NEPRAVDNO PRAVO – STVARNO PRAVO – ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSL0060457
ZVEtL člen 7, 7/3, 7/4, 26, 26/5, 30, 30/4, 30/5, 30/6. SPZ člen 154. ZZK-1 člen 29, 243.
vzpostavitev etažne lastnine – pripadajoče zemljišče – postopek za določitev pripadajočega zemljišča – hipoteka – stavba zgrajena pred januarjem 2003 – vpisi v zemljiško knjigo – listine, ki so podlaga za glavni vpis – prenehanje hipoteke
Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, kdo je lastnik pripadajočega zemljišča in kakšen je njegov obseg, ne pa tudi o izbrisu hipoteke. Ker je bila hipoteka vpisana v zemljiško knjigo pred zaznambo spora, bo vpis pripadajočega zemljišča kot splošnega skupnega dela, ki je v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, mogoč le, ko (če) bodo predlagatelji uspeli z izbrisno tožbo doseči izbris hipoteke. Zemljiškoknjižna aplikacija, kadar je na zemljišču vknjižena hipoteka, ne omogoča zemljiškoknjižne pretvorbe pravnega položaja nepremičnine. Posledično je odločba nepravdnega sodišča neizvršljiva vse do takrat, dokler je v vrstnem redu pred zaznambo postopka določitve pripadajočega zemljišča vpisana hipoteka.
ODŠKODNINSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – ZEMLJIŠKA KNJIGA – NOTARIAT
VSL0060428
OZ člen 6, 336, 352, 352/1, 352/2. ZOR člen 361, 376, 376/1. ZZK-1 člen 243.
odškodninska odgovornost notarja – zastaranje odškodninske terjatve – začetek teka zastaralnega roka – določljivost škode – pogodba o preužitku – ničnost pogodbe o preužitku – ničnost zavezovalnega pravnega posla – izbrisna tožba – neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na podlagi pogodbe o preužitku – skrbnost oškodovanca
Tudi od oškodovanca se pričakuje določena stopnja skrbnosti (6. člen OZ). Po stališču sodne prakse je pogoj vednosti o škodi izpolnjen, ko ima oškodovanec zbrane vse elemente, da lahko določi višino odškodninskega zahtevka. Ni potrebno, da je škoda določena, biti mora določljiva. Prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da je tožnik za škodo moral in mogel izvedeti najkasneje s pravnomočnostjo sodbe Okrožnega sodišča v Ljubljani P 3781/2006-II, s katero je bila pravnomočno razglašena za nično pogodba o preužitku z njenim dodatkom (to je 28. 1. 2009).
ZZK-1 člen 89, 99, 100, 147, 148.. ZGO-1 člen 159, 159/2, 258.
odločanje o vpisu po stanju vpisov v trenutku začetka zemljiškoknjižnega postopka - pogoji za dovolitev vpisa - zaznamba prepovedi zaradi nedovoljene gradnje - izbris zaznambe
V obravnavani zemljiškoknjižni zadevi je pri predmetni nepremičnini zaznamovana prepoved zaradi nedovoljene gradnje na podlagi odločbe RS, Ministrstva za infrastrukturo in prostor, Inšpektorata Republike Slovenije za promet, energetiko in prostor. Gre za zaznambo kot vrsto vpisa, s katerim se opravi vpis pravnih dejstev. Pristojni gradbeni inšpektor je predlagal izbris te zaznambe, zato je sodišče predlogu pravilno ugodilo.
OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSK0006935
SPZ člen 49, 49/1, 68. ZZK-1 člen 39, 48, 48/1. ZPP člen 214, 214/2.
pridobitev lastninske pravice s pravnim poslom – predznamba lastninske pravice – vknjižba – solastninska pravica – bremena skupne stvari – neprerekana dejstva
Lastninska pravica na nepremičnini se v zemljiško knjigo vpisuje z vknjižbo (39. člen ZZK-1). Predznamba vpisa te pravice v zemljiško knjigo pa je vpis, na podlagi katerega se sicer lastninska pravica pridobi, vendar le pod pogojem, če se predznamba kasneje opraviči (prvi odstavek 48. člena ZZK-1).
formalne predpostavke za vpis - dovolitev vpisa v zemljiško knjigo - (ne)vpis v zemljiško knjigo
Zemljiškoknjižno sodišče mora pri določenem vpisu ugotoviti ali obstajajo vse z zakonom določene predpostavke za vpis v zemljiško knjigo. Ne preverja materialnopravnih pogojev za vpis, ampak samo formalne.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STVARNO PRAVO – ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSL0060407
OZ člen 50, 52, 58. SPZ člen 23. ZZK-1 člen 32.
