravljanja, preklic izjave o danem naročilu s strani tretje do šeste tožene stranke ob pravilni uporabi materialnega prava ne povzroči prenehanja. Ker posel rednega upravljanja zavezuje tudi tiste, ki se z njimi niso strinjali oziroma so svoje soglasje dali, a so ga kasneje umaknili, uporaba določb ZOR o poslovodstvu brez naročila ne pride v poštev.
priposestvovanje – priposestvovanje dela nepremičnine
Neutemeljena je trditev materialnopravne narave, da dela stvari ni mogoče priposestvovati, ker stvarna pravica lahko obstoji le na celotni stvari. V skladu z določbo četrtega odstavka 28. člena ZTLR je lastninska pravica tožeče stranke ugotovljena na določenem (identificiranem) zemljišču, torej na celotni stvari. Izpodbijana sodba je v tej smeri navedla, da bo tožeča stranka na tako opredeljenem zemljišču v nadaljevanju postopka v skladu z določbo 44. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin državne meje in prostorskih enot dosegla parcelacijo parcele 1216/4 na tisti del, katerega lastnica je po tej sodbi. Ni razloga, zakaj tudi po določbah ZTLR ne bi mogel biti predmet samostojnega priposestvovanja del nepremičnine, na katerem dobroverni lastninski posestnik izvršuje kvalificirano posest. Navedeno stališče je bilo končno uzakonjeno v določbi tretjega odstavka 43. člena sedaj veljavnega SPZ.
Dolgotrajnost prebivanja v spornih prostorih ni mogla spremeniti njihove namembnosti, v sodni praksi pa je bilo že pojasnjeno tudi, da s samovoljnimi preureditvami praviloma nihče ni mogel izboljšati svojega položaja v škodo drugega.
SZ-1 člen 173, 173/2, 173/3. SZ člen 128. ZUS-1 člen 83, 83/2-1.
dovoljena revizija – vrednostni kriterij - najemnik v denacionaliziranem stanovanju – nadomestni odkup – pogoj „bivanja“ v stanovanju
„Bivanje“ v stanovanju (ki je bilo predmet denacionalizacije), glede katerega stranka uveljavlja ugodnosti iz 173. člena SZ-1, je materialnopravni pogoj za uveljavljanje ugodnosti do pridobitve nadomestil po navedeni določbi.
Ker je toženka, ki je bila na podlagi SZ upravičena zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, želela s tožnikom skleniti tako pogodbo, tožnik pa je to zavrnil (le) z utemeljitvijo, da toženka take pravice nima, so razlogi za neobstoj najemne pogodbe na strani tožnika in z izpraznitvenim zahtevkom ne more uspeti.
ZGO-1 člen 192, 192/1. ZUN člen 51, 62, 62/1. SZ-1 člen 25, 29, 29/1, 29/2. ZUS-1 člen 59, 85, 85/1.
dovoljena revizija – hude posledice - dovolitev priglašenih del - namestitev dvigala na fasado večstanovanjske hiše – soglasje etažnih lastnikov – posel, ki presega okvir rednega upravljanja - izboljšava, ki (ne) pomeni vzdrževanja stavbe – glavna obravnava – vročitev odgovora prizadete stranke na tožbo
Namestitev dvižne hidravlične ploščadi na fasado večstanovanjskega objekta je posel, ki presega okvir rednega upravljanja.
