Odločitve Ustavnega sodišča

Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti prvega in drugega odstavka 25.a člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo, 49/11 in 47/19) se zavrne.   Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti prvega in drugega odstavka 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju ter četrtega in petega odstavka 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju v delu, v katerem se nanašata na prvi in drugi odstavek navedenega člena ter tretjega odstavka 25.a člena Zakona o nepremičninskem posredovanju, se sprejme.   Prvi in drugi odstavek 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju se razveljavita, kolikor se ne nanašata na pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, katerih predmet je enostanovanjska stavba, stanovanje ali bivalna enota, s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom.   Tretji odstavek 25.a člena Zakona o nepremičninskem posredovanju se razveljavi.   O preostalem delu pobude bo Ustavno sodišče odločilo posebej.

Če je pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti (in zakonitosti) predpisa očitno neutemeljena, jo Ustavno sodišče zavrne.   Izpodbijana ureditev določa najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje ter zgornjo mejo stroškov, ki jih smejo zaračunati pobudnice. Tako brez izvedbenega predpisa ali oblastvenega posamičnega akta neposredno učinkuje na pravni položaj pobudnic. Od pobudnic namreč ni mogoče pričakovati, da izzovejo sodni spor na način, da sklepajo pogodbe, ki so glede bistvene sestavine (cene) v nasprotju s prisilnimi predpisi. Hkrati ravnanje v nasprotju z navedenimi zapovedmi v obravnavanem primeru pomeni dejanski stan prekrška. Od pobudnic tudi ni mogoče zahtevati, da za utemeljitev pravnega interesa s kršitvijo domnevno protiustavnih določb izpolnijo dejanski stan prekrška.   Z omejitvijo plačila (cene oziroma dejanskih stroškov), ki so jo upravičene zaračunati nepremičninske družbe, je zakonodajalec neposredno posegel v bistveni element pogodbenih razmerij med pobudnicami in naročniki storitev posredovanja in torej svobodno gospodarsko pobudo pobudnic. Zakonodajalec je z omejitvijo plačila zasledoval (cenovno) nedostopnost (primernih) stanovanj (za ranljive skupine) in varstvo potrošnikov. Navedeno po presoji Ustavnega sodišča v povezavi s cenovno transparentnostjo lahko pomeni javno korist v smislu drugega stavka drugega odstavka 74. člena Ustave. To velja po presoji Ustavnega sodišča tudi v delu omejitve višine provizije za primer posredovanja pri nakupu in prodaji nepremičnin. V obeh primerih pa je navedena javna korist lahko izkazana le v delu, v katerem zakonodajalec naslavlja posredovanje v pogodbenih razmerjih, ki se nanašajo na potrošnike, in v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami. Le v tem delu je po oceni Ustavnega sodišča javno korist sploh mogoče šteti za izkazano. Ustavno sodišče je zato omejitev višine provizije iz prvega in drugega odstavka 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju razveljavilo v delu, v katerem se ne nanašata na pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, katerih predmet je enostanovanjska stavba, stanovanje ali bivalna enota, s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom. Pri osebni omejitvi glede na kupca oziroma najemnika Ustavno sodišče upošteva pojem fizične osebe, saj je pojem potrošnika v zakonodaji opredeljen tudi z vidika namena uporabe dobrine, ki (za nepremičninsko družbo) ne bo nujno vselej jasno razviden.    Preprečevanje zlorab, ki jih v zvezi z izpodbijano omejitvijo dejanskih stroškov navaja zakonodajalec v določenem segmentu poslovanja nepremičninskih družb, načelno lahko pomeni javno korist v smislu drugega stavka drugega odstavka 74. člena Ustave. Ker (i) izpodbijana ureditev v osnovi naslavlja že tudi sicer prepovedano zlorabo obračuna dejanskih stroškov; ker (ii) so nepremičninske družbe do povračila dejanskih stroškov (ob predhodnem dogovoru) upravičene le v primerih, ko do sklenitve posla ne pride iz razlogov v sferi naročnika (in ne lastnega poslovnega neuspeha); ker (iii) že zakonska ureditev zapoveduje minimalni obseg obveznosti nepremičninske družbe, katerih izvrševanje je povezano s stroškovno posledico; ker (iv) pomeni predpisana omejitev višine stroškov v primerih, ko dejanski stroški upravičeno presegajo zakonsko omejitev, zapoved poslovanja z izgubo in ker (v) sme nepremičninska družba neodvisno od zakonske omejitve vselej zaračunati le upravičeno nastale stroške, izpodbijana ureditev omejitve po oceni Ustavnega sodišča nesorazmerno posega v pravico do svobodne gospodarske pobude iz prvega odstavka 74. člena Ustave. Zato jo je Ustavno sodišče razveljavilo.