pogodba o prodaji nepremičnine – navidezna pogodba – simulirana pogodba – resnična volja pogodbenih strank – darilni namen – delna ničnost – načelo kavzalnosti – ničnost zavezovalnega posla – ničnost razpolagalnega posla – konverzija nične pogodbe – obličnost – oblika pogodbe o prenosu nepremičnin – pisna oblika pogodbe – če je bila izpolnjena pogodba, ki ji manjka oblika – darilna pogodba – izpolnitev pogodbene obveznosti – veljavnost darilne pogodbe – zavezovalni pravni posel – prenos lastninske pravice – razpolagalni pravni posel – zemljiškoknjižno dovolilo – vsebina zemljiškoknjižnega dovolila
Izpodbijana sodba pravilno ugotavlja, da pogodbena določila, ki se nanašajo na višino in plačilo kupnine, ne ustrezajo pravi volji pogodbenih strank in so zato nična. Po presoji pritožbenega sodišča pa so nična tudi preostala pogodbena določila. Pogodbenika sta v sporni prodajni pogodbi združila zavezovalni in razpolagalni pravni posel. Ker se v resnici nista pogodila za prodajo, ampak za daritev nepremičnin, naštetih v pogodbi, je zavezovalni del prodajne pogodbe ničen, ker sta ga pogodbenika sklenila samo navzven, da bi se izognila plačilu davka. Zaradi odnosa kavzalnosti pa je posledično ničen tudi razpolagalni del prodajne pogodbe, ki ga predstavlja dovolilo prodajalca, da se na podlagi te (torej prodajne) pogodbe pri naštetih nepremičninah vknjiži lastninska pravica na ime kupca. Po navedenem je sporna prodajna pogodba v celoti nična.
OBLIGACIJSKO PRAVO – RAZLASTITEV – ZEMLJIŠKA KNJIGA – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0060435
ZZK-1 člen 243. OZ člen 40, 40/2. ZRPPN člen 59. ZPP člen 44, 44/3.
izbrisna tožba – razpolaganje z razlaščeno nepremičnino – pogodba namesto razlastitve – načelo zaupanja v zemljiško knjigo – dobra vera pridobitelja nepremičnin – nedopusten nagib – ničnost pogodbe – pritožba zoper sklep o ugotovitvi vrednosti spornega predmeta
Tožnica je svojo solastninsko pravico na spornih nepremičninah pridobila na podlagi dveh pogodb namesto razlastitve, sklenjenih v letu 1992 z A. A. in prvo toženko. Čeprav tožnica ni poskrbela za vknjižbo, ki ima v tem primeru le publicitetni ali deklaratorni učinek, svoje pravice ni izgubila niti potem, ko so jo z vpisom v zemljiško knjigo prehiteli toženci. Tožnici je namreč uspelo izpodbiti domnevo njihove dobrovernosti.
izbris maksimalne hipoteke - ista oseba lastnik nepremičnine in imetnik hipoteke - potrebnost ustrezne listine za izbris
Ključno vprašanje v tem pritožbenem postopku je, ali je za izbris hipoteke v primeru, ko ista oseba postane lastnik nepremičnine in imetnik hipoteke, potrebna ustrezna listina, ali zadošča že golo dejstvo o lastništvu, ki je razvidno iz zemljiške knjige. Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem prvostopenjskega sodišča, da je potrebna ustrezna listina.
Poočitev je pomožni vpis, ki nima neposrednega učinka na pravice in pravna razmerja (glej 28. in 144. člen ZZK-1). Glede na določbo prvega in drugega odstavka 115. člena ZZK-1 se tedaj, ko se v katastru spremeni identifikacijski znak nepremičnine, ta sprememba poočiti v zemljiški knjigi na podlagi obvestila geodetske uprave,
pri čemer je poočitev delitve nepremičnin dovoljena, če je predmet delitve zemljiška parcela ali posamezen del stavbe v etažni lastnini. Če je poočitev dovoljena, se v zemljiški knjigi izbrišejo nepremičnine, prenehajo zaradi delitve in vpišejo z delitvijo nastale nove nepremičnine, pri slednjih pa se vpiše enak pravni položaj, kot je vpisan pri izbrisanih nepremičninah in vse izvedene pravice in pravna dejstva iz četrtega odstavka 13.a člena ZZK-1, ki so bili vpisani pri osnovnem pravnem položaju izbrisanih nepremičnin (peti odstavek 115. čelna ZZK-1). Sodišče prve stopnje poočitve ni dovolilo zato, ker meni, da zaznamba nedovoljene gradnje pri zemljiški parceli, glede katere teče postopek, predstavlja oviro za predlagano poočitev. Pritožbeno sodišče tega razlogovanja ne sprejema. Zaznamba črne gradnje v primeru poočitve delitve nepremičnine se vpiše pri vseh novih, z delitvijo nastalih parcelah in s tega vidika poočitev pri pravnem položaju nepremičnin ne povzroči relevantnih sprememb.
