Ne glede na vrednost spornega predmeta, kot ga je tožeča stranka opredelila v tožbi in presega 2.000.000,00 SIT, kar je vrednostni kriterij za stvarno pristojnost okrožnega sodišča, je v obravnavani zadevi odločilen pravni temelj spornega razmerja. Spori iz najemnih in zakupnih razmerij so spori, ki so v izključni stvarni pristojnosti okrajnega sodišča.