ZOR člen 47, 52. ZSR člen 4. SZ člen 2, 58. ZTLR člen 28.
prodajna pogodba - dopustnost pravnega prometa - predmet pogodbe - pojem stanovanja - ničnost pogodbe - adaptacija v samostojno stanovanjsko enoto - zahtevek za izpraznitev stanovanja
Izpodbijana sodba je glede dopustnosti pravnega prometa s predmetom pogodbe (47. in 52. člen ZOR) pravilno upoštevala določbo 4. člena ZSR, ki je veljal v času sklenitve pogodbe. Določba prvega odstavka navedene zakonske določbe opredeljuje stanovanje kot skupino prostorov, namenjenih za stanovanje, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod. Sodna praksa pri opredelitvi, katere stanovanjske prostore je mogoče šteti za samostojno stanovanje, ni bila restriktivna. Dejanske ugotovitve so od primera do primera narekovale ustrezno opredelitev. Na to je napotovala že razlaga citirane zakonske določbe, ki je v svojem drugem odstavku posebej navedla, katerih prostorov ni mogoče šteti za stanovanje. Tudi določba 2. člena veljavnega SZ (velja od 19. 10. 1991 dalje s kasnejšimi spremembami) ne omogoča drugačne razlage. Toženec je sicer enovito meščansko stanovanje preuredil tako, da je iz njega „oddelil“ samostojno stanovanjsko enoto v izmeri 69 m² ter jo od lastnice odkupil. Sodišči druge in prve stopnje sta prav ravnali, ko sta se v tem pogledu naslonili predvsem na mnenje izvedenca gradbene stroke.
dodelitev neprofitnega stanovanja v najem – prijava na razpis – splošno znano dejstvo
Čeprav revident trdi, da je navedena najemnina v najemni pogodbi le fiktivna in da je splošno znano dejstvo, da profitne najemnine ne znašajo le 10.000 SIT, po presoji revizijskega sodišča zatrjevana višina najemnine ni splošno znano dejstvo, ki ga ni treba dokazovati, revident pa tudi sicer te trditve ni dokazal niti s svojo izjavo, ki pa jo je predložil šele v pritožbenem postopku, torej prepozno in je tožena stranka niti ni bila dolžna upoštevati.
ZPP člen 190, 372, 378, 380, 380/2. SZ člen 20, 20/1, 20/3, 117, 119, 125. ZOR člen 532. OZ člen 512. ZZK-1 člen 243.
izbrisna tožba - stanovanjska pravica - kupnina - pravica do odkupa - rok za vložitev izbrisne tožbe - nesklepčnost tožbenega zahtevka - denacionalizirano stanovanje - zakonita predkupna pravica najemnika - razveljavitev pogodbe in sklenitev nove - nakup pod istimi pogoji - prodaja kompleksa nepremičnin - znižana kupnina po določbah SZ - najem - zmotna uporaba materialnega prava
Najemniki (oziroma prejšnji imetniki stanovanjske pravice) v denacionaliziranih stavbah zoper denacionalizacijske upravičence ne morejo (brez njihovega soglasja) uveljavljati pravice do odkupa stanovanja.
Predpisi glede zakonite (in pogodbene) predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe (in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji), ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe).
Tožnica lahko izbrisno tožbo zoper kupca stanovanja vloži kadarkoli.
Tožnica ima zakonito predkupno pravico na enosobnem stanovanju in ne na (celi) stanovanjski hiši, zato jo lahko le v takem obsegu tudi uveljavlja. Drugačno stališče, po katerem mora tožnica zahtevati prodajo cele stanovanjske hiše, ni sprejemljivo, saj bi šlo v tem primeru za pretiran poseg (v že tako omejeno) lastninsko pravico prodajalcev, širitev predkupne pravice brez pravne podlage in zapolnitev z vsebino, ki je nima.
Aktivna legitimacija tožnice kot (večinske) solastnice stanovanja in garaže je utemeljena že na podlagi 100. člena v zvezi z 92. in 99. členom SPZ. Morebitno soglasje drugih solastnikov toženca ne bi opravičevalo za bivanje v stanovanju, ker je za brezplačno uporabo solastne stvari potrebno soglasje vseh solastnikov, saj tak posel presega redno opravljanje. Neobstoj soglasja oziroma nesklenitev najemne pogodbe pa je tudi po 111. členu SZ-1 podlaga za zaključek o nezakonitem bivanju v stanovanju in razlog za izpraznitveno tožbo.