vknjižba lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu - vsebina predloga za vpis lastninske pravice
Zaznamba vrstnega reda pridobitve lastninske pravice varuje vrstni red vknjižbe ter je njen osnovni namen ta, da bo pridobitelj pridobil lastninsko pravico v zaznamovanem vrstnem redu, torej tako pravico, kot bi jo pridobil, če bi se vpisal kot lastnik takrat, ko je predlagal zaznambo, npr. brez novih obremenitev (hipoteka,...). Vpisi, ki so začeli učinkovati po trenutku učinkovanja zaznambe, so namreč pogojne narave, učinkujejo pod razveznim pogojem (68. člen in naslednji členi ZZK-1). Ko predlagatelj vloži predlog za vpis lastninske pravice, mora, če želi doseči vpis v zaznamovanem vrstnem redu, podati tudi izrecen zahtevek za vpis v zaznamovanem vrstnem redu. Predlagatelj, ko je predlagal vknjižbo pridobitve lastninske pravice, ni predlagal te vknjižbe v zaznamovanem vrstnem redu (prim. 74. člen ZZK-1), zato je sodišče prve stopnje v predhodnem postopku vpisalo lastninsko pravico z učinkom na dan vložitve predloga. Ni pa mogoče, tega tudi zakon ne predvideva, ko se torej ne predlaga vknjižba (oz. je že opravljena) samostojno, kot želi sedaj doseči predlagatelj, predlagati "vpis" v vrstnem redu zaznambe oziroma spremeniti časa učinkovanja vpisa s sklicevanjem na zaznamovan vrstni red.
načelo vrstnega reda odločanja o vpisih - zaznamba izvršbe - izbris zaznambe izvršbe
Okoliščina, da je pritožnik uspel s svojim ugovorom v izvršilnem postopku ne vpliva na pravilnost odločitve. Zemljiškoknjižno sodišče namreč odloča o vpisih v skladu z načelom vrstnega reda. Izbris zaznambe izvršbe bo lahko opravilo šele tedaj, ko bo prejelo obvestilo izvršilnega sodišča, da je bil sklep o izvršbi razveljavljen, obvestilu pa bo moral biti sklep priložen.
upravičeni predlagatelj - vpis v korist tretje osebe - kršitev pravice do izjave - nevročitev odgovora na ugovor nasprotnemu udeležencu.
1. Po določbi 128. člena ZZK-1 je upravičeni predlagatelj vsakdo, ki ima pravni interes, da se opravi vpis v zemljiško knjigo. Če predlagatelj zahteva vpis v korist druge osebe, mora ta pravni interes izkazati.
2. Res sodišče prve stopnje odgovora na ugovor nasprotnemu udeležencu ni vročilo, vendar je vsebino odgovora na ugovor povzelo v razloge sklepa, pritožnik pa je imel možnost na navedbe predlagateljice odgovoriti v pritožbi, česar pa ni storil. Njegova pravica do izjave zato ni bila kršena, le izkoristil je ni.
poprava pomotnega vpisa - načelo vrstnega reda odločanja
Ker je bil postopek pomotnega vpisa začet dan kasneje, ima postopek vpisa hipoteke in zaznambe izvršbe prednost oziroma učinkuje že z dnevom začetka postopka. Tudi za postopek popravljanja pomotnega vpisa velja načelo vrstnega reda odločanja o vpisih, upoštevajoč začetek postopka in zemljiškoknjižno stanje v trenutku začetka postopka.
vknjižba pridobitve zastavne pravice na nepremičnini, ki ni bila vpisana v zemljiško knjigo
Tudi za te hipoteke, pridobljene po členih 242 do 245 ZIZ velja, da morajo biti, ko se nepremičnina končno vpiše v zemljiško knjigo, vpisane v zemljiško knjigo, in sicer ali na predlog lastnika nepremičnine ali po uradni dolžnosti, če iz listine, ki je podlaga za vpis, izhaja, da je na nepremičnini ustanovljena zastavna pravica. Ker se je lastniško zemljiškoknjižno stanje spremenilo, načelo zaupanja v zemljiško knjigo preprečuje predlagatelju zdajšnji vpis hipoteke.
skupna hipoteka - vpis zaznambe neposredne izvršljivosti le pri nekaterih nepremičninah - ustrezna vsebina predloga
V predmetni zadevi je predlagatelj želel doseči vpis zaznambe neposredne izvršljivosti le pri nekaterih nepremičninah, na katerih je vpisana skupna hipoteka. V materialnopravnem pogledu ni videti ovire za zaznambo neposredne izvršljivosti le pri nekaterih parcelah. Vendar to pomeni, da ni več mogoče govoriti o isti izvedeni pravici pri vseh nepremičninah (pri hipoteki na eni od nepremičnin ni hkrati dogovorjena tudi neposredna izvršljivost, pri ostalih pa je). Da bi vpis dosegli, je treba vložiti ustrezen predlog. Ker sodišče ne more samo dopolnjevati predlogov, je bil predlog pravilno zavrnjen. Odločilno pri tem je, da ustrezne obrazce predlagatelj ima na razpolago in jih ni uporabil.
vknjižba hipoteke na podlagi sklepa o zavarovanju - postopek prisilne poravnave nad zemljiškoknjižnim lastnikom - ovira za dovolitev vpisa
Nasprotni udeleženec (dolžnik iz sklepa o zavarovanju, ki v tej zadevi predstavlja podlago za vpis) je v ugovoru zoper sklep o dovolitvi vpisa trdil, da zaradi posledic začetka postopka prisilne poravnave zoper njega ni mogoče dovoliti vpisov v zemljiški knjigi. Pritožbeno sodišče se s tem ne strinja. Ker je bil nad nasprotno udeleženko začet postopek poenostavljene prisilne poravnave in ne stečajni postopek, določbe 94. člena ZZK-1 v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti.
vknjižba lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo - sodba na podlagi pripoznave - sodba, ki nadomešča zemljiškoknjižno dovolilo - predkupna pravica občine na nepremičninah - listine o izpolnitvi pogojev po posebnih predpisih
V obravnavani zadevi je podlaga predlaganemu vpisu sodba na podlagi pripoznave, ki nadomešča zemljiškoknjižno dovolilo. Gre torej za situacijo, ki jo obravnava tretji odstavek 38. člena ZZK-1. Zato v kolikor pri obravnavani nepremičnini obstaja predkupna pravica občine, kot trdi pritožba, bi predlagatelj moral v skladu s prej navedeno določbo 38. člena ZZK-1 zemljiškoknjižnemu predlogu predložiti tudi potrdilo občine, da ne uveljavlja predkupne pravice, sicer predlagana vknjižba ni dopustna, saj niso izpolnjeni potrebni pogoji za dovolitev vpisa.
vpis hipoteke na podlagi sklepa o zavarovanju - presoja pogojev za vpis - načelo formalnosti - vročanje predloga za vpis nasprotnim udeležencem - pravica do izjave
1. Sodišče je v zemljiškoknjižnem postopku omejeno le na presojo zakonskih pogojev za predlagani vpis in se ne sme spuščati v presojo pravilnosti in zakonitosti teka postopka zavarovanja in samega sklepa o zavarovanju, ki predstavlja podlago za vpis.
2. Glede na naravo tega postopka pritožnica tudi ne more uspeti z očitki, da ni bila vabljena na sodišče. Pravico do izjave je imela glede na določbe ZZK-1 možnost uresničiti z vložitvijo ugovora in obravnavane pritožbe.
družba z omejeno odgovornostjo - skupno zastopanje - pooblastilo odvetniku - dovoljenost pritožbe - zavrženje pritožbe
Iz sodnega registra izhaja, da sta direktor družbe T. d.o.o., F. C. in A.T. Pri obeh navedenih direktorjih pa je kot način zastopanja navedeno: skupno. Tak način zastopanja torej omejuje upravičenje posameznega zastopnika za (samostojno) zastopanje, kar pomeni, da bi morala poblastilo za pritožbo oz. pritožbo (so)podpisati tudi oba direktorja, da bi imela obravnavana pritožba pravno veljaven učinek.
Zemljiškoknjižno sodišče je moralo, ko je izvedlo vpis odločbe, ki je bila izdana po določbah ZVEtL, na podlagi tretjega odstavka 81. člena ZZK-1 odločiti tudi o izbrisu vseh (kasnejših) vpisov iz tretjega odstavka 80. člena zakona. Zato so pritožbene navedbe o izvrševanju javne službe služnostnega upravičenca neutemeljene.